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来自购房者的灵魂拷问：为什么要做涂料盘？

楼市 2024-12-02 22:12 浙江

1202

独立评房·独立观点

"太失望了，为什么好好的地方，开发商要做涂料盘？"叶女士看完房子回来，发出了灵魂拷问，又是可惜又是无奈，"开发商为什么不把产品做得好一点，户型还不如我现在住的房子。"

👇

上周日，在我的强烈推荐下，叶女士带着家属去某个板块看房，目的也很明确：与其把钱放在银行不如买房吧。他们也知道现在买房投资潜力不大，所以预期其实也不是很高。

但预期不高，眼光很高。

我尝试劝她："四五百万的房子，现在都这样，而且这还是限价项目，本身定位就是刚需盘。"

听我这么说，叶女士瞪大眼睛，嗓门音量也调高了，"四五百万的房子也不便宜了，现在不是卷产品吗？为什么又不卷了？"

总结一下叶女士的槽点：

1、外立面是涂料，总价四五百万难道还不配安排铝板吗？

2、一梯三户，6年前就住上一梯一户的叶女士难以想象现在开发的楼盘还是一梯三户。

3、没有会所、没有泳池，产品很没有诚意。

看完这个楼盘，叶女士除了失望还很气愤，产品做得还不如她6年前买的房子，实在想不通。

通过叶女士，我也想明白了一个道理：给改善推荐刚需盘是有风险的，有被骂的风险。换一个预算有限的刚需客，可能接受程度就会比较高一些。

当然，叶女士说的也不无道理，刚需就不能拥有铝板外立面的房子吗？已经牺牲了地段，在刚需板块就打造一个不能像样的房子吗？

如果和叶女士有一样疑问的朋友，可以往下看看我的分析。

👇

首先，我觉得叶女士多少对目前的楼市了解有偏差，做什么样的产品其实还是地段决定的，什么样的地段做什么样的产品，过去是这样现在也是这样。哪怕是你6年前的房子，在核心地段定位也是改善产品，各种配置好于现在的刚需盘也不奇怪。

另外，杭州现在四五百万的房子确实是刚需产品，可能这么说会刺痛一些读者，但事实就是如此。四五百万的房子，就是按刚需定位来打造的，说直白一点就是"一分价钱一分货"。你不能用看一千万房子的眼光来买四五百万的房子，这对四五百万的房子本身就是一种不公平。

具体展开来说说：

1、关于户型。

这一点也许在接下来的市场中会有所改善，因为容积率的算法会有改变。但已经完成审批的产品，还是按之前的标准来。刚需板块，购房者对得房率非常敏感，要做成一梯一户就得牺牲得房率，就算开发商愿意，购房者也不见得乐意。

所以6年前你都可以在核心板块住上一梯一户的房子，但6年后的刚需板块还是两梯四户，甚至一梯三户，板块不同面向的人群也不同。

只是现在比以前倒退的是：核心地段现在很多楼盘也是两梯四户。七八百万的房子也是两梯四户的配置，不知道能不能安慰到你？

2、关于外立面。

杭州四五百万的房子是涂料盘没什么好稀奇的，毕竟杭州一千多万的房子也一样可以是涂料盘。这样一对比，心里是不是瞬间平衡了一些？

大家都喜欢做涂料盘为什么开发商不投其所好呢？

有的时候是钱不够，有的时候是觉得没必要，这就是现状。要么忍要么就自己众筹升级外立面。

为什么不能要求开发商做成铝板呢？做成什么样的外立面，只是是符合施工安全、消防规范、环保要求，开发商想做成什么样都可以。

只要它在卖之前说明白是涂料，不是卖之后才告知的，就不存在什么侵犯消费者权益的问题。

3、刚需盘就只能认命吗？

倒也未必，只是这个阶段的产品是这样的，如果受预算和入住时间限制，也只能接受。如果可以等，那就等限价取消后的项目，也许会把产品做得更精进一些。但只是说有可能，不代表肯定会改变。

按我多年对市场的了解来看，刚需板块做改善楼盘，意味着要卖的更贵，对于开发商冒得风险其实会更大。因为对于刚需来说，要的是性价比，最重要的价格。

房子难卖的时候，其实不用你抗议，开发商自己就会卷，就会把产品做得更好来吸引购房者，从而顺利把房子卖出去。

但目前的情况是：购房者比开发商急，叶女士这样的改善看不上，但很多刚需即便很失望是涂料盘，也会迫于现实压力去摇。

如果不想认命，其实业主可以自筹资金升级外立面，比开发商把费用加在房款里还更划算些。（THE END）

「阅读提示」

1、本文对项目特点所做的介绍仅代表作者观点及立场，仅供参考，具体信息请咨询售楼处；

2、文中提及的价格信息可能发生变化，请以商品房预售证、《商品房买卖合同》及附件等为准；

3、文中项目效果图及周边环境、交通、商业、教育、医疗等配套的描述，仅供参考，不作为要约或承诺。

4、文章部分文字及图片转载自网络，如有任何触及所有方权益，请联系删除；

5、文中涉及面积若无特殊说明均为建筑面积；

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