长沙房产中介卖一套137平米的房子，可以赚多少中介费？
其实这都是买卖双方对二手房交易流程不清楚导致的，而房产中介最大的价值也不过是对交易流程清楚，并且故意利用信息不对称对买卖双方进行收费。
那么，如果抛开中介，买卖双方进行二手房交易，有哪些风险？如何处理？
下面是二手房交易流程中遇到的几乎所有问题，及其处理办法。
问题一：
分析一下中介在二手房交易过程中起的作用，是不是没有中介，买卖双方就无法进行二手房交易？如果抛开中介，买卖双方在二手房交易过程中会遇到无法解决的问题吗？而这些问题只有中介才能解决？比如：带押过户必须中介参与吗？买主要按揭也必须要中介参与吗？改名也必须中介参与吗？请科学而详细地分析一下：抛开中介，买卖双方如何让二手房交易无法律风险地顺利完成。
回答：
在二手房交易过程中，中介确实起到了一定的作用，但并非没有中介买卖双方就无法进行交易。
一、中介在二手房交易中的作用
1. 房源信息整合与提供：中介机构通常拥有大量的房源信息，可以为购房者提供更多的选择。他们会对房源进行筛选和整理，提高购房者寻找合适房屋的效率。
2. 专业的市场分析：中介对当地房地产市场较为熟悉，能够为买卖双方提供市场行情分析，包括房价走势、区域发展前景等，帮助双方做出更明智的决策。
3. 协助谈判与促成交易：中介在买卖双方之间起到沟通协调的作用，帮助双方进行价格谈判，争取更有利的交易条件。他们的专业谈判技巧有助于促成交易的达成。
4. 办理交易手续：中介熟悉二手房交易的流程和相关法规政策，能够协助买卖双方办理各种交易手续，如产权过户、贷款申请等，减少交易过程中的繁琐程序和风险。
二、没有中介买卖双方并非无法交易
没有中介，买卖双方完全可以进行二手房交易。只要双方具备一定的法律知识和交易经验，认真按照交易流程操作，是可以顺利完成交易的。
三、抛开中介可能遇到的问题及解决方法
1. 房源信息获取：
可能遇到的问题：没有中介提供大量的房源信息，寻找合适的房子可能会比较困难。
解决方法：可以通过房产交易平台、社交媒体、小区公告栏等渠道自行寻找房源。同时，可以向亲朋好友打听是否有出售房屋的信息。
2. 房屋状况了解：
可能遇到的问题：难以全面准确地了解房屋的真实状况，如是否存在抵押、查封、质量问题等。
解决方法：购房者可以要求卖家提供房屋的产权证书、购房合同等相关文件，自行前往不动产登记中心进行产调，核实房屋的产权状况、抵押情况和查封情况。同时，可以聘请专业的房屋检测机构对房屋进行质量检测。
3. 价格谈判：
可能遇到的问题：缺乏谈判经验和技巧，可能难以达成满意的交易价格。
解决方法：买卖双方可以在了解市场行情的基础上，坦诚地进行沟通和协商。可以参考同区域、同类型房屋的价格，确定合理的价格区间。在谈判过程中，要保持冷静和理性，避免情绪化决策。
4. 交易手续办理：
可能遇到的问题：不熟悉交易流程和相关法规政策，可能会出现手续办理不顺畅、遗漏重要环节等问题。
解决方法：买卖双方可以在交易前仔细研究二手房交易的流程和相关法规政策，或者咨询专业的律师。在办理交易手续时，要认真准备各种材料，按照要求进行操作。例如，在办理产权过户时，要确保双方的身份信息、产权证书等材料齐全；在申请贷款时，要提前了解银行的贷款政策和要求，准备好相关的证明材料。
四、带押过户、按揭和改名不一定需要中介参与
1. 带押过户：带押过户不一定需要中介参与。买卖双方可以直接与银行沟通，了解带押过户的政策和流程。只要满足银行的要求，如买卖双方使用同一家银行、买方征信合格、银行流水达标、买方按揭金额大于卖方剩余房贷等条件，就可以向银行申请带押过户。双方按照银行的要求提供相关材料，配合银行办理手续即可。
2. 按揭贷款：买主按揭贷款也不一定需要中介参与。买方可以直接向银行咨询贷款政策和要求，准备好相关的证明材料，如身份证、户口本、结婚证、收入证明、银行流水等，自行申请贷款。银行会根据买方的资质进行审核，确定是否批准贷款。
3. 改名：改名手续也不一定需要中介参与。买卖双方可以携带身份证、户口本、结婚证、不动产权证、银行卡、合同等相关材料，前往不动产登记中心办理改名手续。在办理过程中，要确保双方的材料齐全、真实有效，按照不动产登记中心的要求进行操作。
总之，抛开中介，买卖双方可以通过自己的努力和认真操作，顺利完成二手房交易。在交易过程中，要保持谨慎和理性，充分了解市场行情和相关法规政策，确保交易的安全和合法。
问题二：
抛开中介的话，买卖双方交易二手房各自会遇到哪些困难？从谈判、签合同、资金进监管账户、改名、拿新房产证、清费，各个环节买卖双方各自会遇到什么棘手的困难，如何解决？这套二手房是2016年11月购买的，137平米，买卖双方在交易的过程中，根据2024年长沙的房地产政策，各自需要交什么费用？
回答：
一、抛开中介买卖双方交易二手房可能遇到的困难及解决方法
（一）谈判环节
1. 卖方可能遇到的困难：
难以确定合理价格：没有中介提供市场参考价，可能无法准确判断房屋的价值，导致定价过高或过低。
应对买方砍价压力大：缺乏谈判技巧，可能难以应对买方的猛烈砍价，容易在价格上做出过多让步。
2. 解决方法：
卖方：可以通过在线房产平台查询同小区、同户型房屋的挂牌价和成交价，了解市场行情，确定合理的价格区间。在谈判时，坚持自己的底价，同时也要考虑买方的合理诉求，寻找双方都能接受的价格平衡点。
买方：多了解周边房价情况，收集类似房屋的成交信息，以便在谈判中有据可依。可以采用逐步砍价的策略，避免一开始就提出过低的价格，引起卖方反感。
（二）签合同环节
1. 双方可能遇到的困难：
合同条款不专业：自行起草合同可能会遗漏重要条款，或者条款表述不清晰，容易引发纠纷。
缺乏法律知识：不了解合同的法律效力和风险，可能在签订合同时忽略一些潜在的法律问题。
2. 解决方法：
双方：可以在网上下载二手房买卖合同模板，并根据实际情况进行修改和完善。也可以咨询专业律师，让律师帮忙审核合同条款，确保合同的合法性和有效性。在签订合同前，双方要仔细阅读合同条款，明确各自的权利和义务，如有疑问及时沟通解决。
（三）资金进监管账户环节
1. 双方可能遇到的困难：
不了解监管账户流程：不知道如何开设监管账户，以及资金如何存入和取出，容易出现操作错误。
担心资金安全：没有中介的担保，双方可能会对资金的安全性存在疑虑，担心资金被挪用或出现其他问题。
2. 解决方法：
双方：可以向银行咨询监管账户的开设流程和操作方法，按照银行的要求进行办理。在存入资金时，要确保资金存入正确的监管账户，并保留好存款凭证。同时，可以与银行签订资金监管协议，明确资金的用途和监管方式，保障资金的安全。
（四）改名环节
1. 双方可能遇到的困难：
手续繁琐：改名需要准备大量的材料，办理多个部门的手续，流程较为复杂，容易出现遗漏或错误。
时间较长：没有中介协调，办理改名手续的时间可能会比较长，影响交易进度。
2. 解决方法：
双方：提前了解改名的流程和所需材料，准备齐全后一次性提交。可以在不动产登记中心的官方网站上查询办理进度，及时了解办理情况。如果遇到问题，可以向不动产登记中心的工作人员咨询，寻求帮助。
（五）拿新房产证环节
1. 双方可能遇到的困难：
不知道领证时间：没有中介通知，可能不清楚什么时候可以领取新的房产证，容易错过领证时间。
领证流程不熟悉：不了解领取新房产证的具体流程，可能会出现领证困难的情况。
2. 解决方法：
双方：可以在办理改名手续时，向不动产登记中心的工作人员咨询领证时间和流程。也可以通过不动产登记中心的官方网站或电话查询领证进度。在领取新房产证时，要携带好相关的身份证明材料，按照要求进行领取。
（六）清费环节
1. 双方可能遇到的困难：
费用核算不准确：不清楚需要结清哪些费用，以及费用的具体金额，容易出现费用核算错误。
欠费纠纷：如果卖方有欠费情况，可能会引发双方的纠纷，影响交易的顺利完成。
2. 解决方法：
双方：在签订合同前，要明确哪些费用由卖方承担，哪些费用由买方承担。可以通过物业公司、水电燃气公司等查询房屋的欠费情况，确保在交易完成前结清所有费用。如果出现欠费纠纷，可以通过协商或法律途径解决。
二、2024 年长沙房地产政策下买卖双方需缴纳的费用
（一）卖方需缴纳的费用
1. 增值税：如果房产证不满两年，需缴纳 5%的增值税（最新政策不满两年，非商业房产不需要交增殖税了）。如果房产证满两年，则免征增值税。
2. 个人所得税：如果房产证满五年且是家庭唯一住房，免征个人所得税。如果不满足上述条件，则需缴纳 1%的个人所得税。
（二）买方需缴纳的费用
1. 契税：137 平米的房屋属于非普通住宅，契税税率为 4%。
2. 印花税：印花税为房屋成交价格的 0.05%。
此外，买卖双方还可能需要缴纳一些其他费用，如不动产登记费、工本费等，具体费用标准可以咨询当地的不动产登记中心。
问题三：
二手房交易过程中的资金监管账户是什么？中介公司必须要参与吗？还是说只是买卖双方参与？如何办理？
回答：
资金监管账户是一种用于二手房交易的专用账户，其目的是确保交易资金的安全。
一、资金监管账户的作用
在二手房交易中，资金监管账户可以有效防止交易风险。具体来说，它有以下几个主要作用：
1. 保障资金安全：将购房款存入监管账户，在交易完成的特定条件达成后，资金才会释放给卖方。这样可以避免买方付款后卖方不履行过户等义务，或者卖方过户后买方不支付购房款的情况发生。
2. 规范交易流程：资金监管账户使得交易过程更加规范和透明，减少了交易双方的顾虑，有助于促进交易的顺利进行。
3. 降低交易风险：通过第三方机构对资金进行监管，可以有效降低交易中的欺诈风险和资金挪用风险。
二、中介公司并非必须参与资金监管
中介公司在二手房交易中可以协助买卖双方办理资金监管，但并非必须参与。资金监管主要是由买卖双方、银行或政府指定的监管机构共同参与完成。
如果买卖双方选择自行交易，可以直接与银行或监管机构联系办理资金监管手续，无需中介公司介入。
三、买卖双方如何办理资金监管
1. 选择监管机构：
银行：许多银行都提供二手房交易资金监管服务。买卖双方可以选择一家信誉良好、服务便捷的银行，咨询并办理资金监管业务。
政府指定的监管机构：部分地区可能有政府指定的二手房交易资金监管机构，买卖双方可以了解当地的政策规定，选择合适的监管机构。
2. 签订资金监管协议：
买卖双方与监管机构签订资金监管协议，明确监管账户的开设、资金的存入和释放条件、监管期限等事项。
协议中应详细规定各方的权利和义务，以及违约责任等内容，以确保交易的安全和顺利进行。
3. 存入购房款：
买方按照协议约定，将购房款存入监管账户。可以通过银行转账、现金存入等方式进行，但要确保资金存入正确的监管账户。
存入资金后，买方应保留好存款凭证，以便日后查询和核对。
4. 办理交易手续：
在资金监管的同时，买卖双方可以按照正常的二手房交易流程，办理产权过户、贷款申请等手续。
监管机构会根据交易的进展情况，对资金进行监管，确保交易的合法性和安全性。
5. 释放资金：
当交易完成的特定条件达成后，如产权过户完成、买方取得新的房产证等，监管机构会按照协议约定，将监管账户中的购房款释放给卖方。
卖方可以通过银行转账等方式收到购房款，完成交易。
总之，资金监管账户在二手房交易中起着重要的保障作用。买卖双方可以根据自己的实际情况，选择合适的监管机构办理资金监管手续，确保交易资金的安全。中介公司并非必须参与资金监管，但可以在交易过程中提供协助和咨询服务。
问题四：
办理二手房资金监管时，买卖双方需要准备哪些材料？
回答：
办理二手房资金监管时，买卖双方通常需要准备以下材料：
一、买方需准备的材料：
1. 身份证原件及复印件：用于证明买方的身份信息。
2. 户口簿原件及复印件（非必需）：部分情况下可能需要提供户口簿以核实家庭关系等信息。
3. 结婚证原件及复印件（非必需）：如果买方已婚，可能需要提供结婚证以证明婚姻状况。
4. 收入证明（如需贷款）：如果买方需要申请贷款购房，通常需要向银行提供收入证明，以证明其有足够的还款能力。收入证明一般由买方所在单位开具，内容包括姓名、身份证号、职位、收入情况等，并加盖单位公章。
5. 银行流水（如需贷款）：银行流水是买方银行账户的交易记录，用于证明其收入和资金状况。一般需要提供近几个月的银行流水，具体要求可能因银行而异。
6. 首付款证明：如果买方已支付部分首付款，需要提供首付款的支付凭证，如银行转账记录、收据等。
7. 贷款申请材料（如需贷款）：如果买方需要申请贷款购房，还需要准备贷款申请材料，如贷款申请表、个人征信报告等。具体要求可能因银行而异。
二、卖方需准备的材料：
1. 身份证原件及复印件：用于证明卖方的身份信息。
2. 户口簿原件及复印件（非必需）：部分情况下可能需要提供户口簿以核实家庭关系等信息。
3. 结婚证原件及复印件（非必需）：如果卖方已婚，可能需要提供结婚证以证明婚姻状况。
4. 房产证原件及复印件：用于证明房屋的产权归属。
5. 土地证原件及复印件（非必需）：如果房屋有土地证，也需要提供土地证原件及复印件。
6. 房屋钥匙（非必需）：部分资金监管机构可能要求卖方在办理资金监管时提供房屋钥匙，以便在交易完成后买方能够顺利入住。
需要注意的是，不同地区和不同监管机构对材料的要求可能会有所不同。在办理资金监管前，买卖双方最好先咨询当地的房地产交易中心、银行或监管机构，了解具体的材料要求和办理流程，以便顺利完成资金监管手续。
问题五：
资金监管账户由哪些主体购买？买方，卖方，银行？中介不需要参与吧？如果中介参与会有什么负面结果？
回答：
资金监管账户不是由某个主体“购买”，而是在二手房交易过程中，由买卖双方与监管机构（通常是银行或政府指定的监管平台）共同设立。
中介不是必须参与资金监管账户的设立过程。一般情况下，没有中介参与也可以顺利完成资金监管流程，买卖双方直接与监管机构对接办理相关手续。
如果中介不恰当参与资金监管可能出现以下负面结果：
一、增加交易风险
1. 资金挪用风险：个别不良中介可能会利用参与资金监管的机会，挪用交易资金用于其他目的。例如，将资金暂存于中介自己的账户或其他非正规渠道，延迟转至监管账户，期间可能出现资金被私自使用的情况，导致买卖双方的资金安全受到威胁。
2. 违规操作风险：中介可能在不具备相应资质或授权的情况下，对资金监管流程进行不规范的操作。比如，擅自更改资金监管协议的条款，误导买卖双方，使得交易条件发生变化，增加交易的不确定性和风险。
二、引发纠纷
1. 责任不清：如果中介参与资金监管，一旦出现问题，可能会导致责任难以界定。买卖双方可能会认为中介在资金监管过程中存在失职行为，而中介则可能推诿责任，使得纠纷难以解决。例如，在资金未能按时释放或出现资金短缺的情况时，买卖双方和中介之间可能会相互指责，导致纠纷不断升级。
2. 利益冲突：中介可能会出于自身利益的考虑，在资金监管过程中偏向某一方。比如，为了促成交易尽快完成以获取佣金，中介可能会催促买方提前释放资金，而忽视了买方的权益保护。这种利益冲突容易引发买卖双方之间的矛盾，进而影响交易的顺利进行。
三、影响交易效率
1. 流程繁琐：中介的参与可能会使资金监管流程变得更加复杂和繁琐。中介可能会在中间增加一些不必要的环节或手续，导致交易时间延长，增加买卖双方的时间成本和心理压力。
2. 沟通不畅：如果中介在资金监管过程中未能及时、准确地传达信息，可能会导致买卖双方之间的沟通不畅。例如，中介未能将监管机构的要求及时告知双方，或者在传递信息过程中出现错误，都可能影响交易的进度和结果。
问题六：
那么资金监管主体一般是哪些机构？
回答：
二手房交易资金监管主体主要有以下两类：
一、银行
许多银行都提供二手房交易资金监管服务。
1. 优势：
专业性强：在金融业务方面具有丰富的经验和专业的管理体系，能够确保资金的安全存储和规范操作。
便捷性高：买卖双方如果在交易中有贷款需求，通过银行进行资金监管可以使贷款审批和资金监管流程更加顺畅高效地衔接起来。例如，买方在申请购房贷款时，银行可以同时开展资金监管服务，减少买卖双方的办事环节。
2. 举例：中国工商银行、中国建设银行、中国银行等大型商业银行以及一些地方银行通常都有二手房资金监管业务。
二、政府指定的房地产交易监管机构
部分地区会设立专门的房地产交易监管机构负责资金监管。
1. 优势：
权威性高：作为政府指定机构，具有较高的公信力和权威性，能有效保障买卖双方的合法权益，确保资金监管的公正、透明。
针对性强：这些机构专注于房地产交易领域，对二手房交易的各个环节和风险点有更深入的了解，能够制定更加符合当地实际情况的资金监管政策和流程。
2. 举例：
一些城市的房地产交易中心会与银行合作，共同承担资金监管职责。在这种模式下，房地产交易中心负责对资金监管流程进行监督和管理，银行负责资金的具体存储和划转操作。
住房资金管理中心在部分地区也可能承担二手房交易资金监管任务。比如在一些地方，住房资金管理中心会利用其在住房资金管理方面的专业优势，为二手房交易提供安全可靠的资金监管服务。
问题七：
资金监管主体在做监管的过程中需要收费吗？长沙的收费标准是多少？
回答：
在长沙，二手房交易资金监管一般是不收费的。
长沙不动产（二手房）转移登记资金监管服务平台是由长沙市不动产登记中心和商业银行共同合作建立的。根据“资金监管不收费、监管资金不计息”的原则，不动产转移登记资金监管专户内的资金不计提利息给不动产买方和卖方，也不向买方和卖方收取任何费用，该服务完全免费向二手房买卖双方开放。
不过，具体情况可能会因银行或相关机构政策的变化有所不同，如果您有进行二手房交易并考虑资金监管的需求，建议提前向相关银行或长沙市不动产登记中心咨询确认。
问题八：
如果你是长沙户口，又将唯一一套房子卖了，没有户口接收地，户口如何迁出？去哪儿迁出？需要多少时间？
回答：
如果一家三口都是长沙户口，唯一一套房子卖了且没有户口接收地，在长沙可以考虑以下户口迁出的途径：
1. 迁入社区公共户：
办理流程：首先，准备好身份证、户口本、房屋买卖合同等能证明自己已卖掉唯一住房且无其他房产的相关材料。然后，前往房屋所在地的社区进行咨询和申请，社区工作人员会对材料进行初步审核。如果符合条件，社区会出具相关证明或同意接收的文件。最后，携带这些材料以及社区的证明文件前往辖区派出所办理户口迁入社区公共户的手续。
时间：一般来说，如果材料齐全且符合要求，在派出所办理的时间相对较快，可能当场就能办结，或者在13个工作日内可以完成。
总之，具体的办理流程和时间可能会因不同地区的具体规定和实际情况略有差异，建议提前向相关社区和派出所咨询清楚。
问题九：
假如你是二手房交易专家，长沙一套137平米2016年购置的二手房交易过程中，房产证满5年，且长沙只有一套房子，假如成交价是135万，中介费是买卖双方都是1.5%，当然中介可能还有其他收费也分析清楚，中介，卖方与买方在整个交易流程中，各自要付出与获得的资金有哪些？金额是多少？要尽量详细全面。
回答：
以下是长沙这套二手房交易中各方的资金情况：
一、中介
1. 获得的资金：
中介费：成交价为 135 万，买卖双方各付 1.5%，则中介费为 135 万×1.5%×2 = 4.05 万元。
可能的其他收费：
贷款服务费（若有）：如果买方需要通过中介办理贷款，可能会收取贷款金额一定比例的服务费，一般为贷款金额的 1%3%。假设贷款金额为 80 万，按 2%收取，则贷款服务费为 80 万×2% = 1.6 万元。但不是所有交易都涉及此项费用。注：买方直接与银行谈，是免费的；
评估费（若有）：可能会代收房产评估费用，通常为几百元到几千元不等。假设评估费为 2000 元。注：不动产交易中心评估也是免费的；
2. 付出的资金（较少出现）：
在某些情况下，可能需要为推广房源等付出少量成本，但相对较少且不具有普遍性。注：一般包括在中介费1.5%内；
二、卖方
1. 获得的资金：
售房款：135 万元。
2. 付出的资金：
由于房产证满 5 年且是家庭唯一住房，免征增值税及附加税和个人所得税，所以卖方在此次交易中没有额外的税费支出。
三、买方
1. 获得的资金（较少出现直接获得资金情况）：
获得房屋的所有权。
2. 付出的资金：
购房款：135 万元。
契税：137 平米的房屋属于非普通住宅，契税税率为 4%。契税为 135 万×4% = 5.4 万元。
印花税：印花税为房屋成交价格的 0.05%。印花税为 135 万×0.05% = 675 元。
中介费：135 万×1.5% = 2.025 万元。
可能的贷款服务费（若有）：参考中介部分的说明。
可能的评估费（若有）：参考中介部分的说明。
新房本费。
问题十：
在二手房交易过程中，合同会规定要预留一部分资金做清费用，针对物业费、水电费、煤气费与户口迁出费。这类清费，一般合同中是如何规定的，比如迁出户口，规定多长时间为好？预留的这些费用可以放在资金监管账户里吗？还是放在中介公司的账户上？哪个更有利？
回答：
在二手房交易过程中，关于预留清费的合同规定通常如下：
一、物业费、水电费、煤气费规定
1. 明确责任：合同中应明确卖方在房屋交付前需结清所有的物业费、水电费和煤气费等相关费用。可以约定以房屋交付当日为节点，卖方需提供相关费用已结清的证明，如缴费单据等。
2. 违约责任：如果卖方未能按时结清这些费用，应承担违约责任，比如向买方支付一定金额的违约金或者由卖方负责补缴费用并承担因此产生的滞纳金等。
3. 核查方式：买方有权在房屋交付前对这些费用进行核查，可以通过向相关服务提供商查询费用缴纳情况，或者要求卖方提供近期的缴费凭证。
二、户口迁出规定
1. 时间期限：一般来说，户口迁出的时间期限可以规定在房屋交付后的 15 天至 30 天内较为合理。这个时间既要给卖方足够的时间办理户口迁出手续，又不能让买方等待过长时间。
2. 违约责任：如果卖方未能在规定时间内迁出户口，应承担违约责任。常见的违约责任包括支付违约金。
三、预留费用的存放方式
1. 资金监管账户：
优点：安全可靠。资金监管账户是由第三方机构（如银行或政府指定的监管机构）进行监管，能够确保资金的安全。买卖双方都能放心，避免出现资金被挪用或纠纷的情况。
缺点：可能存在一定的手续和时间成本。办理资金监管需要一定的流程和时间，而且可能会收取一定的费用。
2. 中介公司账户：
优点：相对便捷。在一些情况下，中介公司可能会提供资金托管服务，操作相对简单，可能不需要额外的手续费用。
缺点：风险较大。中介公司的资金管理可能不如专业的监管机构严格，存在一定的风险。如果中介公司出现经营问题或不规范操作，可能会导致资金损失。
总体而言，将预留费用放在资金监管账户更为有利。虽然可能会有一些手续和成本，但能够最大程度地保障资金安全，减少交易风险。在签订合同前，买卖双方应充分协商，明确预留费用的存放方式，并在合同中详细约定相关条款，以确保交易的顺利进行。
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