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最高法院判例：国有土地上被征收房屋价值评估时点的确定原则——居李等3人诉福州市鼓楼区政府房屋征收补偿决定案
【裁判要旨】
《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定：“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年”。据此，房屋征收补偿时所依据的评估报告有效期不得超过一年。否则，难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产，无法体现公平补偿原则。
【裁判文书】
河南省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2024）豫行终186号
上诉人（原审原告）赵某苹，女，1963年5月20日出生，汉族，住河南省周口市XX区。
委托代理人张岩，北京冠领律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周口市淮阳区人民政府，住所地河南省周口市淮阳区。
法定代表人王某超。
出庭应诉负责人岳某凯。
委托代理人孙某伟。
上诉人赵某苹因诉周口市淮阳区人民政府（以下简称淮阳区政府）行政补偿一案，不服河南省周口市中级人民法院（2023）豫16行初205号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵某苹委托诉讼代理人张岩、被上诉人淮阳区政府出庭应诉负责人岳某凯、委托代理人孙某伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵某苹原审诉讼请求为：1.请求依法撤销淮阳区政府2023年9月8日作出的《房屋征收补偿决定》并责令其重新作出《房屋征收补偿决定》。2.本案诉讼费用由淮阳区政府承担。
原审审理查明：赵某苹系周口市XX区XX乡XX行政村XX村人，与其丈夫张某生于2000年4月24日取得《河南省村镇建设用地规划许可证》后，在该村建设了房屋一处，其宅基地面积为0.8103亩。周口市淮阳区为创建中华太昊陵伏羲始祖圣地旅游区5Ａ级景区，需征收周口市淮阳区王店乡丁楼村土地。2021年11月2日，淮阳区政府下发关于印发《中华太昊伏羲始祖圣地旅游区创建5Ａ级景区房屋征收补偿安置方案》的通知（淮政［2021］22号）。赵某苹的房屋位于上述被征收的范围。根据淮政［2021］22号文件的规定，周口市淮阳区柳湖街道办事处在丁楼村成立丁楼村整村搬迁项目指挥部，指挥部在该村内张贴了淮阳县人民政府房屋征收管理办公室淮房征办［2019］3号及淮阳县人民政府文件淮征［2019］54号文件，并组织村委、村民召开了征收动员会议，进行了宣传搬迁政策。2021年11月7日，赵某苹填写了验收申请，该申请内容为：淮阳区ＨＹ2020032宗地项目指挥部：我叫赵某苹，身份证号:41272719********；房屋编号：180，系丁楼村ＨＹ2020032宗地项目房屋被征收户，目前房屋内物品已经搬迁完毕，申请给予验收。柳湖街道办事处验收后，赵某苹将房屋交给了柳湖街道办事处，柳湖街道办事处于2021年11月20日组织人员对赵某苹的房屋进行了拆除。此后赵某苹因拆迁补偿问题与政府未能达成一致意见，起诉至淮阳区人民法院，要求确认淮阳区人民政府房屋征收中心、淮阳区柳湖街道办事处强拆房屋的行为违法，淮阳区人民法院作出（2022）豫1603行初18号行政判决，驳回赵某苹的诉讼请求，其不服该行政判决并上诉，二审法院作出（2022）豫16行终195号行政判决予以驳回上诉，维持原判。赵某苹仍然不服申请再审，（2022）豫行申2725号行政裁定驳回了赵某苹的再审申请。2023年9月18日，淮阳区人民政府对赵某苹作出《房屋征收补偿决定书》，该补偿决定书作出两种补偿方案，由赵某苹进行选择。若赵某苹选择实物安置，应享受安置面积：240平方米，实际安置面积240平方米，安置价900元／平方米，应扣安置房款：216000元。评估金额142217元、搬迁奖励37702元，实际扣房款179919元，差额在安置房分配时结清，过渡期补助2160元、临时安置费9600元，搬迁补助1508元，补偿总额13268元。若赵某苹选择货币补偿，补偿金额（总计720036元）：1、房屋评估总价为116184元；2、评估金额上浮为：116184×0.05＝5809元，3、货币安置补贴为：240平方米×2200元／平方米＝528000元。4、装饰装修、附属物、构筑物等评估金额为：26033元。5、临时安置费：按照方案规定，临时安置费每户每月800元，一次性发放6个月，即800×6＝4800元。6、搬迁费：按照方案规定，搬迁费按照合法面积，补助8元／ｍ²，即188.51×8＝1508元，7、搬迁奖励为：188.51×200＝37702元。该补偿决定书载明，被征收人只能选择产权置换或货币补偿其中一项，不能同时选择两项。2023年9月25日，淮阳区人民政府将该房屋征收补偿决定书送达给赵某苹，赵某苹拒绝签收，后提起本案诉讼。案涉淮政［2021］22号房屋征收补偿安置方案规定，补偿安置的方式与标准采取货币安置和实物安置两种方式，由村民自主选择。采取货币安置的：实有合法建筑面积的房屋，按照现状进行建筑结构价评估，评估金额上浮5%进行补偿。合法宅基地建筑面积达到1.44容积率的，合法建筑面积给予货币安置补贴，补贴标准为每平方米2200元。建筑面积超出合法宅基地面积乘以1.44的房屋，超出部分按照现状进行建筑结构价评估给予补偿，不享受其它补助和奖励。临时安置费按每户每月800元，一次性发放6个月的临时安置费。搬迁补助费：按照合法房屋面积补助每平方米8元。合法空白宅基地补偿，每处合法空白宅基地最大不超过0.25亩，选择货币补偿的，按现有房屋的合法宅基地应安置面积给予每平方米2200元的补偿。被征收户0.25亩以内合法宅基地已享受房屋征收补偿的不再给予地价补偿，0.25亩以外的按区片地价补偿。其它补助和补偿，构筑物及附属物、简易棚等按照现状进行建筑结构评估，给予货币补偿，搬迁奖励，对被征收人在规定的搬迁期限内签订征收补偿协议、完成搬迁、交付被征收房屋的，每户奖励5000元，按照认定的实有合法房屋面积，在规定的搬迁期限前二分之一时间内搬迁完毕，给予每平方米200元的奖励。
原审法院认为：为了公共利益需要征收集体土地的，应当对被征收人给予公平的补偿。本案中，淮阳区政府为创建中华太昊陵伏羲始祖圣地旅游区5Ａ级景区，征收涉案集体用地符合公共利益的需要。淮阳区政府对赵某苹作出的《房屋征收补偿决定书》，其涉及的安置补偿项目及其各项补偿标准、各项补偿数额，均符合涉案区域实施的《中华太昊伏羲始祖圣地旅游区创建5Ａ级景区房屋征收补偿安置方案》所规定的对应补偿安置政策以及相关法律规定，但上述《房屋征收补偿决定书》没有列明被征收户0.25亩以外合法宅基地的地价补偿内容，庭审中淮阳区政府对该项补偿内容亦予以认可，故淮阳区政府对该项内容应一并给予补偿。另根据《中华太昊伏羲始祖圣地旅游区创建5Ａ级景区房屋征收补偿安置方案》的规定，对被征收人在规定的搬迁期限内签订征收补偿协议、完成搬迁、交付被征收房屋的，每户奖励5000元。该条规定的目的显然是为了鼓励被征收人能够在规定的期限内完成搬迁，赵某苹于2021年11月7日填写验收申请后将房屋交给了柳湖街道办事处，柳湖街道办事处于2021年11月20日组织人员对原告的房屋进行了拆除，说明赵某苹并没有对正常的搬迁工作进行阻挠，应认定其在规定的期限内完成了搬迁，根据上述文件规定的精神，其有权享受该按期完成搬迁的奖励。即，涉案《房屋征收补偿决定书》遗漏了赵某苹0.25亩以外合法宅基地的地价补偿以及按期完成搬迁的奖励，因上述两项补偿内容能够单独补偿，且涉案房屋补偿决定也没有明确排除可以另作相应补偿，故不再判决撤销被告淮阳区政府作出的房屋补偿决定，但淮阳区政府亦应对上述遗漏的补偿部分采取作出补偿决定、协商补偿等补偿措施。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：一、责令淮阳区政府于本判决生效之日起六十日内对赵某苹超出0.25亩以外合法宅基地的地价补偿、按期完成搬迁奖励采取作出补偿决定、协商补偿等补偿措施。二、驳回赵某苹的其它诉讼请求。案件受理费50元，由赵某苹负担。
上诉人赵某苹不服，上诉称：1.原审事实认定错误，法律适用错误。被上诉人实施的案涉征收方案本身存在诸多违法事实，不应作为被诉《房屋征收补偿决定》的合法依据。2.被上诉人未依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定在房屋征收范围内进行公告，且涉案决定所依据的《房屋补偿估价分户报告单》形成程序违法且已超过1年的有效期。3.涉案《房屋征收补偿决定书》缺乏必要的内容，无法保障上诉人的知情权和选择权，无法保障上诉人合法征收权益。4.原审判决被上诉人对遗漏的“合法空白宅基地”进行地价补偿的判决结果错误，对上诉人的“合法空白宅基地”进行地价补偿显失公平，剥夺了上诉人获得公平合理的安置补偿利益。5.原审对被上诉人在《房屋征收补偿决定》中对上诉人房屋面积的错误认定未予纠正，对被上诉人遗漏的宅基地上的树木等附属物的补偿未进一步查明确认，对被上诉人强拆造成的上诉人物品的损失的事实未依法查明纠正。6.被上诉人作出的《房屋征收补偿决定》中的补偿标准过低，应当参照国有土地上房屋征收补偿标准对上诉人进行安置补偿。7.原审对于合理过渡费补偿未进行审理。请求撤销一审判决，支持其诉讼请求。
淮阳区政府答辩称：1.答辩人作出的《房屋征收补偿决定书》合法有据，制定的《征收补偿安置方案》也依法进行了公告，程序合法。2.答辩人对上诉人作出的《房屋征收补偿决定书》有具体详细的补偿内容供其选择，充分保障了上诉人的知情权、选择权等合法权利。3.答辩人对上诉人作出的《房屋征收补偿决定书》公平合理，已经对其合法权益给予了充分保障，不存在剥夺其获得公平合理补偿的权益。综上，答辩人作出的《房屋征收补偿决定书》公平合理，程序合法，依法应予维持。上诉人的上诉没有事实依据，也没有法律依据，依法应予驳回。
本院二审经审理查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为：一、依据《房地产抵押估价指导意见》第二十六条“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；”的规定，房屋征收补偿时所依据的评估报告有效期不应超过1年，否则难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产，无法体现公平补偿原则。本案中，房屋征收公告作出的时间为2021年10月28日，2021年11月4日作出评估报告单，征收补偿决定使用评估报告的时间为2023年9月18日，案涉评估报告的使用已经明显超出前述使用期限为一年的规定，期间的物价水平、市场价格均发生了较大的变化，案涉评估报告已经不能客观反映被征收房屋在作出补偿时的市场价格。若继续按照当初土地征收时的标准给予补偿，将导致被征收人无法进城购买房屋或另建房屋，明显不符合公平原则。考虑到一审亦未向赵某苹释明申请重新评估的权利，程序上亦不能补救，故案涉补偿决定的依据不足，本院予以撤销。
二、赵某苹要求参照国有土地上房屋征收补偿标准对其进行安置补偿不符合法律规定。最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”该条规定主要适用于已经实施的集体土地征收程序中，因行政机关怠于履行补偿义务的原因导致未对集体土地上房屋及不动产进行补偿，且补偿时该房屋所在地已纳入城市规划区的情形，其目的是充分保障被征收土地的农民的合法权益。该条规定的适用前提是行政机关征收农村集体土地时未能及时对安置对象履行安置补偿义务。本案中，除赵某苹和冯振川两户之外的一百多户均已经与淮阳区政府签订安置补偿协议，且均没有按照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿。周口市中级人民法院（2022）豫16行赔终88号行政赔偿判决认为涉案房屋是农村宅基地上所建房屋，且未取得建筑许可证、规划许可证及房屋所有权证，与周边国有土地上所建商品房价值不具有可比性，亦没有支持冯振川要求按照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿的请求。由于本案淮阳区政府系对上诉人的房屋和土地一并进行征收补偿，并不存在可以主要归责于政府的原因怠于履行补偿义务的问题，故不予支持赵某苹要求按照国有土地上房屋征收补偿标准对其被征收房屋进行补偿的主张。
三、原审认定根据案涉《房屋征收补偿安置方案》的规定，赵某苹在规定的期限内完成了搬迁，有权享受该按期完成搬迁的奖励，且被诉补偿决定对赵某苹超出0.25亩以外合法宅基地的地价补偿存在遗漏，并无不当，本院予以确认。对于赵某苹主张的过渡费、遗漏部分附属物补偿费等问题，淮阳区政府应在重作补偿决定时一并据实处理。需要说明的是，由于淮阳区人民政府在法定期间内，没有提交案涉项目已经依法取得河南省人民政府作出的征收集体土地决定，故其所作相关决定仅能称为补（赔）偿处理决定。
综上所述，赵某苹的上诉理由，具有事实法律依据，本院予以支持。原审认定事实清楚，但适用法律有误，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销周口市中级人民法院（2023）豫16行初205号行政判决；
二、撤销淮阳区人民政府2023年9月8日作出的《房屋征收补偿决定》并责令其重新作出《房屋补偿处理决定》；
三、限淮阳区人民政府于本判决生效后60日内重新作出补偿决定；
一、二审案件受理费各50元，均由周口市淮阳区人民政府负担；
本判决为终审判决。
审 判 长 肖海生
审 判 员 万宗杰
审 判 员 王 宁
二〇二四年八月二十三日
法官助理 杨 洁
书 记 员 赵琛琛
书 记 员 王志永
