深圳楼市，真正的大招！

楼市 2024-10-20 10:05 广东

10月17日，万众瞩目的国新办发布会如期举行。

五大部门齐亮相，推出促进房地产市场“止跌回稳”的政策组合拳，即“四个取消、四个降低、两个增加”。

市场解读众说纷纭，但是多数人没看明白：楼市，真正的大招来了！

这些城市的核心区，房价稳了

真正的大招是：通过货币化安置房方式新增100万套城中村改造、危旧房改造。前期工作做得好，还可以在100万套上继续加大力度。

关键词是：货币化安置，新增100万套，可以继续加大力度

为什么说这是“真正的大招”？

首先，通过货币化安置，政府不仅创造了新的购房需求，更是在变相为楼市“定向印钞”。如果前期工作开展顺利，100万套的目标很可能只是一个起点，未来还有进一步扩大规模的空间。

其次，今年6月自然资源部办公厅印发的《城中村改造国土空间规划政策指引》中再次强调了“净地出让”的概念。

这又意味着什么？简而言之，地方政府将承担起土地使用权回收和拆迁补偿的重任，为后续开发扫清障碍。

这种模式可以被视为“棚改2.0”，由于增加了征地和土地出让环节，必将推动城市核心区地价上涨。

那么，哪些城市将从中受益最多？答案显而易见：8个超大城市和14个特大城市。

但如果要进一步细分，深圳可能成为最大受益者。

深圳作为一线城市中面积最小、开发度最高的城市，其城中村占据了住房供应的半壁江山。截至2016年的数据显示，在深圳约1067万套（间）存量住房中，村民自建房占比高达47.8%，而真正意义上的商品住房仅占17.0%。

这意味着深圳对城中村改造的需求是最大的，人均商品房自有率是最低的，如果全国购房者涌入深圳市场，深圳存量商品房很快就会消耗完毕。

因此，在新一轮房地产周期中，我们更看好深圳的核心区。

深圳还有不限购的核心区

9.29新政后，深圳优化限购政策：外地客户可在深圳非核心区购买一套商品房，而在核心区，仍需1年社保。

新政后，深圳楼市一夜爆火。正如前文所说，深圳房地产市场盘子不大，当热钱涌入后，市场变化往往是一瞬间发生的。

10月13日，位于龙华的深业上城学府开盘，超744批客户抢332套房，3个多小时售罄。

而同一天，西部沙井大盘鸿荣源最新组团珈誉玖玺开盘选房，当天去化9成，成绩相当不错。

10月19日，光明区再现“日光盘”。还有消息称北方客户来深圳西部“进货”，一家人购买了多套房源。

据乐有家数据显示，深圳热门楼盘中，外地客成交占比已高达20%。

深圳楼市很火，但火爆的同时，外地购房者往往被现场氛围、销售情况和豪华的样板房所迷惑，不了解深圳的人很容易买错片区，买错项目。

那么，在这场核心资产抢购热潮中，深圳真正的“核心区”究竟在哪里？许多购房者可能还不知道，深圳竟然还有“不限购的核心区”。

从城市规划角度，深圳确实存在“不限购的核心区”：

10月10日，深圳市政府新闻办公室举行新闻发布会，介绍《深圳市国土空间总体规划（2021—2035年）》的有关情况。

最值得关注的是深圳都市核心区再扩容：在原有福田-罗湖中心、南山-前海中心的基础上扩大范围，将宝安区（新安、西乡街道）、龙华区（民治、龙华街道）、龙岗区（坂田、布吉、吉华、南湾街道）部分街道及前海扩区后的范围整体纳入，形成都市核心区。

新政后，深圳涌现一批“不限购的核心区”。而在这些“不限购的核心区”，我们更看好龙华民治街道。

从城市发展角度，深圳“一路向西”出现拐点，回归价值中心——龙华民治街道。

近几年，深圳开始构建全新发展格局，“三条轴线”南北贯穿深圳，并且慢慢有回归中轴价值的迹象。

过去的深圳中轴，仅仅是会展中心、平安金融中心、市民中心、莲花山公园、邓小平雕像连城的轴线。

现在的深圳中轴，获得了强势补强！

以河套深港科技创新合作区为起点，打造香蜜湖风投创投街区，改造升级梅林关进化为“大湾区数字经济核心引领区”，中轴持续向北延伸。

在此背景下，民治街道梅林关跃升为深圳“地理中心+价值中心”，正通过交通强化+城市更新+产业赋能实现价值提升。

梅林关占据了深港科技创新中轴中部，既是龙华区形象的“南大门”，也是福田CBD北拓的第一站。

这里拥有显著的交通优势，片区规划共有4条地铁、1条城际，其中地铁4号线、6号线已建成。

规划建设21号线、22号线，以及规划广深中轴城际可使片区30分钟内快速连接前海、河套、留仙洞、光明等重点区域。从梅林关出发，去深圳哪里都近，都方便。

示意图

除了交通，梅林关的地位、产业、城市面貌也正在经历一场前所未有的蜕变。

去年7月，梅林关摇身一变成为龙华第七个重点片区。深圳市政府也明确提出将梅林关片区打造成“世界级数字经济核心区”的发展目标。

建面近百万的“华南数字超级总部基地”，已吸引超过40家优质企业进驻，包括世界500强企业海克斯康，这些企业将成为推动区域经济腾飞的强劲引擎。

梅林关的城市界面也将全面焕新，市规划和自然资源局已启动《梅林关片区城市设计国际咨询》，优胜奖方案以“产城融合、山城共生、交汇枢纽、城市门户”为核心理念，旨在打造一个功能完善、环境优美、交通便利的现代化城市区域。

效果图

选择梅林关，就是拥抱这座城市的未来。它占据深圳都市核心区+地理中心+交通枢纽+中轴中点，交通、产业、城市界面全面革新，是当下最高性价比买入深圳最高潜力资产的机会。

深圳买房，今年必看项目

上面详细分析了深圳买房，应该如何甄选核心片区。接下来，我们深入谈谈产品，什么样的产品才是好产品。

不管是外地购房者还是本地购房者，如果你计划今年在深圳买房，一定要看完这个项目再做决定。

它就是位于深圳核心区梅林关，由中建壹品与湖北文旅两大国央企强强联手打造的——鹏宸云筑。

从产品角度来看，鹏宸云筑的优势有：

第一，作为两家知名国企合作开发项目，其品牌实力值得信赖，尤其为不熟悉深圳的客户提供了额外的保障。

第二，该项目是深圳新规后推出的首批纯新规单位，户型设计堪称无敌，产品力十分突出。

第三，项目坐落于核心区域的非限购区，既保证了较高的投资价值，又不受限购政策的影响。

这个项目不仅代表了城市发展的新高度，更是都市新贵们追求品质生活的理想之选。

效果图

鹏宸云筑背后的开发团队，堪称行业中的“隐形冠军”。

中建壹品作为中国建筑的重要成员，四十余年来参与建设了深圳地王大厦、平安金融中心等2200多个地标和民生工程，总建筑面积逾3亿平方米。他们与深圳共同成长，见证了这座城市的每一次蜕变。

与之携手的湖北文旅，虽根植于楚地，却早已放眼全国。连续6年跻身全国旅游集团20强，拥有神农架、恩施大峡谷等3000平方公里的旅游资源。近年来，他们更是加快了在北京、广州等一线城市的布局。

这两家底蕴深厚的国企强强联手，一个精通建筑，一个擅长文旅，在深圳这片热土上的首次合作，无疑令人充满期待。作为他们在深圳的首个高端商品房项目，鹏宸云筑必将倾注全部心血和智慧。

最基本的，从项目的户型上就和市面上大部分产品拉开身位，做到得房率超100%。

以建面约79平方米户型为例，设计师巧妙地将其打造成2+1房2卫的布局。这在当前市场上可谓独树一帜，市面上同面积段只能做到2房或1卫。

建面约88平方米的户型更是让人眼前一亮。2+2房2卫的设计在这个面积段可谓是前所未有。设计师们仿佛施展了魔法，不仅实现了功能分区的最大化，还通过双飘窗设计增加了12平米的可用面积。

步入建面约100平方米的户型，一个宽敞的3+1房2卫大横厅映入眼帘。这里的亮点不仅在于多出的一个房间，更在于那开间达5.9米的客厅，为家人创造了一个舒适的公共活动空间。而玄关和餐厅的飘窗设计，更是为日常生活增添了几分精致与实用。

对于追求生活品质的改善型家庭，建面约121平方米的3+1房2卫横厅无疑是最佳选择。从入户的独立鞋帽间，到主卧的专属衣帽间，再到那个可以变身超级客厅的6.3米开间阳台，每一处细节都彰显着设计师对生活品质的深刻理解。

社区的建筑布局更加巧妙，每一栋建筑都经过精心排列，所有住宅均采用朝南设计，站在不同楼层，仿佛置身于一幅立体的山水画卷中。

低区居民可以尽情欣赏精心打造的园林景致，中区住户的视线可以越过层层绿意，直达波光粼粼的民治水库，而高区业主则能将整个银湖山的壮丽景色尽收眼底。这种层次分明的景观设计，不仅满足了不同住户的观景需求，更为整个社区增添了无限生机与活力。

民治水库实景图

步入园区，浓郁的岭南风情扑面而来。设计师巧妙地将岭南建筑美学与现代都市元素相融合，打造出一个既典雅又时尚的生活空间。漫步其中，仿佛置身于一座现代化的岭南园林，每一步都是一幅新的景致，每一个转角都有惊喜等待发现。

园林效果图

然而，鹏宸云筑的魅力不仅仅在于其美学价值。项目充分考虑到了不同年龄段居民的需求，精心设置了儿童活动区和老年康养花园等实用空间。这种全方位的考虑，使得整个社区既富有诗意，又贴近生活。

项目对生活品质的考量已经从社区硬件延伸到整体定位和居住氛围的营造上，鹏宸云筑是无公租房、无保障房、无人才房的纯商品房社区。

这意味着，未来的业主们将享受到一个更为统一、稳定的居住环境，无需担心因混合居住带来的各种潜在问题。

从价格角度来看，项目周边的新建楼盘，如龙岸君粼、天湖岛、深国际项目等，售价普遍在6.6万至8.1万/平米之间。而鹏宸云筑的预期价格仅为5.5万左右/平米。考虑到项目超过100%的使用率，实际价格优势更为明显，与周边新房相比，每平米可能低2-3万元。

即便与成熟的二手房市场相比，鹏宸云筑的价格优势依然显著。在素有“龙华老钱聚集区”之称的梅林关片区，周边楼盘如龙岸花园、星河银湖谷的挂牌价普遍在7万至8万以上。而像星河丹堤、圣莫丽斯、莱蒙水榭山等豪宅项目，价格更是高不可攀。

随着新一轮房地产政策的出台，深圳楼市迎来了新的发展机遇。在这波利好中，梅林关作为深圳新兴的核心区域，无疑将成为市场关注的焦点。

而鹏宸云筑，凭借其优越的地理位置、卓越的产品设计和极具竞争力的价格，为购房者提供了一个融入城市核心、享受品质生活的绝佳选择。

把握当下，选择鹏宸云筑，就是选择了一个更美好的未来。

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示意图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。

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刘晓博说楼市

原创的财经评论，独立的观察视角，深度的市场剖析。