美国降息，中国不跟！为什么
楼市
2024-09-20 09:53
广东
今天上午9点，中国的新一轮贷款市场报价利率（LPR）发布，出人意料地维持不变。也就是说：虽然美联储昨天凌晨大力度降息了50个基点，开启了新一轮降息周期，但中国不跟！昨天漫天飞舞的小作文，说今天要降息20个基点。我虽然认为降息20个基点可能性不大，但认为降息10个基点还是可能的。
这让人联想到9月5日，央行在国新办发布会上的表态：受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄的幅度等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。第一，LPR暂不降息的最重要原因，或许是存量房贷要降息了。
此前彭博多次有小作文传出，说中国将给39万亿的存量房贷下调利率，本月就有可能宣布。后来央媒经济日报旗下的“证券日报”大大方方拿出大半个版的篇幅，讨论了再次下调存量房贷利率的可能性。文中借助专家之口表达了两个意思，第一，很有可能；第二，需要点时间。所以，本月LPR不降息可能意味着存量房贷降息的几率提高了。
我之前写过一篇猜测本月“四大降息”的文章，是说美联储会降息，中国LPR可能降息，存量房贷可能降息，公积金贷款可能降息。LPR暂时不降息，意味着公积金贷款利率暂时也不会降息。那么，本月可能是两大降息，美联储和中国存量房贷降息，后者尚有待官宣。
第二，LPR不降息，还意味着本月降准可能性增加了。央行在9月5日发布会上就曾经表示过，降准还有空间。如果快的话，或许今天傍晚就宣布降准，当然也可能是下周。
第三，不马上降息，来证明我们的货币政策是独立的，不是看美联储风向标的。第四，今天早上北京宣布一项重要楼市松动政策，可能意味着9月30日之前，楼市会有一系列利好。
北京宣布：将优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准。这项政策意义有多么大，只有北京人和专家懂。在北京，由于豪宅线太低，过去这些年二手房交易中税费极高。取消普通住宅和非普通住宅标准，意味着二手房交易中每套房子可以节省数十万，甚至上百万的税费。此举还有利于北京建设更多好房子，进一步消解“7090政策”的限制。好房子多了，房价就拉升上去了。近年来，北京一直在纾解非首都功能，并为此搞了两个千年大计：成立雄安新区和北京通州副中心。在这种背景下，北京楼市很难大幅度降低限购门槛，只能对内松绑。比如允许多子女家庭在北京购买第三套房，或者降低交易税费。上海、深圳、广州可以更大胆地跟进，沪深广也极有可能在近期推出新一轮松绑政策。
广州已经偷偷迈出了重要一步：南沙取消了限购，据说购房落户也将放开。官方没有发布消息，但媒体证实取消限购已经执行了。广州应该借助这一轮松绑的机会，全面取消限购。上海和深圳，也有条件进一步松绑限购。比如深圳非核心区购房，外地人目前需要1年社保，未来完全可以取消。至于深圳住宅、公寓的限售，也早该取消了。
上海的外环外，可以把限购年限降低到1年社保（个税），甚至取消。深圳和上海的核心区社保要求，也可以进一步降低。仍然保留限购的天津、海南，也应该全面取消限购。或者允许零门槛让外地人买1套。
最近的楼市依然偏冷，针对楼市应该有更大力度的政策。美联储已经开启了降息周期，这捅破了中国货币宽松的天花板，未来中国将有更大的降息空间。
由于降息太快，可能让金融体系“不舒服”、“不适应”，所以降息会保持节奏。展望未来3年，中国LPR利率至少有80到100个基点的降息空间。
刘晓博说楼市
原创的财经评论，独立的观察视角，深度的市场剖析。
