导 读
2024年9月27日，第三届北京城市更新论坛上表彰了入选2024年北京城市更新最佳实践评选活动的14项最佳实践和24项优秀项目。10月8日起，市规划自然资源委、市住房城乡建设委联合北京发布，陆续推出北京城市更新“最佳实践”系列报道。第三站带您了解丰台区方庄街道大型居住区区域综合更新项目。
基本情况
方庄街道作为40年前北京住宅建设改革试验田，“成片规划、成片建设”，一度为当时规模最大、现代化设施标准最高的住宅区标杆。但随着时间推移，设施老化、功能不全、活力不足、品质不高等治理难题逐渐显现。对此，方庄街道采用“街区统筹、系统更新”思路，统筹谋划区域综合更新。同步编制城市更新专项规划与街区控规，形成“一核一环两轴多点”空间结构。动态储备实施居住、设施、公共空间、产业四大类40余项更新项目。
区位图
实施成效
居住类项目聚焦民生诉求，形成成片推动老旧小区改造的新力度
“十四五”以来，方庄街道共推进老旧小区改造升级面积超67万平方米，超辖区内住宅总面积1/5。针对央产楼特殊属性，与产权单位前置沟通，摸清诉求，探索形成以芳群园四区23号楼为典型代表的央属单位全部出资、区街积极保障的成功经验。芳群园一区、芳城园一区等探索花园式社区更新改造经验，推进全域增绿添彩，实现老楼焕新颜、荒地变乐园。
芳群园四区23号楼（公安部属）
芳城园一区花园式社区
设施类项目精准盘活存量，实现有限空间嵌入社区功能的新突破
针对辖区公共文化服务、养老服务和停车设施不足等问题，方庄街道盘活10余个存量空间嵌入服务设施，有力织补大型居住区功能短板。方庄文化艺术中心打造复合阅读、展览和剧场等功能的新型公共文化新地标，开业以来举办百余场高品质文化活动，服务读者十余万人。芳华里家庭康养社区采用开放混龄理念，有机融合机构、社区和居家养老，率先形成社区融入型综合养老新模式。左外关厢停车场盘活低效闲置用地，形成集停车、充电、再生资源回收为一体的复合停车场运营新做法。
方庄文化艺术中心东立面
方庄文化艺术中心小提琴音乐会
方庄书店
芳华里家庭康养社区
公共空间类项目整体推进，探索五区联动重塑街道魅力的新局面
方庄街道根据公共空间和风貌色彩专项评估，整体推进商区、街区、社区、校区和园区“五区”联动，重塑公共空间品质魅力。围绕方庄环岛谋划景观、交通、环境综合提升方案，方庄活力环串联“古城群星”四大住区，方庄活力一期项目重塑街区双轴特色餐饮街空间品质，17个社区同步推进小微更新，方庄二小周边一体化升级改造景观及慢行停车，方庄城市公园拆栏透绿提高可达性。其中，方庄活力一期采用“疏整促”资金，带动社会资本投资，以线性空间更新带动沿线五大商业综合体和餐饮门店改造升级。
方庄环岛附近花园
方庄活力街区一期
产业类项目盘活低效楼宇，激活传统特色餐饮消费商圈的新活力
瞄准全龄人群需求，“一店一策”推进传统商场改造升级。时代LIFE购物中心盘活原贵友商场成为夜京城打卡地；NTP新城广场更新为年轻潮玩聚居地；物美地下捌拾捌街美食街与物美大卖场共同为顾客提供购物、休息、餐饮一站式体验；原家乐福阳光市场正在改造为高端餐饮综合体。商业设施品牌化、品质化改造升级，植入全龄、全时、全季消费业态，为居民提供高品质社区商业消费空间。同时，方庄特色餐饮街围绕“方庄活力范儿”主题，融合美食茶饮、潮流文创、服装服饰、社交娱乐、文化艺术等多元业态，开展40余场外摆活动。例如，NTP新城广场友间小铺卡牌游戏活动等，充分利用现有场地资源，通过新国潮市集、活力快闪、潮文化打卡展、活力方庄玩乐指南等系列活动，充分激发消费潜力。今年以来，方庄消费额同比大幅增长，方庄餐饮街也获评市级特色消费街区荣誉。
时代LIFE购物中心（原贵友商场）
“活力方庄”系列促消费活动
创新经验
党建引领，搭建区域综合更新统筹工作体系
街道党工委充分发挥统筹协调作用，提出“打造高质量发展、高品质生活和高水平治理”三个示范区的目标，搭建“一个平台、两个规划、三个阶段、四本账单、五个统筹”的区域综合更新工作体系，以系统思维推进区域更新，以综合更新系统破解难题。坚持用好党建协调委员会机制，调动辖区内各级党组织和各类主体积极性。创新党群经费配置方法，部分款项专款用于社区微更新，经费使用创新驱动17个社区自下而上谋划更新项目，形成合力。
两规牵引，主动向前系统策划街道全域更新
坚持“体检先行、策划引领、重视实施、突出运营”。体检阶段探索“规划响应、未诉先办”，将过去3年居民诉求件纳入大数据系统，明确主要问题清单。规划阶段针对体检发现问题提出针对解决措施，精准补足公共服务短板；同时同步编制街区控规和更新专项规划，街区控规侧重指标管控和底线约束，更新规划侧重谋划策划和实施运营，两规衔接，在识别更新范围、划定更新区的基础上，绘制街道全域更新结构图。实施阶段创新“区街联动”机制，区住建、规自部门组建专班指导街道工作，定期组织调度，设立面向街道的城市更新指标池，探索将城市更新纳入现有规划工作体系的新做法，通过规划统筹、项目统筹、主体统筹、空间统筹和实施统筹“五个统筹”，确保规划高品质落地。
方庄街道大型居住区区域综合更新改造示意图
联盟赋能，汇聚各类主体探索结对更新模式
搭建街道城市更新联盟，汇聚政、产、学、研、用等28家单位，全流程助力区域综合更新顶层谋划、规划设计、改造实施、招商运营、金融支撑、社会动员等。依托联盟探索各类主体参与模式，形成“街企结对”“街校合作”有效做法。与区城市更新集团探索统筹空间资源与需求、统筹项目实施和城市物业、统筹项目盈利性和公益性。与街道最大物业产权主体首开集团谋划平房区改造、社区会客厅建设、拆后土地利用和物业等，引导其在街道内全域统筹资源任务、当前项目和遗留问题。与北京工业大学成立城市更新实验室，开展陪伴式技术服务，转化应用高校关于适老化改造、地下空间利用等最新研究成果。与央属企业中建集团合作开展前期谋划，为有更新意愿主体提供咨询。近年来以约1/10的政府资金累计撬动社会资本约6亿元。
项目支撑，有力统筹实施持续打造更新力作
街道层面通过跨社区统筹、跨项目平衡等方式，平衡盈利性和公益性，形成项目库，确保微利可持续。同时，重视更新后公共空间运营，会同区城市更新集团，探索城市物业模式，率先布局城市停车、环境整治等。注重龙头项目支撑带动，在关键空间节点利用闲置资源打造一批成功项目，实现更新一个项目、激活一个功能圈。注重分类探索实施模式，居住类注重兜牢民生底线，探索以产权方为实施主体的老旧小区改造模式；产业类注重打造新兴业态，积极引入社会资本，推进低效楼宇提质增效；设施类注重补齐短板，探索产权主体自主更新的“资金自平衡”模式；公共空间类注重提升城市风貌，形成有特色、有风格、有活力的城市空间。
方庄活力街区一期夜景
来源：北京发布 据北京市规划和自然资源委员会
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