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据美联社11月21日报道 美国住房销量3年多来首次出现年度增长，但CoreLogic首席经济学家Molly Boesel对此并没有觉得印象深刻。
她在一份声明中表示：“房地产市场正处于十多年来最糟糕的一年。好消息是，除了上升，我们无处可去。然而，居高不下的抵押贷款利率和强劲的房价将继续拖累房市复苏。房地产市场的任何潜在解冻，都可能只会在即将到来的冬季过后发生。”
销量上涨
全美房地产经纪人协会（NAR）周四说，美国10月份二手房销量较去年同期增长2.9%。这是自2021年7月以来的销量首次同比增长，经季节性调整后的年增长率为396万套。
房价连续第16个月同比上涨。全美房价中位数较上年同期上涨4%，至407,200美元。
NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，“房屋销售下滑最糟糕的时期可能已经过去，库存增加将带来更多交易。”
不过，Lawrence表示，今年仅剩两个月时间，年度房屋销量有望创下1995年以来最低。
自2022年以来，美国房地产市场一直处于销售低迷状态，当时抵押贷款利率开始从疫情时期的低点攀升。据抵押贷款买家房地美（Freddie Mac）的数据，去年，随着30年期抵押贷款的平均利率飙升至近8%的23年高点，现房销售跌至近30年低点。
9月份30年期抵押贷款的平均利率跌至6.08%的两年低点，10月份正式售出的房屋的许多购买合同可能都是在9月份签订的。但自那以来，利率基本上一直在上涨，本周达到6.84%。
经济学家预测，今年的抵押贷款利率将继续波动，但普遍预测到2025年将徘徊在6%左右。
这可能没有足够的吸引力来吸引那些以最低利率购买或再融资的现有房主出售房屋。根据Realtor的数据，超过五分之四有抵押贷款的房主的现有利率低于6%。
随着今年销售放缓，市场上有更多的房产可供选择，这对购房者来说是一个亮点。NAR说，10月底有137万套未售房屋，较9月和去年10月分别增长0.7%和19.1%。
按目前的销售速度计算，相当于4.2个月的供应量，低于9月份的4.3个月，但高于去年10月底的3.6个月。传统上，5到6个月的供应量被认为是买卖双方之间平衡的市场。
帮助提升市场上房屋库存的另一个因素是：房地产出售所需的时间比一年前更长。
上个月，房屋通常在市场上停留29天售出，高于去年9月的28天和10月的23天。
虽然今年待售房屋数量一直在增加，但住房市场库存仍远低于疫情前的水平。考虑到2019年10月市场上约有180万套未售出的房屋。
Lawrence说：“我们仍然需要再增加30%的库存，才能让我们恢复到疫情前的状态。”
买家捉襟见肘
有限的库存，特别是在一个特定价格范围内，有助于推高价格。这就是首次购房者继续难以负担得起房屋的原因之一，他们没有任何房屋净值可以用于首付。
在上个月售出的所有房屋中，首次购房者仅占27%。这一比例高于9月份的26%，但低于去年10月份的28%。历史上，首次购房者占总销售的40%。
有能力避开抵押贷款利率并支付全部现金的购房者占上个月销售额的27%，低于上年同期的29%。
虽然现有房主利用其强劲的房屋净值收益克服了抵押贷款利率和房价的上涨，但首次购房者不得不为首付款储蓄更长时间，通常会将购买首套房的时间推迟几年。
这就是为什么买得起房子的美国人越来越老的原因。根据NAR的数据，在2023年7月至去年6月期间，购房者的年龄中位数攀升至56岁，是1981年以来的最高记录。同期，首次购房者的年龄中位数上升至38岁。从历史上看，美国购房者的平均年龄中位数约为44岁。
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