长期出租集体土地、一次性收取租金，不必然是“以租代售”
文摘
社会
2024-10-26 17:07
广东
非法转让土地使用权罪需要以行为人转让土地使用权作为构成要件。农村集体土地（尤其是农用地）的流转有较多的限制。实践中，有的司法机关为了对长期出租集体土地行为作出刑事处罚，把这种行为套上了转让土地使用权罪来处罚。但是，从民法、土地管理法律、行政法规来看，出租与转让是不同性质的法律概念。出租意味着债权债务关系，而转让意味着物权变动。出租不等于转让。有的司法机关也知道出租与转让的区别，于是又总结出一种“以租代售”的思路，即被告人是以出租方式转让土地使用权，或者以出租为名行转让土地使用权之实。这些思路或者认定方式不过是为了便于作出刑事处罚。例如，广东省揭阳市中级人民法院（2019）粤52刑终186号刑事裁定书指出：“原审被告单位违法土地管理法规，在未经依法批准的情况下，通过召开村两委会议讨论决定的方式，将集体所有农用地非法长期出租给集体经济组织以外的个人用于非农建设，租期长达50年，是一种变相的转让土地使用权的行为。”有的自然资源分局就引用了这个案例，认为嫌疑人转租土地期限较长、一次性收取租金，且数额巨大，涉嫌非法转让土地使用权罪的依据，把犯罪线索移送给公安机关立案侦查。 广州市白云区人民法院(2019)粤0111刑初2579号刑事判决书指出：土地租赁合同约定使用期限是永久使用权，或70年的租期，远远超出了法律规定的最长租赁期限，且租金为一次性支付，明显为以“以租代售”形式非法转让土地使用权的行为。如果租赁合同强调“永久使用权”，那无疑成为“以租代售”的关键性因素。我们这里主要讨论租赁合同约定一个具体期限的情形。该判决的审判长在另一案件，广州市白云区人民法院(2019)粤0111刑初1912号刑事判决书指出：涉案土地是集体经营性建设用地。被告人龙某星、欧阳某平所在的经济联合社与宝某公司签订租赁土地合同，将涉案土地租赁给宝某公司使用，并按合同约定分期收取租金，该行为不构成非法转让土地。该案件涉及的租期先是约定30年，到期后自动续期20年，也可以认为是超长期了，只不过不是一次性收取总租金，而是一年交两次。照此思路看来，即便是长租期，但只要不是一次性收取总租金，那也能够否定“以租代售”。问题是，在长期出租的情况下，多一个一次性收取总租金的因素，与少一个这样的因素，会使行为性质产生这么大的变化吗？为何多了这个因素，就使出租行为变成实质上的转让土地使用权了？毕竟，法律没有禁止出租人一次性收取总租金。再来类比一下，同样是长期出租、一次性收取总租金，假如标的不是农村集体土地，而是已经满足可以转让条件的国有土地，这也是相当于以出租的方式来转让土地使用权吗？或者，你有一个可以自由买卖的物品，出租给别人60年，一次性收取总租金，这意味着你相当于把这个物品卖给别人吗？在这两个例子中，虽然出租期限长，恐怕不会有人把这认定为“以租代售”。可见，租期长、一次性收取总租金，并不是非法出租土地变成实质的非法转让土地使用权的决定性因素。人民法院案例库《田某满、田某利非法转让土地使用权案——以“转租”之名行转让土地使用权之实的，构成非法转让土地使用权罪》的裁判要旨指出：对行为人将其所承包土地使用权“转租”的行为，应当结合全案证据对“转租”行为性质进行实质判断。具体判断因素包括：行为人“转租”是否具有非法牟利的目的，“转租”是否业已履行完毕法律规定的必要程序，双方约定的“转租”期限是否超越强制性规定，行为人是否一次性收取全部租赁费用，行为人在“转租”后是否继续履行其所承包土地使用权的义务，行为人是否明知或放任对方改变土地用途，以及行为人获得支付对价的金额等。对于以“转租”之名行转让土地使用权之实的，应依法认定构成非法转让土地使用权罪。 《人民法院案例库建设运行工作规程》第十九条要求各级人民法院办案时参考入库案例作出裁判。该案例相对来说更具有可参考性。尽管我对这篇案例存在概念混乱的问题作出过质疑，但该案例裁判要旨强调综合判断的思路，至少也表明了并非租期长、一次性收取总租金，就构成“以租代售”或者实质的转让土地使用权。出租人是否继续履行出租义务、是否放任对方改变土地用途，也是很重要的考虑因素。出租人长期出租的农业地，并一次性收取总租金，放任他人用作非农业建设（如工商业经营、房地产开发），相当于放弃了对土地的管理义务。他人也是因为能够长期承租土地，并一次性给了总租金，觉得自己有了开发、利用土地来进行非农业建设的保障了。这种出租行为就很可能起到类似于转让土地使用权的效果。其实，前面揭阳中院的案例也有“集体土地被改变用途，用于非农业建设”这个因素。即使参考该案例，也不能简单的套用。此外，揭阳中院案例、人民法院案例库案例还强调出租人有土地使用权。这也是一个不可忽视的因素。如果案件的当事人是转租人，他不享有土地使用权，就比较难做到转让土地使用权了，很可能也不符合非法转让土地使用权罪的构成要件。全国人大常委会法工委刑法室主任王爱立主编的《中华人民共和国刑法释义》指出：“非法转让土地使用权”，是指将依法管理和持有的土地使用权违反土地管理法、森林法、草原法等法律、行政法规的有关规定，擅自转让给他人的行为。可见，立法机关工作人员的观点是，刑法中非法转让土地使用权的前提是行为人持有土地使用权。作者
简介：黎智鹏，广东专职律师，主要从事刑事辩护、申诉，全国办案，微信：16602004223，邮箱：16602004223@163.com。
