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1、每年岁末年初，我们招遍天下都会以回顾展望形式写文对即将过去的一年以及即将到来的新年形势进行总结与展望。
比如去年我们以《日子难过年年过，现在比未来更好过【招遍元旦献辞】》一文对2024年房市作了展望。事实证明，2024年房地产市场形势与我们判断的基本一致。
2、回顾2024，在国际上，我们比较深刻理解了什么是“世界未有之大变局”这一涵义，这个大变局就是全球冲突不断、修昔底德陷阱成了铁律、小院高墙贸易保护不停、世界政治经济呈现不稳定、你争我斗、针尖麦芒，生态受到破坏、地球不断变暖、生存环境受到极大挑战。
3、回顾2024，在国内，经济形势严峻，以房价下跌为主要特征的经济危机愈陷愈深，虽然在政策大力扶持下，基本出尽了90%以上的房市、股市大救市政策，虽然略有起色，但房市基本盘依然没有被稳定下来，股市反弹略有起色，但信心依然不足，百姓失业率不断走高，收入锐减，宏观经济受到严峻挑战，投入减少，出口受阻、消费端在刺激政策之下略有起色，但可持续性、稳定性不强。
4、展望2025，从国际形势看，俄乌冲突迎来三年之后有望进入边打边谈判状态，虽然双方希望和谈，但由于双方期望值严重分歧，所以愿望只是愿望，要结束冲突依然很困难，由此引发的朝鲜半岛形势不容乐观。巴以冲突继续，伊朗支持哈马斯、也门、叙利亚、黎巴嫩真主党等反对势力不断，巴以冲突难以停顿，特别是哈马斯以老百姓一老一小当人肉盾牌作掩护，行为极其可恶。国际阵营对立不断，也很难结束冲突，从这个角度来说，国际冲突形势不容乐观，将继续延续2024年局势是大概率事件。特别是每年每月每天数以千计炮弹不仅摧毁和平，而且所产生的热量导致地球不断变暖，也成为地球生存的最大危害源之一。
5、展望2025，从国内形势看，社会稳定是最大特征，但由于国际形势特别是特朗普上台后，以强大美国为主要施政纲领，所以对中国外贸出口以及科技等方面将受到极大挑战，作为投资、出口、消费三大马车中，即使特别国债及化债政策支持下，投资持平略升，出口将被打压受阻、消费虽有许多刺激政策支持，但老百姓收入增加不明显的情形下，经济形势预计比2024有所好转但不明显，将继续处于调整稳固状态。
6、基于上述对国际、国内形势的总体判断，对于房市、股市的外部环境来说，2025年与2024年相比较可以看出，总的经济发展环境改善不大，大多维持2024年状态，2025年在某些方面预计比2024年更严峻，比如新能源汽车出口特别是中美之间贸易将受到更大挑战。
7、在清楚2025年房市、股市所面临有利与不利情形之下，对于房市来说，一是大力刺激与扶持房地产政策已该出的已出，除北、上城市限购限售政策没有放开、深圳核心区域限购限售还没完全放开之外，之前限制房地产市场关于买卖、落户、首付比例、贷款利率、契税优惠、公积金额度等等方面的政策均已进行了出台调整，可以说，所有应放的政策已基本出尽。
8、即使在政策基本出尽情况下，由于供求关系严重逆转以及价格虚高、保交楼成效不明显、失业率居高不下、老百姓收入下降等方面叠加影响，信心恢复仍需要较长时间。
9、随着政策不断放开，对一线城市特别是北上广深成交有较大提振，但对于全国绝大多数二、三、四、五、六线城市来说，即使以价换量，成交依然不理想，一线城市以及杭州等准一线城市成交量提升主要靠的是以价换量。
10、随着地方政府对隐性债务变为显性债务并进行化债置换后，地方政府对土地财政依赖度进一步下降之后，地方政府对房地产市场这一块将不再放到极为重要的位置，去库存、消化存量、保交楼、人才廉租保障房建设会进一步加强。
11、房地产市场由增量时代变成存量时代为主，二手房交易比一手新房不断在量价方面特别在成交量方面，将不断超越一手房。
12、所以基于上述判断，2025年将延续2024年调整态势，将继续进行调整，不断消化市场不利因素，成交量方面会有进一步提升，但房价依然会处于下降通道，止跌回稳仍然需要时间换空间。
13、所以对手头房子要进行优化组合。对于租售比高的、城市与位置好的、户型装修好的、小区物业好的房子继续保留，对于城市位置差的、老破小物业差的房子要及时出清，保持现金流为第一要素。
14、购买房子要持慎重态度，除非是刚需、改善并且你手头有钱可以考虑外，一般情况下不要考虑买房子，因为房价仍然处于下降通道，房价低了还有更低的。
15、短中期包括2025年，在未来3-5年内房地产市场将处于短中期调整之中。但拉长时间长度看，房地产市场包括房价将反复向上，从长期看，从总趋势看，房价将反复向上。
16、股市由于比房市弹性更大，且投资资金可大可小，进退自如，所以其起伏受到国际国内一丝一毫消息更敏感。如果没有长期投资股市的经验，对于新入手或还未进入股市的建议不要介入股市。
17、由于中国股市上市公司家数多、泡沫大、可投资的公司少、欺诈与减持套现不断、制度性设计有缺陷、炒作成风，没有多大投资价值，股市散户投资者最终十有八九亏损出局。
18、鉴此，2025年股市将延续2024势头，在3000点上下调整，向上看低于4000点，向下看高于2600点，呈现宽幅震荡的调整格局。
19、作为1991年进入股市的老股民，与我一起入市仍在股市作战的已屈指可数。要在股市里不被消灭掉，一是要有对趋势的清晰判断；二是要有盘感；三是要有看空的理念指导做多的实践；四是以投机的理念做空投资的炒作，积小胜为大胜，大多时间空仓，毕其一役，开张一次吃三年。
今天就写到这里，感谢你认真的阅读。
赵淑芳
■ “招遍天下”法律顾问
■ 浙江近远律师事务所一级律师
赵淑芳
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