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过去房地产的高速发展一方面带来了老百姓的居住水平的大幅提高，同时也产生了产能过剩的问题，特别是2020年以后，当宏观经济增长乏力，城镇化率减缓，人口增速见顶的背景下，房地产销售额再创新高，企业规模扩张仍在持续。一旦短期政策收紧再叠加市场有效需求不足，房地产市场风险开始暴露，供求关系发生重大变化。
人口红利逐步消失，城镇化进程减缓
这一系列人口总量与结构的变化，对未来房地产市场尤其是住房供求关系将产生深远影响。一方面，从宏观层面分析，全国城镇范围内的住房总体需求预计将呈现下降趋势；另一方面，随着老龄化与少子化趋势的加剧，住房供应结构也将面临调整需求，特别是针对老年群体的住房保障及相应社会政策将成为社会各界关注的焦点。
经济进入调整期，居民收入水平下滑
近年来，中国宏观经济增长速度有所放缓，经济产业结构也出现调整，对房地产供求关系产生了重大影响。
根据国家统计局发布的《中华人民共和国2023年国民经济和社会发展统计公报》，2023年我国生产总值（GDP）为1260582亿元，比上年增长5.2%。城镇居民人均可支配收入为51821元，增长5.1%，扣除价格因素，实际增长4.8%。农村居民人均可支配收入为21691元，增长7.7%，扣除价格因素，实际增长7.6%。2023年全国居民人均消费支出为26796元，增长9.2%，扣除价格因素，实际增长9.0%。同时，2023年我国居民收入占GDP的比例为44%，而居民消费支出占GDP的比例为30%。这一数据与发达国家相比存在一定差距，发达国家的居民收入和消费占GDP的比例分别约为60%和50%。这表明我国在居民收入和消费方面与发达国家相比仍有提升空间。
由于经济增长放缓，企业和个人的投资意愿降低，导致房地产市场的投资需求减少。同时，经济增长放缓也导致居民对未来收入预期的不确定性增加，进而影响到购房决策，使得房地产市场的需求进一步减少。
政策持续收紧，加速去金融属性
在政策持续收紧以及其他多重因素的影响下，2021年9月，以中国恒大债务违约、宣布进行重组为开端，国内高负债、高周转的房地产企业开始密集爆发信用风险。在此后的两年里，包括一些行业龙头在内的多家房企如多米诺骨牌般接连陷入财务困境，包括巨额债务违约、业绩出现重大亏损、上市公司退市、企业破产清算等。但即使出现了众多爆雷房企，2023年“三道红线”政策依旧没有放开，充分表明了国家严守企业债务规模底线，防止系统性金融风险的坚决态度。
行业面临转型，传统模式难以为继
根据万得资讯数据库的数据，2021年我国上市房企的资产负债率达到了79.4%，这一比例在2010至2021年间上升了12.7个百分点，增速在各行业中排名第一，是排名第二的能源业增速的两倍以上。这一增长反映了房地产企业在扩张过程中对外部资金的依赖程度加剧。而随着国家对房地产市场的宏观调控政策的加强，特别是2020年对房企融资的“三条红线”政策的实施，房地产企业的杠杆水平和负债水平受到了严格控制。
在这种背景下，一些房地产企业的风险开始显现，其高杠杆、高负债、高周转的“三高”经营模式面临挑战，房地产行业的格局正在经历快速调整。未来，那些经营稳健、财务管理严格、风险控制得当的房企，以及那些没有项目烂尾、没有保交楼任务、没有物业管理问题、没有工程质量问题的“四没有”房企，将获得可持续发展。
