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现代营销学之父菲利普·科特勒曾在《营销管理》一书中指出，新市场的供应品，包括新服务和新产品开发塑造，决定了公司的未来。放眼当下中国商业地产市场，众多商业地产企业纷纷推出新产品线，以新认知、新方向开启新一轮的发力。从各个企业新产品的落地，我们可以看出不同企业对未来商业发展的预判和行进策略。
大悦汇作为大悦城控股商业“多元产品线”战略发展的关键一环，自入市以来，取得的业绩表现十分亮眼。经过开业一周年的成功运营，广州黄埔大悦汇取得了十分优异的成绩。据项目方透露：运营一周年，项目的招商率达100%、开业率达99%、首店超30%；全年累计客流突破1000万人次；全场累计销售突破5.6亿元；累计会员人数突破20万人次，稳居大众点评商场热门榜黄埔区热榜TOP1。
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天津西青大悦汇成功入市半年以来，同样霸榜大众点评商场热门榜西青区TOP1，其业绩表现也值得称道。2024年1-6月，天津西青大悦汇的销售累计完成 3.9 亿元，累计预算完成率 115%；客流累计完成近500 万人次。![]()
对于国内的新开商业项目而言，能够如大悦汇这般高质、高效兑现承诺的屈指可数。而这一点，既是这次分享大悦汇如何从诞生出圈到成功运维的重要起因，也希望成为撰写此文的价值所在。
接下来，中购联将抽丝剥茧向行业全面解读大悦汇产品线的“发展现貌”与“战略意义”，并释出大悦城控股商业多元化拓张的进阶策略，期望通过大悦汇的操盘实践，促进行业多元化商业格局的进阶发展。
当下，国内商业地产行业已经进入调整和高度竞争期，面临着众多的不确定性，这对于市场中的各类参与主体提出了新的挑战。面临新的商业环境，大悦汇的诞生可谓“恰逢其时”，凭借其天生的产品优势为大悦城控股商业带来新的发展路径。那么，在大悦城控股商业体系运营逻辑之下，大悦汇与大悦城有何不同？
在对客群的精细化梳理下，大悦城控股商业以年龄作为客群细分的特定标准，为大悦汇赋予和大悦城不同的文化定位。具体来看，大悦城聚焦潮流文化，重点为青年客群提供充满潮流活力的商业体验与服务，而大悦汇则以“生活文化”为本质，以区域客群的高频美好生活需求为经营导向，提供生活化、情感性的服务体验，以更加丰富、多元、包容的方式，引领区域生活品质升级。
大悦汇以「生活文化」为品牌本质，在空间设计上十分注重休憩和社交氛围的营造，在品牌组合上善于因地制宜、灵活多变，擅长运用场景与品牌的珠联璧合，极大地去提升所在社区、区域、城市居民的生活幸福指数。譬如广州黄埔大悦汇项目，聚焦“休憩、社交、生活、品位”的品牌内涵，着重针对日常生活需求进行品牌业态上的充分满足，形成“8大主力店+口碑餐饮+网红茶咖+品质零售配套、30%首店”的精致品牌组合。![]()
天津西青大悦汇深谙品牌组合在传递新生活方式上的重要性，从生活方式、精神诉求、时尚表达等多维度切入，为区域带来了200+特色品牌，其中区域首进度高达80%，通过A馆、B馆的区分化定位，以极佳的业态组合共同赋能打造区域品质生活中心。
在生活与文化的融合中，大悦汇善于主动挖掘属地文化，赋能品牌成长，实现了双方共生、共融，更为在地消费者们带去高品质、多元化的全新提案生活方式。
基于对「生活文化的思考」，广州黄埔大悦汇着重营造在地化的“社交”氛围感，创新打造了黄埔区首个裸眼3D折角大屏，还打造以“听潮、逐光、迎风”命名的三大下沉式休憩社交空间，营造松弛感；与此同时，项目主动挖掘本地文化色彩浓重的品牌，寻味在地新生活。如引进了广州「首个独具现代西关色彩的电影院」金声电影院，以及誉有“食在广州第一家”的广州酒家。
天津西青大悦汇则更多融入天津大运河文化元素、文化沉淀及市民消费习惯等，以户外空间、艺术雕塑、沉浸场景、主题街区等多元方式植入“在地化”，打造了微风广场、星舟广场、运动街、河马运动主题公园、食肆码头、风筝连廊、玫瑰花瀑布阶梯等空间场景。
从市场反馈来看，大悦汇为区域消费者打造了专属生活与社交得意体验，无论是品牌自身的塑造还是顾客满意度，都取得了不错成果。接下来，广州黄埔大悦汇将侧重零售业态的引入，持续增强现有的品质餐饮与首店集合的优势，引进更多时尚生活方式类品牌，强化夜经济场景的打造。而天津西青大悦汇则将继续重视生活服务配套，引进大健康延伸领域的品牌以及餐饮赛道具备社区属性的品牌，不断丰富天津消费者的品质生活，引领区域生活方式提质焕新。相比较于大型的商业项目，“精而优”的大悦汇项目具备先天的商业优势。
从空间层面上看，大悦汇的产品模式开发成本低，投资风险小，试错成本少；从资产层面上看，大悦汇所采用的轻资产管理合作模式，资金周转速度快，能够以高度的灵活性、机动性和适应性应对市场变化，做出快速调整和经营策略优化，从而不断的提升经营业绩。
例如，广州黄埔大悦汇自开业以来，业绩节节攀升，运营一周年项目全场累计销售突破5.6亿元。其中，西塔老太太品牌开业周年业绩突破千万，品牌区域坪效位列TOP1；和府捞面品牌开业周年业绩突破900万，稳居广州东部区域坪效TOP1……商户能取得如此的业绩表现，项目整体的坪效自然居高不下。天津西青大悦汇开业半年新增七鲜超市、万达影院、海底捞火锅、大吉利·潮汕牛肉火锅、中国黄金等10家销售超千万的门店；西西弗书店、UR、CH、CHUU、哈根达斯等场内商户品牌更是均实现区域坪效第一。
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不可否认，租金坪效确实是最直接的经营效率评价工具，也是衡量线下商业成功与否的一个标准。从以上这些呈现的数据，可以看出，大悦汇有别于大悦城的产品优势，使得大悦汇产品线项目成为商业市场上一股不可忽视的新生力量。相较于大悦城而言，大悦汇亦匹配“潮流”属性，但更聚焦细分客群，并针对日常生活需求进行满足。基于小体量的特质，大悦汇商业项目对周边近距离范围内的消费群有着足够粘性，在提供便利化服务方面具有独特优势。
凭借更活泼的业态和主题选择，大悦汇在业态打造层面，能够聚焦目标消费客群的生活需求摒弃不适宜的品牌业态，自由定制理想的品牌矩阵和服务内容，打造高度契合消费者的生活方式，形成小体量高租金收益的商业运营生态。以广州黄埔大悦汇为例，面对社区和办公人群，项目基于体量限制与周边情况思考再三，决定主动放弃童装零售、游乐教培等儿童业态，特别引进了MUJI無印良品、优衣库等倡导品质生活的潮流零售以及属性更为年轻的盒马生鲜超市、KTV健身房和书店等业态，以满足日常生活与商务需求。而针对区内数量可观的高学历、高净值的「新广州人」，项目引进了湘菜、东北烤肉、杭帮菜、西北菜等菜系的餐饮品牌，以此满足来自天南海北的「新广州人」的味蕾。如此的灵活业态设置可谓立竿见影，据了解，自开业以来，广州黄埔大悦汇品牌租户营业表现十分抢眼，盒马鲜生累计销售额破亿、广州酒家开业周年业绩破2500万元、金声电影院开业首年业绩突破千万、覔书店同城销售额TOP1、潮发潮汕牛肉店、客颂等品牌开业周年业绩突破千万！在笔者看来，大悦汇诞生于大悦城体系，亦加成于大悦城体系，战略层面的“量质互补”促使其走出一条“高性价比”的商业路线。凭借大悦汇“精而优”的成功操盘运作，大悦汇在产品投资、价值成本、业务模式等方面有着显著的轻资产合作优势，这也有利于大悦城控股商业在未来轻重资产拓展中，打造出资产增值收益更高的商业项目，进而实现产品线层面的商业模式跃升。从战略层面来讲，大悦城是大悦城控股商业的商业主品牌，是产品发展的关键和核心，起到“质”的作用。大悦汇更多是去解决城市存量资产的问题，用来扩充规模，起到“量”的作用。两者既有显著的差异，也有一脉相承之处。
无论是大悦城还是大悦汇都立足“近者悦 远者来”品牌价值观和核心经营理念，两者延续了大悦城主品牌对外的标识形象，都有时尚的核心基因，二者的协同共进能更加有效扩大消费者接触面，构建层次丰富的产品体系，全面进阶升级提供更完善的商业服务。
同时，在营销联动上，大悦汇与大悦城是一脉相承，在总部层面的品牌营销、全国活动、运营保障、管理体系以及业态互补和资源调配上，都具备同等的分量，两者是一个整体，不分主次，不分大小。因而，背靠大悦城集团统筹的雄厚实力，大悦汇与大悦城形成了资源共享与营销串联，在与消费者产生共鸣的同时亦将大悦汇的价值观结合商业进行了势能转化，打造出大悦汇商业独有的共融共生新生态，有效带动了流量、声量、人气的提升。在集团层面的统筹之下，广州黄埔大悦汇承袭“大悦城”基因，紧跟总部“大悦嗨新节、大悦疯抢节、大悦消费季、大悦中国开门红”四大一级营销节点，持续开展了“CLOTTED打成一片”全国首展、王者荣耀沉浸式场景及电竞争霸赛、“我不是胖虎/肥龙”华南首展、赶海中古市集等高声量型活动，引发了在地消费者的热烈反响共鸣。在区域联动层面，天津西青大悦汇则联合天津大悦城、天津和平大悦城三城联动发起「Light UP 点亮天津」城市计划，依托「点亮天津」的出圈事件扩大了项目曝光量，成功实现新开项目的虹吸效应，为行业带来更多新惊喜。在存量时代，为应对结构性消费降级、客群增量放缓的行业趋势，各大购物中心企业将深度运营纳入了经营提升的探索路径当中。在笔者看来，大悦汇同大悦城一样，都以平台思维的深度运营模式，打破传统边界，为商户赋能、会员服务、业绩增长带来新的机遇。
在平台思维的指导下，广州黄埔大悦汇致力于与商户共创共赢，打造可持续合作伙伴关系。譬如，项目开展品牌矩阵分级，提供精细商户运维服务，精准扶商，精心育商、精细稳商。此外，广州黄埔大悦汇还构建了具备高标准高统一的现场管理检查程序，统一的现场管理人员检查程序、检查项目、检查内容和评判标准，如食品安全现场管理共有12个指标，61项检查项目，有效规范餐饮经营行为，降低食品安全风险，保证餐饮食品安全。
天津西青大悦汇坚持严格监督，帮助商户稳健经营，并及时反馈沟通。不仅如此，天津西青大悦汇还持续加大SP活动的费用投入，拓宽营销渠道，开展更多主题化的宣传。值得一提的是，走向集约化管理的大悦城控股商业有着得天独厚的「会员生态」系统，能够以面对面联系、时刻有回应的方法，建立与顾客长期持续的关系。在大悦城体系内，会员业务主要包含线下会员中心、会员卡级及积分管理、会员积分换礼、会员活动以及会员小程序日常运营等基础业务，并在此基础之上拓展了「悦商城」、「悦直播」、「悦社群」和「悦沙龙」四大会员特色产品。
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在大悦城固有的会员体系之上，广州黄埔大悦汇针对商务客群聚集推出了“企悦club”会员体系，提供企业惠采、企业团建等方面的定制化服务和尊享权益，助力企业提高员工幸福感和归属感。天津西青大悦汇则通过加强会员权益宣导、丰富权益项、加磅会员权益内容，吸引顾客自主积分、培养会员常态化消费习惯，提高会员粘性和互动性。凭借独有的创新营销手法和运营服务模式，大悦汇的商业运营实践为国内商业的存量调改，增量出新提供了新思路、新样本。告别“传统复制”的打造方式，大悦汇的商业革新正推动实体商业的表现力更上一个新台阶。在全新的时代背景和运营周期下，长期主义不能再是一句简单的口号，而应该落实到更具象的内容表达与行为实践。当前，大悦城控股商业正以“轻重并举”的策略加快战略布局，不断拓展城市版图。从大悦城到大悦汇，大悦城控股商业正通过不断创新线下场景和变革消费体验，探索与城市共鸣、与时代共鸣的营造方式，在尊重城市与区域人文的基础之上，为美好生活深刻赋能。
结合在地的客群特性，当大悦汇进入一座新城市，营销设计思路会体现具有在地个性的一面。大悦汇会尝试用“原创IP+自主造节”的内容，塑造具有强属地性的原创IP节及自营IP产品。
恰逢开业一周年庆，广州黄埔大悦汇就倾心打造了大悦城原创IP——大悦橙华南首展“JOEY大悦橙主题乐园美陈展”，以大悦城自身独有IP强化消费者对大悦汇的印象，形成独家记忆。此外，广州黄埔大悦汇还联动商户一年四季·24小时智能健身开启落日荧光运动会、联动金声电影院开展露天电影节。结合顾客受众喜好，广州黄埔大悦汇还举办了“汇有好市”原创市集厂牌活动、“人生问答花园”情绪互动展等，通过持续打造多元体验，提高顾客对大悦汇的品牌认知度，增加消费粘性和提升销售额。![]()
无独有偶，天津西青大悦汇亦在“流量IP加持+属地IP深挖再创”路径上，长期深入探索，并融入造节文化，接连举办了肥龙胖虎哏都奇遇记、空中连廊新春主题市集、喜悦街陆壹玖艺术展等在地活动。值得提及的是，天津西青大悦汇还精心设计了东方奇妙夜大型灯会、筝汇玩首届大悦风筝节原创IP，具有鲜明的个性和吸引力，构建围绕原创IP的故事背景，增加与消费者的情感连接，加强到店频次，培养到店习惯。
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不难发现，在尊重并赋能在地文化的语境下，大悦汇正为在地消费者打造一个契合身份与精神归属的生活社交场所，并以独一无二的IP文化基因，不断孕育出新的商业活力。在笔者看来，大悦汇产品线项目的成功入市，不仅丰富了大悦城控股的商业产品体系，构建出新的商业样板和合作模式，同时对于推动存量焕新、区域更新以及城市商业的升级发展亦有着非同凡响的变革意义。
一方面，大悦汇的出世为集团开拓轻资产路径提供更多的发展机遇，亦将大悦城的品牌理念、经营特色和资源优势带去新城市，为当地消费者带来消费新场景、新服务。另一方面，大悦汇作为购物中心新的渠道平台也为诸多品牌商户提供了有效的商业经营载体，不仅有助于解决区域就业问题，弥补商圈品质商业的缺憾，还对所在城市的商圈繁荣以及消费增长、经济拉动起到重要助推作用。总而言之，大悦汇拥有着巨大的发展潜力与贡献价值。所到之处，可促进政府、企业、消费者以及品牌方、资源方等多方，形成共赢的合作局面。从目前市场合作的成效来看，相比较于其他轻资产化的商业企业，大悦汇产品线在轻资产合作方面独具竞争优势，而在稳定团队的加持下，其竞争力更是不言而喻、不容小觑。客观而言，考虑到资产收益的标准化、可靠性以及可预见的运营业绩、未来的增长预期等多方面因素，大悦城控股商业无疑是业主方选择轻资产合作的绝佳候选人之一。在大悦汇产品线迎来入市一周年的关键节点，凭借差异化的产品定位、在地化的场景探索、创新丰富的业态组合、高频多元的营销手法以及贴合消费客群需求的精细化运营，大悦汇商业项目为在地客群构建了一个畅享欢乐的生活空间，助力区域消费品质升级，也带动城市商业表现力不断焕新。接下来，期盼大悦汇在秉持“城市美好生活创造者”的理念之下，持续挖掘扩大消费的内生动力，打造城市独有的商业符号，为城市居民消费和生活方式升级助力添彩。同时，亦期待主打生活文化的大悦汇能与主攻潮流文化的大悦城，形成产品线立体化布局协同发展，为城市商业进阶乃至整个行业的可持续发展提供可圈可点的参考价值。
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