作者简介:中原集团、中原地产及am730（香港本地报纸）创办人，崇尚「无为而治」管理哲学，专栏题材广泛，由议论时政、营商心得，以至分享个人学习及生活经验。以下内容摘自AM730。
政府统计处公布，本港第二季本地生产总值(GDP)按年增长3.3%，胜市场预期的2.8%，亦高于首季的2.8%，按季则上升0.4%。惟第二季私人消费开支转跌，由首季升1.2%转为第二季下跌1.6%。
政府公布的统计数字，似乎与一般人的感受不太一样。民间的感受，似乎受零售业的不景气影响较深，人们只看到食肆停业者众，店铺又空置难以出租，以致悲观情绪浓厚，对经济前景多有所担忧。如是导致私人消费转跌。
不过港人只是在本地消费方面转弱，却依然热衷出外旅游，亦增加了北上消费。目前显示，港人仍是经济增长的得益者，否则何来出外消费的能力？相信在这段期间，港人的生活质素应有所改善，而不是有所转差。
现实是香港的旅游与餐饮佔GDP的比重不高，占大头的是金融、保险、专业服务与贸易及物流，只是社会近期的关注面过度集中在旅游与餐饮方面，才令有些人对经济前景产生较为负面的看法。
在这种悲观情绪的影响下，香港人于是减少消费，更不敢投资。其中一项较明显的转变是，宁愿选择租楼，也不选择买楼，以免买了楼之后，会招来资产值方面的损失。这种对后市的担忧，其实并没有实体经济方面的依据，只是有些人在危言耸听罢了。
香港的GDP仍在增长，工资亦在同步上升，市民又不用担心失业，而楼价亦已比高峰期下跌了接近三成，加上利息趋跌，照道理用家应选择在这种时机买楼才是，但社会上的普遍选择却是宁租莫买。
这种选择令社会上的住屋需求集中在租赁市场上反映，买卖交易反变得很少。七月份，中原做了2,945宗租赁，却只做了946宗买卖(包括一手与二手的交易)，租赁竟是买卖的三倍。这种情况并不正常。
有这么多宗的租赁，显示香港不是没有住屋需求，只是这种需求没去反映在买卖价格上罢了。结果楼价会续跌的预言就被宁租不买的行为自我完成了。愈是多人宁租不买，楼价就难以获得支持，楼价愈是缺乏支持，就愈是少人会选择买楼。这种负面的连锁反应一旦形成，楼价的跌势就不容易逆转了。
幸好，香港的实体经济不算差，市民的收入增长仍足以推动租金连升了三个月，并创了2020年1月以来的新高。如此下去，租楼的负担就会变得愈来愈重；加上美息可能逐步回落，原先选择租楼的人可能会重返买卖市场，令住屋的需要再次在楼价上反映出来。
此之所以，在实体经济仍有正增长的时候，楼市的表现是不会太差的。香港住宅楼宇的空置率只有4.1%，显示市场的吸纳能力非常稳健。在这个水平的空置率下，经济增长有条件为楼价带来正面的影响。
