一觉醒来，发现"一觉醒来每月房贷少了近千元" 这句话已经冲上了热搜。
那么作为一个在上海交易过几次房产，背过近百万房贷，并且一直关注着楼市的热心市民，正好借此机会也来分享一下自己所做的研究，聊一聊最近的楼市政策会给我们带来哪些积极影响吧。
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一觉醒来每月房贷少了近千元
这句话的源头其实是许多房贷客户最近发现他们的每月还款额减少了近千元。
主要原因就是存量房贷利率进行了下调。
具体来说，房贷利率从之前的4.2%降到了3.9%，这使得每月的还款额大幅减少。新闻里一位北京的王女士表示，她的房贷利率从4.75%降到了3.9%，每月还款额减少了近千元。另一位天津的林先生也发现他的房贷利率从4.2%降到了3.9%。
其实，不同借款人的房贷利率和月供减少的金额可能会有所不同，这主要是由于贷款重定价日的不同。
很多银行重定价日是每年1月1日，而有些则是贷款放款日。
所以，就有一些人发现近期房贷并没有调整，其实是还未到定价日。
另外，还有部分借款人发现，由于还款方式为等额本息，调整后的首月月供可能会有所增加。这可能是因为利率调整后，需要对剩余贷款本金进行重新计算，相当于发放了一笔新的贷款，导致新的首月的还款本金可能会有所增加。
但不管怎样，这次存量房贷利率的下调给许多房主带来了实实在在的经济利益。
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房贷倒挂现象
前几天还有另一则新闻，说广州的房贷利率已经降至历史新低，首套房贷款利率普遍降至“2”字头。汇丰银行的利率最低，达到2.6%，而平安银行、中信银行、招商银行和民生银行的利率分别为2.63%、2.65%、2.65%和2.7%。
在这种情况下，商业贷款利率甚至低于公积金贷款利率（2.85%），出现了“倒挂”的情况。
此外，南京、青岛、杭州和长沙等地的首套商贷利率也已接近公积金利率，最低值均为2.9%。这种现象在过去是很少见的，但随着市场环境的变化，商业贷款利率和公积金贷款利率之间的差距逐渐缩小。
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房贷利率大幅下调会带来哪些积极影响？
首先，存量房贷利率的下调将减轻许多借款人的还款压力，降低家庭在房贷上的负担，从而腾出更多的资金用于消费和投资。这将直接提升居民的可支配收入，进而带动大消费板块的发展，如零售、餐饮、旅游等行业都可能因此受益。
其次，房贷利率的下调叠加各地楼市新政，如降低首付比例和购房成本，势必带动房地产销售增长，利好房地产板块。特别是在短期内，这些政策的组合拳将对房地产市场形成显著刺激。
此外，央行的这一系列动作，包括下调存款准备金率和引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅约为0.5个百分点。
这些措施将会深刻影响股市和楼市，但我们也必须清楚地认识，这种积极因素，在股市上的反应可能需要时日，去年的几次降息，对市场的短期刺激都不大，有些甚至只有一个高开就一路回落。
无论是零售、餐饮、旅游还是地产本身，需要慢慢发酵，逐渐布局，这一轮牛市的领军人物还是券商和科技。
总结来说，存量房贷利率的下调最主要是提振市场信心，增强消费者和投资者对未来经济的预期。这对股市来说是一个积极的信号，有助于提升市场投资信心和股市的赚钱效应。
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世界历史上的大幅降息
我们国家至今有3次比较大幅度的降息
2008年：在全球金融危机期间，中国人民银行发布了《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将存量房贷利率下限调整至基准利率的七折。这次调整使得存量房贷利率从6.12%（基准利率7.2%的85折）下降至4.16%（基准利率5.94%的7折），降幅达196个基点。
2023年：为了应对经济放缓和房地产市场的调整，央行和金融监管总局下发了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。截至2023年底，已有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，降幅73个基点。
2024年：中国人民银行发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，推动降低存量房贷利率。这次调整允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度，并取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。
但其实这几次的降息大家也都看到了市场的反应，2008年股市几乎从6000点跌至1700点，当然这本身和经济危机的背景有关，包括2023年，前面我们已经提到，市场基本上是不买账的，不过好在，08年之后的09年，A股反弹了接近100%，23年至24年，A股先下挫了10%几，随后开始修正，目前涨了10%，接下来的2025年必然备受期待。
让我们再来看看美国和日本吧。
美国
2001-2003年：为了应对互联网泡沫破裂和9/11恐怖袭击带来的经济衰退，美联储在2001年1月至2003年6月期间大幅降息，联邦基金利率从6.50%降至1%。
2007-2008年：全球金融危机爆发期间，美联储采取大幅降息和非常规货币政策以稳定市场，推动复苏。
2019-2020年：为了应对新冠疫情引发的经济放缓，美联储迅速采取激进的降息措施，支持经济和就业。
日本
1990年代初：在房地产泡沫破灭后，日本央行持续降息以刺激经济复苏和通胀回升。
2000年代初：随着政策调整，房贷利率逐步下降，到了2016年，甚至降至历史最低点0.5%左右。
2020年代初：日本央行在2023年和2024年上调利率之前，长期维持低利率政策，房贷利率一度低至0.3%。
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总结
我们只要对照上述美国和日本在降息周期内股市的表现，不难看出关联度并不大，拉长周期来看基本都是先抑后扬。
所以，降息周期都是为了应对不同的经济挑战和危机，旨在通过降低借贷成本来刺激经济增长和稳定金融市场。但我们不能简单地认为，降息会带来立竿见影的效果。
如果我们把市场想象成一位病人，那么降息好比一副良药，本质是希望药到病除，病人再次容光焕发。但这个病究竟有多严重？这副药到底适不适合？康复的周期要多久？都是需要持续地诊断和评估后，方能得出的结论。
要清楚，用药的本质，是真的有病。
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