“我们小区环境好又干净，我每天都要下来运动”“我们小区虽然‘老’点，但是管理得好，住起安心”……说起自己居住的小区，家住成都市青羊区蔡桥街道光华里花园的邓树清和家住青羊区西御河街道鼓楼南街71号院的居民任仕广都赞不绝口。
两个分布在青羊新城和源城的新旧小区，在青羊区党建引领小区治理的机制下，因地制宜探索出“社区领办物业服务组织”推进小区服务管理的“新路子”，不断推进小区规范管理、蝶变升级。
社区领办物业公司 群众自己当“管家”
生机盎然的绿植、硬件配套完善的儿童游乐区和健身区、平整的路面……走进光华里花园，干净、有序之感扑面而来，宛如走进一个刚刚交房的新小区，然而，该小区已经入住三年了。这番“如新”的场景源于蔡桥社区由社区居委会主任担任法人领办物业服务企业，聘任职业经理人管理小区，营造出居民和谐宜居生活环境。
△ 老人在小区锻炼身体
光华里花园是个安置小区，作为和小区同步入驻的物业服务中心，如何从零开始接管小区并做好服务？物业经理刘陶表示，物业进驻后，和蔡桥社区一起对小区内的居民构成、房屋状况、基础设施等进行了全面调研，了解到该小区一共有828户，租住户比例占50%，小区内各项配套设施较完善。有了基础信息，做到“心中有数”，然后再制定针对性的服务和管理规划。
在光华里花园物业服务中心，一块小区房屋信息表赫然醒目，上面用不同颜色标注着小区内每一户房屋的居住状态，物业工作人员黄燕介绍：“蓝色代表原住户、红色代表租住户、黑色代表空置房，这样子便于我们掌握各户的人员情况和分类精准管理。”黄燕之前并没有固定的工作，在小区成立物业服务中心后，她迎来了“再就业”。
和她一样，在家门口再就业的还有小区里的部分保洁人员、安保人员，这也是物业服务中心在人员配置方面巧用熟人的“技巧”。刘陶说，在前期走访中，了解到该小区居住的大部分业主因城市发展需要，由原来的“散居”人员到现在的集中居住，不少居民相互认识，于是在物业人员、微网格员的人选方面，大部分选择了居住在本小区或附近居住的居民，利用熟人模式来管理服务小区。
居民邓树清就是其中一员。10月中旬的一天，有居民在物业群里称：“5栋有好大一股焦臭味，请物业查看。”邓树清看到消息后立马赶到5栋，从楼下看到冒烟的那一户，她立即确定：“这是林阿姨家，我马上去通知他们。”她到小区活动室找到了林阿姨，并和安保人员跟随林阿姨回到家，发现是炉具上炖的食物烧干导致锅底烧穿发出阵阵焦臭。能及时找到户主源于邓树清平时对居民的“熟悉度”，“和他们接触的多，所以能在第一时间找到人，用最快时间处理问题。”
和邓树清一样，物业工作人员黄燕、小区安保人员张昌寿都居住在小区，居民们都很熟悉和信任他们。居民有什么需求及时发布在物业群，物业人员总是在第一时间响应，针对部分不会使用社交软件的老年人，物业将他们单独做了台账。“2栋一单元，78岁陈爷爷独居”“7栋李婆婆腿脚不方便”……台账上记录着一些需要特殊关爱群体的信息，物业隔两天就会上门探访看看情况。
为给居民提供多元化的服务，小区内还构建了一些“嵌入式”服务。居民杨建蓉利用小区一楼的闲置房开了一家理发店，他表示：“社区和物业收取的租金便宜，让我用手艺服务邻居，生活很充实。”在社区的支持下，小区还引入了超市、快递驿站等配套，让居民们足不出户就能享受多元服务。
社区“兜底”服务 居民担心变安心
鼓楼南街71号院也是社区领办物业服务组织的“受益者”。该院落始建于上世纪90年代，老旧小区基础设施配套不完善且年久失修；院落绿化、保洁、安保等基础服务人员主要为居民自主聘用，聘用人员自身业务技能水平较低且缺乏系统培训体系，无法提供品质服务；小区无固定活动空间且很少开展活动，居民生活舒适度及满意度较低。
△ 小区内的健身器材
找准了问题，如何引导并满足老旧小区居民服务需求，提升居民生活便利性及舒适性？带着思考和探索，鼓楼社区党委于2023年3月成立聚民力物业服务中心，组织居民自我管理、自我服务，开启社区“自治物业”服务模式探索，并在鼓楼南街71号院试点。
聚民力物业服务中心进驻院落后，从软硬件入手，从物业人员到院落环境都进行了更新。走进院落，一眼就能看见挂在显眼处的院务公开栏，张贴了社区工作人员以及负责该院落网格员的信息。社区副书记陈霞介绍：“我们将院落治理融入‘微网实格’治理体系，将小区楼栋实行包片管理，楼栋长为线，发掘并培养居民骨干，通过统筹整合人员优势，实现岗位人员补位，从而达到无间断服务。”
物业服务中心聘请了陈进师傅和他老伴作为院落的门卫和保洁，陈师傅进入院落后，对院落的大事小情非常上心，“社区公司让我们两口子再就业，而且还给我们买了保险，生活稳定了，也有了保障，我们要把院子服务好。”陈师傅的“稳定”对于居民来说也是好事，不再担心门卫频繁更换，有啥需要能找到诉求门路了。而作为和居民们接触最近最多的人，陈师傅也成了居民和社区间的“纽带”。
此前，住在2单元的老年住户反映，单元门禁和地面有几节梯步，每次上下楼梯都走得很慢怕摔跤，要是遇到下雨天更要小心。陈师傅把居民的意见记录下并反映给社区网格员，社区立即查看现场并用公司收入资金，在楼梯和单元门之间的墙面上加装了一段近两米长的扶手。居民张婆婆说：“有这个扶手，上下楼梯心头有安全感。”
希望院子里有个休憩的共享空间一直是居民们的小心愿，物业服务中心立即“安排”，根据院落里的布局，在靠围墙的绿化区域，增添了休闲座椅、打造了凉亭、规划了共享绿化带和菜园。由物业服务中心管理院落后，一草一木都在发生变化。社区联动物业服务中心还在院落里规划了统一的停车位、设置了小型的活动区域，还增加了快递存放区域，相比曾经杂乱的环境焕然一新。
居民的需求有社区公司“兜底”，安全感和幸福感越来越高，“现在大门有人看、垃圾有人扫、水管路灯有人修，卫生、安全方面做得好，让我们很安心。”居民任仕广提起社区物业公司入驻后给院落带来的改变，言语中透露着欣慰。
陈霞表示，下一步，社区还将积极探索和实践职业经理人、自建物业服务团队等形式，对辖区内收益低、基础薄弱的小区院落，结合实际，不断建立健全院落自治组织，一院一册建立台账，一院一方案制定物业服务方案，并发挥“微网实格”治理优势，做好需求摸底、宣传发动和服务保障，为居民打造共参与、共治理、共建设的幸福家园。
试点破难题 服务做到心坎上
据了解，截至今年10月，青羊区共有小区院落1856个，其中物业小区604个、非物业小区1252个，非物业小区中大多是“8090”院落。虽然近年来通过老旧小区改造着力解决了一些设施设备陈旧、功能配套不全、自治机制不健全等治理难题，但由于物业费标准低、收缴率不高、公区收入少等原因，致使很难引入专业市场化物业服务，存在“老改返老”“旧院更旧”隐患。
△ 为老院落安装护手
为此，青羊区委社会工作部从居民、小区物业、社区等方面针对性地开展了问卷调查，从调查情况看，不少老旧小区居民有引入物业服务的意愿，他们认为有专业的物业，小区环境、服务管理都更有保障。近年来，区委社会工作部也在积极探索破解这一矛盾，鼓励街道社区创新试点，目前，全区共有25个小区由社区领办物业服务组织在进行管理。
青羊区委社会工作部相关负责人介绍，从试点情况看，“党建引领+社区物业”相结合的新路子可以更好拉近服务群众‘零距离’，通过组织共建、资源共享、事情共商、活动共办，促使物业管理与基层治理深度融合，让社区、物业公司和社区居民之间实现良性互动，把服务做到居民心坎上。
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青羊区委社会工作部供稿
