关于“房屋养老金”的讨论愈演愈烈，我把时下人们的心态总结一下：不明白住建部和上海这到底是在说什么个玩意儿，但是感到很“不安”。人们主流的心声觉得：，是不是又让我交钱？这是“变相的房地产税”？我又要被割一把？
到底是不是，我不知道，觉得是没那么可怕。但查了很多材料，看了半天我也没看懂，释放出的信息量太少了。这是目前关于“房屋养老金”政策最大最大的问题，对外讲的不明不白，尤其最关键的是：给房屋养老，到底谁出钱？
我的初步理解是：可能外界的担忧过分了，这个政策不会那么简单的薅羊毛，也薅不到。这是个专业问题。
我是这样几个看法：
1）划分一个基本界限标准：最好不加重房主负担，在不触动现存维修资金的前提下政府只做增量注资，那么它是善政。让业主尤其仍然在缴纳住房养老金的业主出钱，于逻辑不合，于现在的经济环境也不现实。
2）三大政策思路——房屋体检、房屋养老金、房屋保险，只有房屋体检是非常好的政策思路，房屋保险应当是商业化原则，市场交易就好了，而房屋养老金一直都有——房屋专项维修资金，应当要一句话说明白和现有政策的区别。
3）要承认的一个事实：未来中国的高层建筑修缮总费用将是世界最高，现有的资金规模支撑不了需要补充——这也是这项政策的推行基础，但正因如此，恰恰需要政府来出面担当。
4）成立一个政府公共资金账户固然OK，不成立也无所谓，让政府和业主们一事一议、合作解决未必不可以完成。也就是说，这个政策现实中有平替，略显“多此一举”。
5）以今日的经济现实，如果是让房主们再交一笔钱，这个政策难以执行下去，会引发巨大的抗议声浪，不可不慎。
首先，事实肯定是：房子越来越老旧，现有的维修资金不够。这个有两组数据，互相矛盾，需要解释。
一组是：全国城镇家庭住房，30%是本世纪之前所建，既有房屋中建成年份超过30年的接近20%。我们的房地产论建筑质量，是市场化改革之后普遍大升，之前的别说修了，超过30年都可以推倒重建了。这个的确是需要花越来越多的钱。
但另一组数据显示，维修资金使用率超低。全国住宅专项维修资金结余已超过1万亿，但使用率仅占10%左右，资金休眠。
这个矛盾很好解释，原因是我们的房屋专项维修资金（也就是现在说的“房屋养老金”）制度1998年才建立，2008才全国普遍推行。这导致很多交养老金的小区都集中在新世纪以后，还没到大修的时刻（之前的小区大部分都没有交过养老金，比如深圳罗湖区有多达600多个小区根本没有交“首期养老金”，占全深圳比例达到15%），不需要用大钱。
就是说：1）住房养老金问题以后很严重，制度设计的确需要及早建立；2）住房养老金问题严重程度分配不均，2008年以后的房子其实不存在什么缺钱的问题，但2000年之前的，尤其是那些老的楼堂会馆子之类的，要花老鼻子钱了。
对2008年以后的小区，养老金使用率低并不能说明它能满足未来的需要，小区就跟人一样，从生下来开始就开始慢慢老了，现在钱用不上不代表以后用不上。从微观讲，一个小区入伙时间到第15年左右（很多都到不了这个时候）就会开始频繁出问题，外墙掉砖、门禁监控更换、设备老化、电梯更换等等。这些每一个都要几十万甚至几百万，一个15万平米的小区，维修资金结余应该有个2000万左右，如果业主大会大手大脚，花不了几年就没了。
统而言之，这是业主们的救命钱，即便是休眠也是他们的权利，早晚要用到的，并且肯定不够用。所以，一、全面推行房屋养老金的政策是有现实基础的；二、首要之首要，断不能触及推翻过往的维修资金制度，断不能打这笔钱的主意，有这个念头都是侵犯民众的财产权。
其次，最重要的问题在于，这个钱该谁来出？
这里需要着重讲清楚现在的新名词“房屋养老金”和以前的官方用语“住宅专项维修资金”之间的区别。
没有区别，两者是相等的关系，都是用来修缮房屋“共有部分”的。
依据2008年施行的《住宅专项维修资金管理办法》（住建部、财政部165号令）和深圳市的管理办法（我认为后者的办法表述更佳，大家可以找来对比看，深圳的高一个段位），讲几处重点。
1）专项维修资金是专用于住宅共有部分的维修改造资金，就是我们现在说的“养老金”。
2）专项维修资金分两部分，一部分是“首期维修资金”，这部分是开发商在入伙之前缴纳，按照楼盘工程造价款的5-8%缴纳，但是深圳的比例很低，只有2%；另一部分是“日常维修资金”，由业主在入伙之后（随同物业费一起）缴纳，深圳2008年规定电梯小区0.25元/平米，非电梯小区0.15元/平米，即是说，这些年买了房的童鞋，你们其实一直都在缴纳“住房养老金”。
3）最最重要一句：专项维修资金属业主共有，按栋分账，由业主大会决议通过才能动用，并经过住建部门复核，超过10万要第三方会审。这意味着这笔钱其实一直是“很安全”的——这是我觉得先前维修资金政策极好极好的地方，没有被有关部门挪用贪腐掉的风险（这也是它为什么使用率那么低的主要原因）。各位童鞋关心的话，现在就可以查一查自家小区的维修资金有多少，微信小程序上就能查到，这真的是一笔被深圳保管的很好很好的大钱。
回顾这些，最重要的是什么？
就是告诉大家三句话：第一，住房养老金，已经存在良久，并且大家到现在也一直都在缴。第二，维修资金这些年被保管的好，核心原因就是它是“业主的账户”，没有被“统筹”什么的；第三，住房养老金，开发商交了，小业主交了，但是抱歉，在整个房地产链条里收钱最多的政府机构好像没有出过钱。
我想，如果说这个住房养老金要推行，那么从逻辑上讲，首先是应该政府把自己的那份儿补上。从上海官方微信号的回应来看，似乎也是这个意思，不给民众增加负担。而且，自2022年起，就有学者提出过议案，希望政府推广住房养老金，资金来源由卖地收入、维修资金增值收益结余等等来补足，并没有说过这笔钱要小业主来缴纳。我为此要拍个掌。
那么问题来了，既然前有“专项维修资金”，现在又推一个“住房养老金”，这其间的区别又没有讲明白，就难免会令广大的房主们感觉到不安，认为自己会否要“交两回钱”，重复征收。
我个人揣测一下（如果不对就当我没说）：“专项维修资金”更多指向的是2008年以后的房子，而由上述可见，我们住房的问题重点存在于以前的没有缴纳首期养老金的老房子。就是说，需要大修的发现没有钱，而有钱的确暂时还不需要大修。但是，由于先前的维修资金制度设计，各地政府是动不了那笔钱的。所以，就改弦更辙，重新更改制度设计，为那些老旧小区的维修改造筹措资金了（这也许是现在推广之一政策的直接目的）。
其三，但为什么我说这个是多此一举？
原因主要在于，一，现行的维修资金政策我认为是很好的一个制度设计，虽然在各小区大修使用资金的时候手续繁琐要求多，但是这笔住房养老钱是专户，谁也不能擅动，导致它最终没有像社保基金那样搞得大家担心最后领不到自己的退休金。如果这个制度设计OK，那么没必要推翻它另起炉灶再搞一套。如果判断未来住房养老钱不够，可以循序渐进的提高业主的日常缴交标准——比如深圳从2008年的0.25元/平米慢慢提高到0.5元/平米，1元/平米，可以慢慢来，不着急，制度不用推倒。
二，从微观主体的角度说，市场自发交易能够解决未尽的问题。那些未缴首期大笔养老金的大量老小区，实际上在这些年的市场操作中，政府和民间已经共同探索出了不少方案——共同出钱，一半一半。上面那个罗湖区的紧急维修，就是一个现成的方案。在这里，我要强调一点，千万不要觉得政策万能，出一份政策就能解决问题。市场不能解决的事，就算有政策也难。
以旧小区加装电梯为例，这是典型且普遍的老旧小区“养老”案例，它的确需要“养老金”，但又没有现成政策（因为无法适用维修资金规定）。那比如深圳市场是怎么解决的呢？首先，政府和居民各半出资，一部电梯几十万（30-70万不等，装在楼体外部蛮贵的），政府支持一半，本栋居民1-7层业主探讨出资另一半。其次，不容易落地，因为1层基本上一定反对，2层大概率反对，要协商补偿，高楼层补贴低楼层。补偿有的谈得拢有的未必，谈不拢也很麻烦。
如果政府能够坚持这样做（一半一半），我认为是合理的并且是应该的，参考上述，在住房养老金这个部分，常年以来唯一没有出钱的是政府，不是开发商，不是买房人。进而，如果地方政府坚持这样做，按照这样的思路设计一个公共账户那也无妨，非常简单。我的意思是，政策不需要给民间一种“要把过往执行10几年的维修资金制度推翻了”的新感觉。两者本身就是一回事，2008年的专项维修资金制度是善政，接续完善就好了。
总之，对于房屋养老金，我的判断标准就是第一条：不增加业主负担，便不会引发重复征收的抗议，政府把自己该承担的承担起来。现在的养老金政策，给人们那么大的担忧，背后潜藏的人们不自知的最大风险，是担心自己不但还要再交钱，而且自己的钱是不是自己的钱都不一定。与过往的专项维修资金制度设计是延续还是推翻，这是未来新的住房养老金政策最大的风险点。
政策更改过大过频繁，往往会有意想不到乃至违反初衷的后果。比如，如果加重业主的负担，一定会引发抗议，断缴物业费、抛售房屋等等。或者是会引发租金上涨，届时政府又要推行更加严厉的租金管制，进而带来更大的连锁反应。都很难预料。
划好边界是第一位的事。
