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这两年，总听说哪个盘打破“地板价”，最近却出了个捅破“天花板价”的新盘。
昨天，南山南头的天源华府拿证入市，备案单价最低约9.6万/㎡，目前折扣未定，将于12月开盘。
▲项目通知消息
这价格一出，就引来了许多争议。
“简直离谱，卓越九珑才卖多少。”
“给我无语笑了，本来还打算拿它当备选。”
也有人觉得，折后价格合适的话，项目是个不错的选择。
“如果是8万一平能卖爆。”
“打到85折，应该能卖挺好的。”
你怎么看？
最高13万/㎡！
约90㎡户型做2房
天源华府本次备案住宅297套，单价约9.6-13万/㎡，均价约10.8万/㎡，户型建面约77-186㎡，总价约在778-2964万区间。
这价格一出，便锁定了今年最贵新盘TOP5的位置。
排在前面的项目，除尖岗山的别墅外，基本都位于深超总、安托山、蛇口等传统豪宅区，也难怪项目会引发争议。
▲深圳2024年均价前十的新盘（仅供参考，以开发商公布为准）
然而，项目被吐槽的点，也不止是贵。
首先是紧靠加油站的问题。
尽管项目底下架高了几层，但加油站的噪音、气味以及风险等，都是买房人顾虑的问题。
▲楼下就是加油站 | @深圳买房计划11月实拍
其次是，户型设计不符合市场主流。
项目约90㎡段的户型做2房2卫；
约110㎡段户型做3房2卫。
而深圳市场上约90㎡的产品，大部分会做到3房2卫，110㎡能做到4房2卫。
对此，项目销售解释，项目希望打造为享受型的产品。
但从户型图看，天源华府约90㎡段户型在少了一个房间的情况下，其他功能区的空间也比较一般，公卫甚至无法做到干湿分离。
▲项目约90㎡户型图
当然，能将价格定这么高，项目还是有自身优势的。
一是，在高新园直线3公里外（百度地图测距），楼下即12号线中山公园地铁站，通勤比较方便。
二是，项目紧靠中山公园，加上小区容积率不高，生态资源比较好。
▲项目紧临中山公园
你觉得这个项目怎么样？
新房不愁卖？
已有项目涨价近50万
总的来说，项目引发争议的最主要原因还是：
南头值得10万/㎡吗？
按照10.8万/㎡的均价，就算打85折也得9.18万/㎡。而南头片区的其他项目，却是最低6字头的价格。
今年2月入市的珑瀚公馆（即卓越九珑），备案均价约8.7万/㎡，开盘约92折，折后约7万/㎡起。
随后6月入市的荔源雅苑，开盘更是低至88折，单价低至约6.1万/㎡起。
这两个项目，前者去化超7成，后者开盘去化近6成。
此外，荔园雅苑的“兄弟盘”桑泰缙樾府也处于待入市状态。
这是只有2栋楼的小体量项目，主推约114㎡的3+1房、133㎡4+1房产品，户型使用率较好，但区位相对比较偏，吹风价是7万+/㎡。
▲前排为荔园雅苑，后排为桑泰缙樾府 | @深圳买房计划11月实拍
所以，相较其他项目来看，天源华府的备案价的确较高。
而且，南头片区的整体居住氛围有待改善。
片区北靠宝安、南临南山中心区，片区工业、城中村、老旧小区混杂，规划红利不多，配套也一般。天源华府的区位较好，但也同样被诟病“窗外看城中村”“学校一般”“没有商业”等问题。
而从市场整体看，尽管新政后新房市场变好，但还是“低价为王”。
新政后首个“日光盘”观玥名邸：
约84㎡3房2卫户型，最低总价约250万，也是打破了光明城的最低价，开盘便售罄。
刚刚“日光”的龙岗深铁阅云境：
备案均价约5万/㎡，但折后低至约3.8万/㎡，堪称刷新大运的“地板价”，最终214套房在2个小时内卖完。
不过，目前部分新盘已经开始涨价了。
最为明显就是光明城、凤凰片区。
近期，观玥名邸被曝即将加推的5栋，同样是约82-89㎡的3房产品，总价最低约295万起，比此前贵了约45万；
中海时光境花园、润曜府、润宏城等，也被曝在10月中下旬开始涨价，涨幅在5-10个点不等。
“我跟的一些客户对比之前的价格，嫌贵就不买了。”
有中介表示，虽然部分客户选择不买，但这些新盘的热度还是比较高，“如果项目好，能接受涨价的人其实也不少，建议大家不能只锚定之前的价格‘赌气式买房’。”
事实上，蛇口四海名邸均价约11.2万/㎡、深业上城学府均价约8万/㎡，但分别凭借位于传统豪宅区蛇口、深高北优质学区，取得了较好的去化成绩。
可见，目前市场除了追求低价之外，也同样要求宜居。
你觉得买房更该考虑性价比，还是以舒适度为主？
来源：深圳买房计划
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