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文：李清荷、李依璠
摘要
REITs概述
REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金），是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将收益分配给投资者的一种信托基金，本质上是将成熟不动产物业在资本市场进行证券化，因而兼具金融属性和不动产属性。
国内公募REITs发展现状一览
截至2024年8月16日，我国共有41只基础设施证券投资基金成功上市，发行规模合计达1257.73亿元。一级市场：2024年新推出消费型REITs，一级配售以战略投资者为主。二级市场：大部分时期好于权益，与债市相比波动较大，2024年以来跑赢股债双市场。
一二级结合的REITs估值定价体系
一级市场定价：以收益法评估底层资产价值，相应计算出基金净资产值NAV（总资产-总负债），并以此为基础开展询价。二级市场估值：常参考中债估值IRR、中证估值PV乘数、P/NAV和P/FFO等指标。
REITs投资看什么？
公募REITs的投资收益主要来源于两大维度：底层资产经营情况与二级市场价格变化带来的价差收益。产业园：业绩分化明显，部分项目“以价换量”，或反映租金存在一定下行压力。仓储物流：部分底层资产出租率出现波动，项目内部表现分化。能源基础设施：受自然资源条件影响，项目内部分化较大。生态环保：整体表现稳健。交通基础设施：受路网变化、多地大规模持续降雨、节假日错位等因素影响，二季度整体承压。保租房：出租率、租金收入等各项指标较为稳定，抗周期属性较强。消费基础设施：上市以来租金收入明显提升。
公募REITs有何关注机会？
我们建议关注以下主线：（1）保租房和生态环保REITs的抗周期属性较强，能够产生较为稳定的现金流，但鉴于此类项目估值普遍处于历史高位，因此建议关注阶段性回调后的投资机会；（2）高速公路前期受季节性影响较大，但其中亦有车流量保持稳定的项目，可以重点关注经营相对稳健、估值处于合理位置的项目；（3）消费基础设施REITs得益于较强的机构运管能力，租金收入表现亮眼，建议后续持续关注。
风险提示
市场风险超预期；政策边际变化；数据统计偏差。
温馨提示:关注公众号“国联固收荷语”，后台回复“公募REITs”，即可获得PPT。
正文
风险提示
市场风险超预期。市场出现超预期风险事件，易引发系统性风险，影响RETIs市场整体走势。
政策边际变化：市场政策不确定性较大，将影响市场整体情况，进而带来投资风险。
具体分析详见国联证券研究所2024年8月26日对外发布的《公募REITs投资指南》
分析师：李清荷
执业证书编号：S0590524060002
联系人：李依璠
执业证书编号：S0590124060040
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