十一国庆前，杭州土拍市场也没有松懈。
两宗低密地挂牌出让，一宗是位于上城丁桥，另外一宗位于临平乔司。两宗低密宅地的土拍过程也是冰火两重天！
上城丁桥是天阳竞得、临平乔司则是英冠拿下。
上城丁桥低密土拍火热，楼面价新高达到30550元/方，高过了2023年摘地如今在售的上城金茂府，这也是历史上丁桥楼面价之最；
乔司土拍一轮游，11000元/方的楼面价，往常高层的楼面价都不会一轮游，何况是今日的容积率1.2低密地，可见得账面繁荣不再。
我们可以说是涨跌同步，但是国庆节社交媒体上一派繁荣的景象，我们标题就只取涨价的上城丁桥。
这是实话，相同的容积率，一个地段，楼面价上浮了9%。若是股市10%一个涨停板，那丁桥楼面价险些涨停了。
天阳有勇气以超过30000元/方的楼面价拿下丁桥低密，与上城金茂府息息相关。
2023年7月18日，杭州市城市土地发展有限公司（杭地发展）以底价94418万元竞得丁桥单元JG0404-08地块，楼面价27978元/㎡。
后来与金茂合作，诞生了上城金茂府。
但你看去年的一轮游与地价，和今日27轮报价有和本质区别就在于上城金茂府珠玉在前，9%左右的楼面价上涨堪称奇迹。
上城金茂府没有浩大的声势，都是搞技术性流摇，回归到传统的卖房流程。
不仅能卖到政府允许的上限价，还能向下博取利润，如地下室、车位。实际上的单价远不止47600元/方。
来看天阳拿下的这宗地，建筑面积约2.5万方，以套均250方的叠墅来排，不到100套房子，以含地下室与车位的5万均价来计算，有12.5个亿，拿地价是7.6个亿。
可以见得，低密地不限价，只要做出来的产品有实力买家能来买单，那甜头还是要比高层大的。
临平的这宗地，英冠拿下。容积率1.2，建筑面积约5.6万方。它的起拍价仅62386万，楼面价仅1万出头。
“不是开发商拼了命，咬紧牙关去往上报价，实在是起拍价太便宜了。”
这句话是我的预估，所以一轮报价，0溢价，让人备感意外。
对比前段时间的临平丰收湖，绿城拿的一宗叠墅地，当时铺天盖地的新闻标题都是炸裂的，实际上与今日的操作如出一辙，把楼面价降至冰点，稍微一拍，溢价率就高得离谱。
而背后是临平区基本上没有摇号的项目，低密地的出现也是无奈之举，说直白些就是账面的繁荣，经不起推敲。
然后今日低密宅地的再次土拍，给刚崛起的市场情绪，浇了盆冷水。
今日的叠墅土拍对比很是直观，因为杭州市场本就有分化。
叠墅目前的盛行，从政府卖地方面，是尊重市场购买力，改善购买力强，高层刚需客户退场。否则有些地宁可是高容积率卖高层，也不会降容卖低密。
也与一些市区改善地段沿河等限高因素有关，更与开发商攫取利润相关。
我们举例一些杭州改善市场关注度高的叠墅。
最热门的当属是霞映锦绣里的叠墅，它仅剩下36套房子，前面的72套房子均没有限售。
这也是当前在售的总价最贵的叠墅之一。投资客会更多盯着中上叠边套，自住客户则是按需购买，即使下叠有昂贵的地下室也在所不辞。
最有悬念的是文晖的低密。与霞映锦绣里同期出地，但到现在就只有一张建设方案公示图，甚至低密是联排还是叠墅，都很难一眼分辨。
但我询问了规划局与开发商的口径，得到的统一回复都是叠墅，而非联排。
招商在善贤TOD的低密地，大概率也是叠墅了。但是涉及到运河审批，这可能会是漫长的审批，所以就只能远远观望一下。
绿城在三塘的地，因限高因素，做出了北低南高的布局，叠墅在北面。据说户型是在260方，上中下叠的建面统一。
总价分析下来，下叠可能要到2000万上下，说一句盛世三塘也不为过。
绿城在滨江白马湖的地，则显得“字斟句酌”，拿地过了许久才出了方案。它是不限价的叠墅，总价段就取决于滨江-钱新这一片的购买力与绿城拿出的产品诚意了。
绿城前段时间绿城又拿了市北西信息港，这是一宗限价的地。均价4.13万，比市北西的高层3.95万高一些。
有购房者在当天就接收到了绿城的短信，预计是高层和叠墅。
列举的几个叠墅项目，只是目前叠墅市场的一部分，就是不知道何时，主城能批复出联排。
👩🏻💻撰文：浩老板 👩🏻💼主编：小青 👨🏻💼总编：钟斌
©杭州楼市动态/洞态
