冬日里楼市新政“暖风”频吹，这一次带来的是“减税”大礼包。近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（下称《公告》），明确自12月1日起，购买首套、二套住房面积为140㎡以下的房子，一律减按1%的税率征收契税，而购买140㎡以上的房子，则分别减按1.5%、2%的税率征收契税。除此之外，《公告》还对土地增值税、增值税等政策作出调整，为购房者带来了“真金白银”的福利。伴随“减税”新政的发布，对济南房地产市场有何影响？购房者究竟又能省多少钱呢？
140㎡及以下
首套二套房契税减至1%
对于广大购房者而言，买房“省钱”的方式多为“降首付”“降利息”，现如今伴随各项房地产利好政策频出，过去的“降”方式已经无法满足购房者的心理预期，于是“减税”新政的推出应运而生。
在今年10月17日举办的国务院新闻办公室新闻发布会上，官方首次提出将减轻“卖旧买新”换购住房的税费压力。随后，财政部于11月8日再次强调，“支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。”直到近日，买房降税的新政大招终于尘埃落定。根据最新发布《公告》显示，对于个人购买的家庭唯一住房（涵盖购房人、配偶及未成年子女），若房屋面积不超过140㎡，契税税率将减至1%；若面积超过140㎡，则契税税率降为1.5%。对于购买家庭第二套住房的情况，若面积在140㎡及以下，契税税率同样减至1%；若面积超过140㎡，则契税税率调整为2%。
除了契税减少，此次“减税”大礼包还涉及土地增值税以及增值税相关政策。据了解，为与我国房地产模式相适应，我国的土地增值税实行预征制度。所谓的土地增值税是针对开发商开发商品房项目，从购置土地到项目竣工交付，根据土地评估价值增长多少来进行征收。因竣工交付周期较长，一般在商品房项目销售阶段会对开发商预征0.5%至1.5%的土地增值税，项目竣工交付后再清算。
此次新政将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。调整后，东部地区为1.5％，中部和东北地区为1％，西部地区为0.5％。后期各地可以结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整，此番新政将有助于缓解或减轻当前开发商的资金压力。
在涉及取消普通住宅与非普通住宅标准的城市，有关土地增值税和增值税政策方面，《公告》明确指出，这些城市将不再区分普通住宅与非普通住宅。对于纳税人建造并出售的普通标准住宅，若其增值额未超过扣除项目金额的20%，将继续享受免征土地增值税的优惠。特别针对北京市、上海市、广州市和深圳市，随着普通住宅与非普通住宅标准的取消，这些城市将与其他地区一样，实行统一的个人销售住房增值税政策。具体而言，对于个人持有的2年以上（含2年）的住房进行对外销售的，将免征增值税。
购房省钱“全覆盖”
600万元二套房或省税6万元
在一系列楼市“减税”的新政中，与购房者联系最密切的无疑就是契税政策。经过此番契税政策调整，济南的购房者又能省下多少钱呢？对此，山东商报·速豹新闻网记者细算了一笔买房省钱的“经济账”。
梳理历史楼市相关税收政策记者发现，本轮“减税”新政对购买首套90㎡以内住房，以及超过140㎡的购房者并未有任何影响，其主要影响的是90㎡到140㎡的购房群体。对比过去政策以及最新契税政策，个人购买家庭唯一住房90㎡以内住房契税依旧为1%，而140㎡以上住房契税仍为1.5%，但是90㎡到140㎡的契税则由1.5%降至1%。假设购房者购买的房源面积处于90㎡至140㎡的区间，该套房源总价为600万元，那么此前该套房源需缴纳契税9万元，经过调整后，仅需缴纳契税6万元，相当于节省了3万元的税费。
实际上，“减税”新政不仅利好首套房购房者，对于换新二套房的购房者而言也同样是利好。针对个人购买家庭第二套住房，不超过140㎡的房源契税统一由此前2%降至1%，而北上广深这四所城市140㎡以上二套房契税税率由3%降至2%，其余城市140㎡以上的房源契税税率依旧维持2%。举例来看，假设济南有市民购买140㎡以内，总价600万元的第二套住房，按照此前2%的契税标准，则需缴纳12万元的契税，而按照新政1%的契税标准，只需要缴纳6万元，直接省下了6万元的税费。
当然利好“换新”购房者的不仅仅是契税政策，相关增值税的优惠政策也为其省下了实实在在的“真金白银”。尤其是对于北上广深这四座一线热点城市而言，在取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。以北京为例，假设一套现价500万元的房子，原市值为200万元，原增值税政策需缴纳14.3万元，而现如今政策优化后满两年原非普住宅可免征增值税，相当于直接节省14.3万元。
历史最低楼市税负成本
能为楼市注入多少“能量”？
针对近期楼市推出的系列“减税”政策，业内普遍认为，无论是降低契税，还是土征税预征率，以及城市取消普通住宅标准后对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税等，都是降低交易环节税负。对比过去楼市税负成本，当前已经降至历史最低，这无疑释放了一个重要的信号。
业内观点认为，对于大部分一二线城市而言，包括首套房源和改善房源，其大部分需求都集中于140㎡以下。经过调整后的契税新政，可大大节省买房支出。相较于房贷利率的下调，契税这类一次性缴纳的支出减少，对于购房者而言感受更为直接和明显。“至于一线城市，此次受楼市减税政策调整更为明显。”有业内人士认为，类似一线城市140㎡以上的“豪宅项目”，经过调整后也降低了其契税。而增值税政策的统一，也将大大帮助这些城市改善人群加速进场。叠加目前交易过程中，个人所得税减免的相关规定，换房的税费成本将大大降低，甚至除了二手房交易的经纪人佣金，大量住房都可以实现交易税费不断接近“零成本”。
上述业内人士介绍，伴随房地产市场由增量时代迈入存量时代，当前我国楼市政策导向已从抑制过快流转与房价上涨，转变为促进交易循环的顺畅进行，并加大对存量房屋管理、社区养老及公共配套设施完善等方面的资金扶持力度。在此背景下，房地产税收改革的方向聚焦于减轻流转环节的税负，具体涵盖契税、增值税、个人所得税以及房产和土地开发交易过程中附加的各项税费，其旨在通过“降成本”策略，激发交易市场的活力，推动形成良性循环。
业内有观点分析，楼市“减税”政策的推出，释放了提振市场信心的积极信号。可以预见，更多地区有望适时取消普通住宅和非普通住宅标准，并优化有关税收政策。随着政策落地落实，购房需求将持续释放，改善房地产市场供求关系，为市场进一步回稳创造条件。结合此前土地、财政、金融等领域多管齐下的房地产政策“组合拳”实施见效，房地产市场将向着平稳健康发展的目标持续迈进。
文/图山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
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