关于征求《日喀则市物业管理条例（草案）》意见建议的公告

政务 2024-08-30 11:29 西藏

关于征求《日喀则市物业管理条例（草案）》意见建议的公告

根据立法程序，现决定面向社会公开征求《日喀则市物业管理条例（草案）》意见建议，请社会各界及广大群众积极参与，于2024年9月18日之前反馈至市人大法制委员会。

特此公告

联系电话：8823803

联系邮箱：rkzsrdfzw@sina.com

日喀则市人大常委会

2024年8月30日

日喀则市物业管理条例(草案)

第一章总则

第二章业主及业主大会

第三章物业管理和服务

第四章法律责任

第五章附则

第一章总则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务人的合法权益，改善人民群众生活和工作环境，促进文明和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于本市行政区域内的住宅物业管理活动及其监督管理。非住宅物业管理参照执行。

第三条 本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者选聘物业服务人的形式，按照业主自行管理规约或者业主和物业服务人签订的物业服务合同约定，对物业服务区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

物业服务人包括物业服务企业、专业运营单位和其他物业管理人。

第四条 物业管理应该遵循公开、公平、公正、诚信的原则，坚持依法管理、业主自治、市场竞争、政府引导，推动物业管理标准化、专业化、信息化发展。

第五条 物业管理活动应当坚持党建引领，建立社区党组织领导下的居民委员会、业主委员会、物业服务人、业主等共同参与的协调运行机制，形成社区治理合力。

第六条 市、县（区）人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立和完善社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

第七条 市房地产行政主管部门履行下列职责：

（一）制定并组织实施物业管理相关政策措施；

（二）指导县（区）房地产行政主管部门依法开展物业管理相关工作；

（三）指导、监督专项维修资金的筹集、管理和使用；

（四）建立业主委员会委员培训制度；

（五）制定临时管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本；

（六）建立物业管理信用信息系统；

（七）指导、监督行业协会制定并实施自律性规范；

（八）法律法规规定的其他职责。

第八条 县（区）房地产行政主管部门履行下列职责：

（一）负责物业管理区域的划分；

（二）指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责；

（三）监督专项维修资金的使用；

（四）组织对辖区内业主委员会委员开展培训；

（五）指导街道办事处（乡镇人民政府）依法开展物业管理相关工作；

（六）法律法规规定的其他职责。

第九条 市、县（区）发展改革、民政、财政、自然资源、经信、城市管理和综合执法、公安、生态环境、卫生健康、市场监管、消防救援、应急管理、园林绿化等部门，按照各自职责，做好物业管理相关监督管理工作。

第十条 街道办事处（乡镇人民政府）履行下列职责：

（一）组织、协调、指导本辖区内业主大会的成立和业主委员会的选举换届，并办理相关备案手续；

（二）指导、监督业主大会、业主委员会依法履行职责，有权撤销其作出的违反法律法规和规章的决定；

（三）参加物业承接查验，指导监督辖区内物业管理项目的移交和接管，指导、协调物业服务人依法履行义务，调处物业管理纠纷，统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动；

（四）法律法规规定的其他职责。

居民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导下开展具体工作。

第二章业主及业主大会

第十一条 房屋的所有权人为业主。

尚未依法办理房屋所有权登记，但符合下列情况之一的为业主：

（一）因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等取得房屋所有权的；

（二）因买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；

（三）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的；

（四）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的；

（五）法律法规规定的其他情形。

第十二条 业主可以通过选聘物业服务人或者自行管理等方式实施物业管理。

业主不能通过选聘物业服务人或者自行管理等方式实施物业管理的，街道办事处（乡镇人民政府）在征求全体业主意见，经三分之二以上业主同意后，可以协调所在地居民委员会组织提供清洁卫生、绿化养护、秩序维护等基本物业服务，所需费用由全体业主分摊。

第十三条 物业服务区域内全体业主组成业主大会，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。

总户数在五十户以下经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。

第十四条 业主委员会应当定期向业主公告以下内容：

（一）上一年度物业管理情况报告；

（二）上一年度业主委员会工作情况报告；

（三）上一年度业主大会收支情况报告；

（四）物业管理的其他有关事项。

第十五条 业主大会作出决定的下列事项，业主委员会应当向建设单位、物业服务人告知：

（一）管理规约；

（二）业主大会议事规则；

（三）业主委员会工作规则；

（四）业主大会的其他决定。

第十六条 鼓励中国共产党党员、人大代表、政协委员和具有工程、评估、法律、会计、咨询等专业知识的业主参选业主委员会委员。

第十七条 经业主大会决定，业主委员会可以从下列渠道筹集业主大会、业主委员会工作经费：

（一）全体业主共有部分的经营收益；

（二）全体业主筹集；

（三）业主自愿捐赠等其他合法方式。

工作经费开支范围、标准和业主委员会委员的工作补贴由业主大会决定。

第三章物业管理和服务

第十八条 物业服务区域的划分，应当符合法律法规的规定，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，综合考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则划定。县（区）人民政府房地产行政主管部门应当建立物业服务区域档案。

经备案的物业服务区域，由县（区）人民政府房地产行政主管部门及时告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。

规划城市道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不得划入物业管理区域。

建设单位应当在房屋买卖合同中明示核定的物业服务区域。

第十九条 物业服务用房、业主委员会用房、共用设施设备配套用房属于全体业主共有，分别交由物业服务人、业主委员会等无偿使用，任何组织和个人不得擅自变更用途。

第二十条 建设单位在申请办理房屋所有权首次登记时，应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。

第二十一条 住宅物业服务区域内的通信、消防、电梯、安全防范、环卫、邮政、儿童和老年活动场所等附属设施设备的配置应当符合国家技术标准和专业技术规范。

第二十二条 一个物业管理区域，由一个物业服务人实施物业管理。物业服务人可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由符合资质的专业机构或者人员实施。

第二十三条 物业服务企业应当具备提供专业服务的能力，在物业服务区域内提供绿化养护、公益广告宣传、卫生清洁、秩序维护、安全管理等综合服务，并组建相应团队，提供相应设备。

鼓励物业服务人开展业务培训，加强行业自律，促进诚信经营，提高物业服务标准化水平。

第二十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务人签订书面的物业服务合同。

物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

第二十五条 物业服务人应当在物业服务区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新下列信息：

（一）物业服务人的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业投诉电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、标准，收费项目、标准、依据、方式等；

（三）电梯、消防、监控等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；

（四）上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；

（五）上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况；

（六）业主进行房屋装饰装修活动的情况；

（七）物业服务区域内车位、车库的出售和出租情况；

（八）其他应当公示的信息。

业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当予以答复。

第二十六条 物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并且遵守下列规定：

（一）提供的物业服务符合国家和自治区规定的标准、规范；

（二）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；

（三）定期听取业主的意见和建议，接受业主监督，改进和完善服务；

（四）对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道等行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告行政执法机关；

（五）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告；

（六）对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会；

（七）不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息；

（八）履行生活垃圾分类管理责任人责任，指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类；

（九）配合街道办事处（乡镇人民政府）、行政执法机关和居民委员会做好物业管理相关工作。

第二十七条 物业服务人应当建立、保存下列档案和资料：

（一）小区共有部分经营管理档案；

（二）小区监控系统、电梯、水泵、有限空间等共用部位、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录；

（三）水箱清洗记录及水箱水质检测报告；

（四）住宅装饰装修管理资料；

（五）业主名册；

（六）签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议；

（七）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

第二十八条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务人按照市、县（区）价格主管部门会同市、县（区）房地产行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第二十九条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取中断、限时限量供电、供水、供热、供燃气或者限制业主及其车辆进出小区、限制使用电梯等方式催交物业费。

第三十条 物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务人接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第三十一条 物业服务合同期限届满前六个月，业主委员会应当组织业主共同决定续聘或者另聘物业服务人，并将决定书面告知原物业服务人。原物业服务人接受续聘的，双方应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。物业服务人不接受续聘的，应当提前九十日书面告知业主委员会。

物业服务合同期限届满、业主没有共同作出续聘或者另聘物业服务人决定，物业服务人按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前六十日书面告知对方。

第三十二条 业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行下列交接义务，并且退出物业服务区域：

（一）移交物业共用部分；

（二）移交相关的档案和资料；

（三）结清预收、代收的有关费用；

（四）物业服务合同约定的其他事项。

原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。原物业服务人拒不移交有关资料或者财物的，或者拒不退出物业服务区域的，业主委员会可以向街道办事处（乡镇人民政府）、县（区）房地产行政主管部门报告，并向辖区内公安机关请求协助，或者依法向人民法院提起诉讼，要求原物业服务人退出物业管理区域。物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）、县（区）房地产行政主管部门应当加强对物业服务人交接工作的监管。

原物业服务人应当在办理交接至退出物业服务区域期间，维持正常的物业管理秩序。

新物业服务人不得强行接管物业，按照约定承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验。

第三十三条 物业服务人雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业服务区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第三十四条 业主、物业使用人、物业服务人等不得实施下列行为：

（一）损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构；

（二）擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营；

（三）违法搭建建筑物、构筑物、障碍物或者私挖地下空间；

（四）违反国家规定，制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质；

（五）违规私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车、电动摩托车等充电；

（六）擅自拆改供水、排水、再生水等管线；

（七）从建筑物中抛掷物品；

（八）制造超标噪音；

（九）侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；

（十）擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位，或者损坏消防设施等共用设施设备；

（十一）擅自改变物业规划用途；

（十二）违反规定饲养动物；

（十三）违反规定出租房屋；

（十四）法律法规禁止的其他行为。

发生上述规定行为的，利害关系人有权投诉、举报，业主委员会或者物业服务人应当及时劝阻；劝阻无效的，应当向街道办事处（乡镇人民政府）或者行政执法机关报告。

第三十五条 业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，与物业服务人签订装饰装修服务协议，并配合其进行必要的现场检查。协议应当包括装饰装修工程的禁止行为、垃圾堆放和清运要求、费用、施工时间、物业共有部分、共用设施设备造成损失的依法承担赔偿责任等内容。

物业服务人与装饰装修公司或装饰装修相关人员应当签订房屋装饰装修安全责任协议书。

物业服务人应当加强对装饰装修活动的巡查和监督。业主、物业使用人未签订装饰装修服务协议或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务人应当及时劝阻；拒不改正的，物业服务人应当及时向市、县（区）有关主管部门报告。

第三十六条 物业买受人应当依照国家、自治区、市（县、区）有关专项维修资金的规定，足额交纳专项维修资金。

业主转让物业、办理转移登记后，转让物业的专项维修资金余额随物业一并转让，业主无权要求返还；因征收或者其他原因造成物业灭失的，专项维修资金余额归业主所有。

第三十七条 物业服务区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，应当优先出售给本物业服务区域内的业主；不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业服务区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以出租给物业管理区域外的其他人。

第三十八条 物业管理区域内业主专有部分以外的水、电、气、热以及通讯等专业设施设备发生故障、不能正常使用的，物业服务人应当立即报告相关专业运营单位；专业运营单位应当及时采取措施，排除故障。

专业运营单位对专业设施设备进行维修、养护和更新改造，进入物业管理区域的，业主、物业使用人和物业服务人应当予以配合，不得以任何方式阻挠、妨碍其正常作业。

第三十九条 物业服务人应当对物业管理区域内的电梯、消防设施等易于发生安全风险的设施设备和部位加强日常巡查和定期养护；采取必要的安全保障措施，防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落。

第四十条 建筑物专有部分存在安全隐患，危及公共利益或者他人合法权益的，相关业主应当及时采取修缮以及其他消除危险的安全治理措施。

业主不履行维修养护义务的，可以由物业服务人报经业主委员会同意，或者按照临时管理规约、管理规约的约定，代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由业主承担。

经鉴定为停止使用、整体拆除的危险房屋的，业主或者物业使用人应当停止使用，立即搬出；拒不搬出的，县（区）房地产行政主管部门应当书面责令业主或者物业使用人搬出，情况紧急危及公共安全的，县（区）人民政府可以责成有关部门组织强制搬出，并妥善安置。

第四章法律责任

第四十一条 违反本条例第二十五条的规定，物业服务人未按照规定如实公示有关信息的，由县（区）房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告；逾期不改的，处1000元以上5000元以下的罚款。

第四十二条 违反本条例第二十九条第三款的规定，物业服务人采取中断、限时限量供电、供水、供热、供燃气或者限制业主及其车辆进出小区、限制使用电梯等方式催交物业费的，由县（区）房地产行政主管部门责令限期改正。

第四十三条 物业管理区域内有第三十四条第一款行为之一的，由有关部门按照下列规定予以查处：

（一）违反第一项规定的，由县（区）房地产行政主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；

（二）违反第二项规定的，由县（区）房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告；对单位处5万元以上20万元以下的罚款；对个人处以1000元以上1万元以下的罚款；有违法所得的，责令退还违法所得；

（三）违反第三项规定的，由城市管理部门依照城乡规划法律法规给予责令拆除或者回填，罚款等处罚；

（四）违反第四项规定的，由公安机关依照治安管理处罚法律法规予以处罚；

（五）违反第五项规定的，由消防救援机构责令改正，拒不改正的，处500元以上5000元以下的罚款；

（六）违反第六项规定的，由水主管部门责令限期改正，处1万元以上3万元以下的罚款；

（七）违反第七项规定的，由公安机关给予警告，处500元以上5000以下的罚款；

（八）违反第八项规定的，由公安机关责令改正，拒不改正的，处200元以上500元以下的罚款；

（九）违反第九项规定的，由城市管理部门责令改正，拒不改正的，处500元以上5000元以下的罚款；

（十）违反第十项规定的，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道，或者损坏消防设施的，由消防救援机构责令改正，对单位处五千元以上五万元以下的罚款，对个人处五百元的罚款；占用、堵塞、封闭其他共用部位，或者损坏其他共用设施设备的，由城市管理综合行政执法部门责令改正，给予警告，对单位处二千元以上二万元以下的罚款，对个人处二百元以上五百元以下的罚款；

（十一）违反第十一项规定的，由规划自然资源主管部门责令当事人限期改正、按照实际使用用途类型应当缴纳的土地使用权地价款数额的二倍处以罚款；情节严重的，依法无偿收回土地使用权；

（十二）违反第十二项、第十三项规定的，由公安机关依照治安管理处罚法律法规予以处罚。

第四十四条 违反本条例的规定，市（县、区）房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第四十五条 违反本条例规定的其他行为，法律法规已有处罚规定的，从其规定。

第五章附则

第四十六条 本条例自××××年××月××日起施行。

主编：何胜科

编审：刘枫

编辑：陈梦华

来源：日喀则市人大常委会

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