大拆迁时代结束了！将要到期的33层高楼，未来只能是贫民窟？
文摘
2024-11-19 06:33
安徽
随着城市化的快速发展，高层住宅如雨后春笋般拔地而起，33层的高楼成为了许多城市的风景线。这些高楼大厦不仅提升了城市的形象，也为人们提供了更多的居住空间。但是，任何建筑都存在一个寿命，根据建筑的重要级别，设计寿命长的一般也就一百年。而住宅设计寿命是五六十年，2000年建成的高层住宅在三十年后可能就到了年限。也不是不能住，混凝土质量合格的坚持七八十年也差不多，产权七十年呢？在大拆迁时代快要结束的当下，未来33层的高楼还能拆动吗？难道真像网友所说，以后只为是沦为贫民窟？.01
中国目前在建商品房普通高层普遍在27-33层之间，为什么极少见到34呢？因为根据相关的设计规范要求，国家住宅设计规范对房子层高要求是宜为2.8m（注意，不是强制性），所以一般的住宅高度为2.8-2.9m。然而，我国《民用建筑设计通则》对超高层的区分在于是否超过100m。超高层在消防设计、结构设计、施工工艺等方面比普通高层的要求要高出很多的，这也间接导致房屋建造成本大幅增加。而33层的房屋按照计算2.9*32+5.5（首层一般作为商铺或者不作使用的架空层）+0.3（台阶）=98.6m，不超过100m的高度。这也算是和超高层打了个擦边球，避开了很多高成本的地方，而最大化得到更多面积能够，使开发商将利润做到最大化，成本最小化，这也是为什么很多高层只建33层的主要原所在了。.02
现在存有的大量的33层高层住宅，其中部分已经将要到达设计寿命了（住宅的设计寿命一般在50年），并且这样的趋势会与日俱增，那么在迅猛发展后的城市高层以后由谁来善后呢？会像以前老房子一样，直接拆掉，然后原动重新盖住宅或者是商业体吗？但不可否认的一点就是，我国在高层拆迁方面的技术相当成熟，一栋楼拆掉也就一个月左右的时间可以夷为平地。但这不是高层拆迁的重点，因为重点不是前面的 “拆”，或者是后面的“迁”，如何来安排居住在高层里的住户。因为，现在高层小区那么多户，就算拆了也无利可图啊，总不可能拆 33 层再盖 100 层的？现在大多数的33层高楼，多为2梯3户两个单元，一栋楼192户，甚至有的两梯四户256户，一个小区一般都有15-20栋左右的房屋，约3500户，每户如何补偿？这也导致开发商的拆迁成本直线炸裂，尤其是当今的地产商，多数是高负债率，现金流真的非常稀少，可以说这些大型房地产开发企业都将资金用到了极致，没有一分钱是乱用的。显而易见的是，这种拆迁是不符合房地产企业的需求的。现实中也是如此，大部分开发商拿地都拿的是城市周边的地，这是城市发展的趋势，城市规模扩大。以前的老城区伴随着城市规模的扩大慢慢的出现交通拥堵、配套跟不上新的时代要求，城市的中心开始缓缓向周边迁徙，慢慢引导城市扩张的方向。所以说，大量的33层老小区，大概率会被主人出租给外来打工者，就像某些城市一样，自己买在环境好点的周边收租。最后的结论是拆不动，因为没有动力和价值，与其耗费无数人力物力，不如将中心转移到周边地区，带动地区经济发展。.03
城市一旦转移到周边地区，大部分的高层住宅未来的结果都会很惨，除了少数核心地段，其他的极有可能未来完全没有价值。早在2021年，中国就出台了政策限制县城六层以上和城市三十三层以上的高楼建设。
这也说明了，国家也意识到了，高层住宅在未来是一个无解的问题。比如欧洲一些发达的国家，高楼大厦只有在核心的大城市才能看到。
他们一致认为，高层是一种集约型资源，如果一定要修建高楼，那么它通常是为了安置穷人，高度限制在20层的保障房。
以前我们嘲笑那些早年的发达国家怎么把楼越盖越矮，大家越住越偏远。
如今才懂，他们是比我们先体验了一把高层的“后遗症”。
