青岛208米高楼项目烂尾调查：违规拿地办证后的隐秘交易

财富 2024-11-29 07:55 江苏

来源丨华夏调查

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208米高楼项目烂尾调查：违规拿地办证后的隐秘交易

烂尾的青岛蓝湾中心项目摄影/帅可聪

高高的绿色围挡围成了一个圈，外部已看不到任何项目信息，从门缝间向内望去，杂乱的土地中央仅有一个蓄有积水的大坑。在美丽的青岛西海岸，犹如一块巨大的城市伤疤。

这是位于青岛西海岸新区城市阳台旅游景区内，原计划总投资超37亿元的青岛蓝湾中心项目所在地。按照最初的规划，本应在2024年6月竣工，并建成高达208米的青岛西海岸第一高楼。但如今，已成为当地遗留多年的烂尾项目。

《华夏时报》记者调查获悉，蓝湾中心项目建设单位为青岛富丽湾置业有限公司（下称“富丽湾公司”），项目烂尾主要是因为曾有违规拿地办证等事项，目前已被列入围填海历史遗留问题清单。富丽湾公司先前为民营房企，2018年由国资青岛海洋投资集团（下称“青岛海投集团”）收购全部股权纳入麾下，投资成本高达11.28亿元。

值得注意的是，违规拿地办证事项发生在国资收购之前。目前，因被质疑涉嫌导致国有资产巨额流失，这笔交易已被有关方面举报至当地国资管理部门。6月24日，就有关涉嫌国有资产流失问题，《华夏时报》记者联系到当地国资管理部门，工作人员记录了记者的问题后，表示将向领导汇报。截至发稿，未能收到回复。

“第一高楼”烂尾

公开资料显示，蓝湾中心项目位于青岛西海岸新区城市阳台旅游景区内，西侧濒临滨海大道，南侧为西海岸路，占地面积31693平方米（共47.5亩），总建筑面积约为306988平方米，其中地上面积约为210502平方米，地下面积约为96486平方米。

按照原规划，项目整体为瞰海公寓、住宅、酒店、办公于一体化的超高层城市商业综合体，建成后将作为承接青岛西海岸新区总部经济聚集的重要载体，打造区域性城市新地标。其中包括1栋塔楼为5A级写字楼，建筑高度208.3米；3栋高档住宅楼，建筑高度分别为126.85米、97.75米、126.85米。

据青岛市公共资源交易电子服务系统及公开信息，蓝湾中心项目建设单位为青岛海投集团旗下富丽湾公司，计划总投资金额达37.67亿元。青岛海投集团是西海岸新区区属国有企业，成立于2003年8月，总资产规模220亿元，承担着新区双招双引和国有资本运作任务。

项目规划图图源：承建单位中建八局四公司公众号

2020年6月16日，中建八局第四建设有限公司（下称“中建八局四公司”）、中启胶建集团有限公司、青岛北洋建筑设计有限公司组成的联合体中标蓝湾中心项目（工程总承包），中标价格约为19.68亿元，中标工期为1460个日历天（4年）。

2020年12月，承建单位中建八局四公司曾公开发布消息称，蓝湾中心项目目前处于基坑支护阶段，项目竣工日期预计为2024年6月。

然而，如今4年工期已到，蓝湾中心项目事实上早已烂尾。

蓝湾中心项目工地大门摄影/帅可聪

2024年6月中旬，《华夏时报》记者实地探访发现，蓝湾中心项目地块已被绿色围栏全部围挡，外围没有项目信息标识，工地大门上本应存在的项目名称疑被撕去。从门缝向内望去，能够看到土地中央仅有一个蓄有积水的大坑，以及带有中建八局四公司标识的几栋临时施工用房。

附近一家餐饮店的店主告诉记者，其在此经营近十年，该项目曾经短暂动工，但是后来不知是何原因烂尾，筑起围挡已经有两三年时间了。

违规拿地办证

由国资建设的地产项目为何也会烂尾？这个问题一度引发青岛当地市民的关切。

《华夏时报》记者注意到，2023年11月前后，在由青岛西海岸新区管委办公室和西海岸新区广播电视台联合主办的《行风热线》栏目中，曾有市民问询：西区那鲁湾酒店左侧有个烂尾多年的大坑，说是海投集团的，想问问为什么烂尾了，后续有什么规划？

青岛海投集团当时回复称，蓝湾中心项目目前存在两大问题。其一，列入围填海历史遗留问题清单。因蓝湾中心项目部分地块未于2005年办理海域使用权（海域证），且未在办理土地证前办理海域使用权转土地使用权手续，并于2012年直接颁发土地权属证书，存在前置手续不合规问题，导致蓝湾中心项目地块在自然资源部图斑系统内依然认定为海域，蓝湾中心项目已被国家自然资源部认定为围填海项目，列入围填海历史遗留问题清单。

其二，项目无法继续办理手续问题。因项目前置手续不合规和被列入围填海项目清单，且蓝湾中心项目为房地产开发项目，2021年11月2日自然资源部办公厅下发的《自然资源部办公厅关于已批准但尚未完成围填海项目处置有关事宜的函》（自然资办函【2021】1958号）中，明确蓝湾中心项目属于第二类情形“房地产和低水平重复建设旅游休闲娱乐项目”，被列入不得继续填海清单。

此外，2021年12月21日自然资源部办公厅再次下发《自然资源部办公厅关于进一步明确新修测海岸线与原有海岸线之间区域管控要求的函》（自然资办函【2021】2401号），明确对“已批未填”区域，要严格执行国发24号文和《自然资源部办公厅关于已批准但尚未完成围填海项目处置有关事宜的函》要求，导致蓝湾中心项目无法继续办理各类手续且不得进行开发建设活动。

青岛海投集团当时还表示，下一步，为盘活新区核心地段的闲置土地，切实解决历史遗留问题。同时为更好服务新区经济建设，降低国企负债率，实现国有资产的保值增值。将配合区海洋发展局、自然资源局对接国家和省市相关职能部门，根据国家政策的调整补办海域使用证，并补办理海域使用权转土地使用权手续，争取项目早日复工。

闲置8年高价转售

记者调查获悉，蓝湾中心项目建设单位富丽湾公司早前为一家民营房企。天眼查信息显示，早在2010年上半年，富丽湾公司通过挂牌出让的方式，以2610万元拿下蓝湾中心项目相关地块，面积为12387平方米。然而，此后8年未实际建设。

2018年，青岛海投集团通过子公司青岛山高置业有限公司（下称“山高置业”）收购了富丽湾公司全部股权，富丽湾公司由此有了国资背景。而前述违规拿地、办证事项，发生在收购之前。

这起收购交易价值不菲。据青岛海投集团公司债券相关信息披露文件，2018年上半年，该公司以现金收购富丽湾公司100%股权，投资成本高达11.28亿元。而彼时，富丽湾公司并无实际经营业务，营业收入为0，所有者权益约为5.29亿元（如下图所示）。

青岛海洋投资集团公司债券2018年半年度报

蹊跷的是，从公开购地信息来看，富力湾公司仅在2010年购买了蓝湾中心项目一块土地，面积为12387平方米。但据中证鹏元资信评估公司对青岛海投集团作出的一份信用评级报告显示，通过子公司山高置业收购富丽湾公司股权，青岛海投集团获得蓝湾中心A座、B座两块土地，面积分别为18221.1平方米、13472.3平方米，共计31693.4平方米。这两块地的面积与前述公开购地信息无法对应，且证号显示均在2012年办理，即曾出现违规办证的2012年。

中证鹏元信用评级报告

相关信用评级报告还披露，蓝湾中心A座、B座两块土地的土地出让金总金额约为4.71亿元。

河南泽槿律师事务所主任付建在接受《华夏时报》记者采访时介绍，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

不过，付建也指出，上述有关法律亦规定，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

在有关土地手续存在违规的情况下，青岛海投集团为何贸然收购富丽湾公司？投资11.28亿元购买富丽湾公司股权，对价是否合理？收购后却无法进行开发，其间是否存在导致国有资产流失的问题？据悉，就有关质疑，已有关切人士向青岛国资部门等方面举报反映。

知名法律人士蔺文财在给当地税务部门的举报信中指出，在项目未曾动工、也未有任何增值的情况下，民企老板控制的富丽湾公司完成了高溢价转让，根据国家税务总局有关规定，受益人应依法缴纳个人所得税，而土地增值转让，也应缴纳土地增值税、企业所得税，税务部门应予严查。

就有关涉嫌国有资产流失等问题，6月24日，《华夏时报》记者联系到蓝湾中心项目所在地国资部门，工作人员表示，将就有关问题向领导汇报。青岛海投集团办公室工作人员向记者表示，将进行核实，核实后将进行回复。截至发稿，记者未收到有关回复。

此外，本报记者24日通过电话、短信的方式联系富丽湾公司原股东蒋国建寻求置评，其表示：“不用采访，你找国资部门了解情况就行了。”

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