近年来，我们看到天津住宅市场的变化，无论是产品题材，或是细节雕琢，都与过去有很大的区别，住宅产品的设计理念，在不断更新。2021年，从建筑立面开始，公建风成新盘“标配”；
2024年，以架空层、立体空中花园等为代表的的第四代住宅亮相。
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绝大多数人买房，最关心的是两点：一是住着舒服，让自己和家里人有幸福感；二是房子将来能保值和增值，享受家庭财富膨胀的快乐。毕竟，新产品不仅在舒适性方面更胜一筹，溢价能力上，更具备优势。
最近，我们对天津市场中的新旧项目做了一个研究，发现一个非常明显的“二八定律”，即占比20%的新项目其成交表现较占比80%的老项目要亮眼很多。
（注：新旧产品界定以2022年8月天津发布的《关于住宅多样性空间增值利用规划管理的指导意见》为准）
可以说，在新一代产品力的加持下，新项目陆续入市，对老项目已然形成了全方位的降维打击。
我们从克而瑞系统中选取了全市将近400个新房项目，剔除了一些异常和成交量极少的，最后筛选出约261个项目。
具体来看，从市场份额角度，新项目占20%，老项目占80%。![]()
流速角度，今年1-10月，新项目的月均流速约为2336㎡，老项目的则是1965㎡，新项目流速是老项目的1.2倍。![]()
价格角度，今年1-10月，新项目成交均价为25008元/㎡，老项目为16803元/㎡，新项目价格是老项目的1.5倍。以项目为例，如空港绿城桂月雲翠，板块首个4.0住宅，全架空、奇偶错层露台、下沉庭院、挑空，新产品要素满满。项目于今年8月底开盘，克而瑞数据显示，9月成交94套，10月成交了107套，连续两个月位列空港销量第一。![]()
东丽海河柳林的中交海河玺，奇偶错层的露台设计、洋房一楼带小院、设备平台赠送等。今年7月开盘，当月成交138套，位列全市销量第一；价格方面在东丽也是遥遥领先。生态城临海新城片区的宜禾春江府，全架空层社区、奇偶错层露台设计。今年9月开盘，最新成交数据显示，10月成交了50套，位列临海新城销量第一；价格同样远超同板块上一代项目。
作为新产品，无论从流速还是价格来看，它都远超上一代产品。几组数据对比下来，显而易见，产品设计将会成为置业选择的重要参考因素，未来越是新颖的产品设计，越有竞争力，这一点毋庸质疑。而随着新产品的市占率越来越高，老项目的竞争力将越来越小，亲民的高性价比路线似乎是老项目们最好的出清之路了。目前的天津楼市，以架空层、立体空中花园为特点的四代住宅正在逐渐成为主流。相比于此前的住宅，四代住宅在空间布局、动线优化、生态环境等方面有着明显的提升，而且从四代住宅的市场反响来看，确实还不错。产品换代驱动市场前进，任何时候“产品主义”都是亘古不变的道理。
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