自1993年“撤乡建街”以来，重庆市江北区观音桥街道实现了从“亿元乡”到商贸、金融、商住、交通枢纽“四个中心”的成长蝶变，吸引20万常住人口安家落户、3.5万家市场主体集聚发展，以不到全区4%的面积服务了全区近1/3的常住人口、1/4的市场主体。
“如何应对好这些超大场景带来的基层治理挑战？我们的理解就是要以系统思维一体化推动城市韧性发展。在这其中，老旧小区改造是关键。”观音桥街道党工委书记高璐介绍。
塔坪小区始建于20世纪80年代，紧邻北仓文创街区、观音桥商圈。因年久失修，小区房屋屋顶漏雨、外立面破损等问题严重，居民生活质量受到严重影响。然而，2021年塔坪老旧小区改造工程启动时，很多居民却对改造有不满情绪。
“我在这里住了30多年，以前楼栋没有物业，我负责过门口值守、清洁楼道等工作，每月还能有笔收入。小区改造后，单元围墙拆除了，生活会发生什么变化，心里没底。”居民吴女士说。
“老旧小区改造的难点不在于‘改得新’，而在于‘得人心’，要‘改’就要先听听居民的意见。”高璐说。
为此，观音桥街道充分发挥党建引领作用，着力构建上下贯通、双向畅通的沟通渠道，召开40余场党建联席会、院坝会、议事会等，倾听群众诉求，收集114条群众意见，涉及屋顶漏水、外立面破损、活动开展少等68项诉求，并根据基础类、完善类、提升类“三类改造”要求，纳入“改造清单”并张贴公示。
“整个项目建设中，我们着力将民意贯穿全程，主动邀请居民参与项目竣工验收、改造效果综合评价，对群众不满意的、评分相对较低的建设项目不予验收，加快督促施工方整改。”高璐说。
老旧小区改造不是简单的楼体翻新，如何改出惠民利民的“里子”是塔坪小区改造工程启动以来，居民讨论最多的话题。
“我们按照‘三治两升一导入’，即治脏、治乱、治违，实现功能提升、品质提升，注重产业导入的原则，对塔坪小区实施有机更新。”高璐介绍，街道充分结合大九街、北仓文创街区、观音桥商圈外溢效应，联同区市场监督管理局备案制推进“住改商”，明令禁止重油重烟产业入驻。在明确禁止重油重污染重噪声“三重”商户入驻的前提下，有效吸引80余家底商入驻，带动投资超4000万元。
“我在这里住了20多年，从没想过小区能变得这么好。”盛夏的傍晚，塔坪小区的老街坊们在楼下享受惬意时光，感慨着自己的“宜居梦”照进了现实。
不仅如此，观音桥街道注重为居民留下乡愁记忆，提升情怀温度。小区内脏乱不堪的围墙经过改造，成为见证观音桥发展变迁的涂鸦墙，勾起不少居民的往事情怀。
目前，塔坪小区所在的渝北社区正在打造集社区会客厅、“银发之家”、社区食堂于一体的便民服务中心。该中心明年投入使用后，将为居民带来更加便捷的生活体验。
“改造成果很满意，但就怕过一段时间，又变回曾经的样子。”李大爷忧心忡忡地说。
为避免建管脱节，观音桥街道坚持“公转”带“自转”，以专业团队管基础、居民决策管大事、部门协同管专项“三管”模式推动建管衔接，保证老旧小区改造效果。
“我们坚持以‘院落化’管理为思路，首次采用市场化运营模式，引入物业服务企业负责塔坪老旧小区基础性物业运营。”高璐介绍。
物业服务企业引入前期，观音桥街道通过多轮比选引入保利物业负责该片区基础性物业运营。引入初期，要求物业服务企业在最长不超过6个月的过渡期内，为业主提供体验式物业服务，业主可根据过渡期内物业企业服务情况，决定是否召开业主大会续聘保利物业继续负责物业运营。
同时，观音桥街道和渝北社区还主动将停车管理权和物业收费定价权交给小区业主，由业主自行选择管理方式和收费标准。比如，通过社区组织居民召开院坝会，集体商议改造后新划定的39个停车位分配及停车管理事项，经居民议定，每年“抓阄”公平解决车位供需不足问题，并委托物业服务企业对日常停车进行规范管理。
“接下来，我们将继续主动谋划，因地制宜推动塔坪、星光洋河等‘四大片区’老旧小区改造，探索更多与辖区特征相适应的更新和治理模式。”高璐说。
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