房价:涨也是错,跌也是错?

文摘   2024-11-26 19:02   西班牙  
提起2023年以来的经济下行,很多经济学人都会将其总结为房地产下行引起的财富缩水效应,导致消费不振从而引发通缩。
在主流宣传中,也常常有这种感觉,就是只要房价继续保持住,甚至反弹,那么经济就复苏了。

那么就奇怪了,以前房价涨上天的时候,所有人都说房价太高了,经济会因为畸高的房价而出问题;现在房价跌了应该喜大普奔啊,怎么又不行了?房价到底是该跌还是不该跌嘛?

房地产市场很委屈:我涨也不行、跌也是错,到底要我怎么办?

我观察了一下网络上对沿海发达地区房价的感受,大部分都是这样的印象——以前很贵的房子是跌了很多,但还是买不起,因为收入降了甚至失业了。

其实,答案就隐藏在这个现象当中。

舆论对于房地产造成经济下行的渲染,其实是一种肤浅的看法,也是一种对核心问题的逃避。

我记得在2009年左右房价开始疯涨的时候(现在看来那时候的房子实在是太便宜了),就有这样一个段子流行:别盼着以后房价下跌,你以为房价跌了你就买得起,实际上房价跌了你连工作都找不到,吃饭都会出问题,那时候你更买不起。

因为,经济是一个系统性问题,总将房地产拿出来说事,本身就是忽略了经济规律。

在当下的舆论中,房价下跌被严重妖魔化了。事实上,房价下跌并非什么可怕的事情,它只是资产价格泡沫的市场自动出清机制,它是经济规律的一部分。

所以在理论上,其实也并不需要对房地产救市,只需要等待它自动出清即可。

不过理论归理论,房价下跌会带来的主要问题是系统性金融风险,所以进行一些适当干预也有必要。

但绝不能把这种适当的干预,理解为“救市”、“救房地产”,甚至理解为“让房价重新涨起来”。

更不能把一切焦点都放在房地产上面,这样只会错过对经济问题的真正认知。

2008年的美国金融危机,主要是“房地美”等公司的房贷“次贷”模式所造成的问题,却并不是房价下跌本身所造成的问题。也就是说,高杠杆的金融风险被房价下跌这个导火索给刺破了,这主要是金融行业管理不善的问题,并非房地产的问题。
再往深了说,是美国经济的结构性失衡,所导致的民众收入差距扩大、消费水平下降减弱所致。

大部分经济问题,其实根源都在这里,中国也一样。经济危机的根源一定是经济本身的结构性问题,而不是什么房价下跌所导致的

所以房价要救回来,甚至回到2020年以前的最高点,是绝对不可能的。因为两点:

1、房价无法摆脱市场经济规律,它的价格由供需关系等市场因素决定,没有什么人能逆反客观规律。中国的房地产供需状况早已经失衡,今年随着结婚人数的骤降,所谓“刚需”也要开始剧减了。

2、即便有某种强大的力量让房价重回高点,那也一定意味着最终极的泡沫,以及更大的危机降临。因为中国经济目前正在去杠杆的痛苦历程中,这时候再强行上杠杆给房地产,是一种难以想象的终极疯狂。

是的,我们在2018年到2019年已经见证了中国房地产的历史大顶,这个大顶在大家的有生之年几乎没有回去的可能了。

整个社会需要关注的不是房价本身,而是房价背后所带来的衍生危机。

有一种流行的说法是:之所以房地产问题被看得太重,是因为中国经济结构过度依赖房地产。事实上这是个伪命题,因为很多国家房地产占GDP比重都挺高的。

从下图能看到,中国房地产占GDP比例甚至算低的。 
其实真正的问题在于,中国人的财富,基本上只有房地产。

大家可以自行感受一下,身边的人,在这二十年生活开始过得好的,有几个是因为工资收入、房产之外的财富增值而变富的?

我听过太多类似的致富故事:在校门口摆摊卖小吃,或者在小区门口摆摊卖卤肉,一卖就是十年八年,辛辛苦苦储蓄了一大笔钱,然后早早买了两套房子,这两套房子一下子暴涨,然后变成三套四套……

我还遇到过一个面包车司机,说他在那座一线城市有7套房子,就是因为2000年左右的时候做生意赚了些钱,然后全部买了房子。当时也没想到房价会涨,就是想给自己孩子储备点房子。

在房地产之外真正拥有造富神话的,基本只有两种人:

1、体制内拥有高昂灰色收入者;

2、做生意成功,并且没有倒赔回去,守住了财富的。

即便是这两者,依靠房价上涨实现财富再升值的,也占有相当比例。

除此之外,只有坑,没有造富神话。什么P2P、各种理财,还有股市基金……尽管很多人踩了这些坑,但还是依靠房价上涨才免于彻底破产。

所以房价的持续上涨,就是中国人财富增长几乎唯一的、确定的来源。

然而对经济来说,越是单一的模式就越脆弱。尤其是中国这样的大国,单一的经济模式也意味着几何级数升级的风险。 
假设中国社会有3到5种靠谱的财富来源,那么房地产一头不行了,其他几头还能顶住。

中国有7.4亿就业人口,假设中国有1亿人月收入超过1万元,4亿人达到5千元以上,也就是说多半就业人口月入超过5千元。
与此同时,这些人在股市或者理财当中遇到的风险很小,收益率总体还不错;他们也都拥有良好的社会保障,教育医疗负担也轻。另外,最好这些人的来源主要是民营企业而非体制内和国企。

那么,房地产下行所带来的风险就会小很多。因为房地产下行所导致的财富缩水和消费收缩,会被这5亿人的正常收入、社会保障所对冲。日本正是依靠当年所拥有的“1亿总中流”,抵御了泡沫破裂,让日本保持住了发达国家地位。
这就叫经济的韧性。经济的韧性,本质上是老百姓钱包的韧性

但现实中的收入远远达不到这个标准。根据中金公司数据,月收入5000元以下占总人口的95%,14亿人有94.8%也就是13.28亿人月收入低于5000元,和我前面假设的“4亿人月入5000以上”目标相去甚远。
有太多的“富人”,月薪一两千但拥有两三套房子,是“低收入高资产”人群

都说别看不起清洁工阿姨,说不定人家有三四套房子,这种现象其实是相当不正常的。在一个正常的经济模式下,清洁工阿姨的收入应当和白领、公务员是一样的。

别的地方我不知道,我以前所在的省会城市,在编清洁工阿姨的工资就1500,这我可以确定。但那个阿姨的确也因为最后一波城中村拆迁而得到了2套房子,现在我很为她担忧,因为那2套房子后来是否如期交付,是个未知。

民众工资性收入的背后,是整个社会的经济质量、发展水准。单一发展房地产只带来了漂亮的高楼大厦,但人们却大量从事着含金量低、低收入的工作,这种模式是不可持续的。

经济的结构性改革,需要尽快推进;对民众“钱包”的关注,更是刻不容缓。

大家先忘掉房地产吧。

·END·

欢迎加入我的讨论社群,现在已经有600位读者在里面与我进行你问我答、股市投资交流(仅投资知识,不分析股票和进行投资建议)、宏观经济动态、独家专栏文章分享、时事动态探讨、好书推荐、往期被禁文章分享等等。

这不是微信群,是“知识星球”app旗下的付费社群,费用88/年。欢迎扫码加入:

防失联或者知识星球加入咨询,都可以加我个人微信:

写作题材敏感,有封禁风险,防失联大家可以关注我的备用号:

黑噪音
抵抗洗脑,只谈常识
 最新文章