哪些人可申请调整？如何申请？
9月29日发布的中国人民银行公告〔2024〕第11号明确提出，自11月1日起，存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行自主协商、动态调整存量房贷利率，并可与银行协商调整重定价周期。
10月31日至11月1日，各大银行陆续发布公告，落实央行相关政策要求。11月1日，各大银行已在渝落地实施新的商业性个人住房贷款利率定价机制。并且，各银行对房贷利率加点幅度进行动态调整、重新约定房贷重定价周期的规则基本一致。
从各大银行公告的调整规则来看，只有已发放的以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准的浮动利率存量商业性个人住房贷款（简称存量房贷），才能重新约定贷款利率加点幅度和重定价周期。
个人商业用房贷款、个人商住两用房贷款、个人住房公积金贷款以及公积金商贷组合贷款中的公积金贷款部分，不在适用范围内。
那么，借款人如何向银行申请重新约定贷款利率加点幅度和重定价周期呢？
各大银行均表示，相关申请渠道有线上和线下两种。
例如，农业银行明确，自2024年11月1日起，客户可通过该行手机银行或贷款经办行提出利率加点幅度调整申请或重定价周期调整申请。符合条件的，该行将及时予以调整。利率加点幅度、重定价周期调整将于调整当日生效。
什么情况下可以调整利率加点幅度？
借款人与银行重新约定存量房贷利率加点幅度，并非随时都可以，而是有触发条件。在这方面，各大银行设定的触发条件也基本一样。
那么，触发条件究竟是什么呢？以农业银行为例，该行设定的触发条件是：当浮动利率房贷客户利率加点幅度与最新的全国新发放房贷利率平均加点幅度偏离高于30BP（即0.3个百分点）时，可向该行提出利率加点幅度调整申请。全国新发放房贷利率平均加点幅度=人民银行最新公布的上季度全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月5年期以上LPR的算数平均值。
据悉，中国人民银行于每年1月、4月、7月、10月末，在其官网的“利率政策”栏目中公布上一季度全国新发放房贷利率水平，供银行和借款人参考。
最新的数据显示，2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%，该季度5年期以上LPR均值为3.85%。因此，对应的全国新发放房贷利率平均加点幅度为-52BP（3.33%-3.85%），利率调整门槛为-22BP（-52BP+30BP）。
“也就是说，当前，所有贷款利率加点幅度高于-22BP的存量房贷借款人，均可与相关银行协商，调整房贷利率加点幅度，反之则不行。”某国有银行重庆分行内部人士说。
比如，当前，如果王先生的房贷利率为LPR+30BP，那么他就可以与银行协商，调整房贷利率加点幅度。但如果王先生当前的房贷利率为LPR-30BP，那么，他就不能调整房贷利率加点幅度。
上述人士还表示，今后，只要触发条件成立，借款人均可随时申请调整房贷利率加点幅度。
利率加点幅度怎么调？
重新约定调整房贷利率加点幅度，究竟怎么调？调整幅度究竟有多大?
上述人士介绍，对此，各家银行的调整规则给出了明确答案：借款人与银行重新约定的房贷利率加点幅度，不能低于最新的全国新发放房贷利率平均加点幅度+30BP。
这是什么意思呢？举个例子：当前，最新的全国新发放房贷利率平均加点幅度为-52BP，最新的5年期以上LPR为3.6%。重庆市民刘小姐的房贷实际利率如果为LPR+5BP，也就是3.6%+0.05%=3.65%，那么，她与银行协商调整房贷利率加点幅度，最高只能为-52BP+30BP=-22BP。调整后，其房贷实际利率最低为3.6%-22BP=3.38%。
值得一提的是，房贷利率加点幅度调整后，会保持不变。即使是下一个贷款重定价日到来，也是如此。除非，首次调整后借款人因房贷利率再次达到上述触发条件，再次与银行协商调整利率加点幅度。
专家表示，银行设定调整房贷利率加点幅度的触发条件，是为了兼顾合理让利与可持续性经营。它们经过测算后，将偏离幅度约定为30个基点。
这个幅度是比较合理的——如果偏离幅度设定过大，借款人心理有落差，可能增加提前还贷行为；如果偏离幅度设定过小，可能造成频繁重置合同，超出银行业务承受能力，同时，借款人也难以及时享受到优惠。
房贷重定价周期有哪些选项？
借款人如何与银行重新约定存量房贷重定价周期？绝大多数银行提供的贷款重定价周期有3个选项——三个月、半年、一年。
这意味着，房贷利率重新定价将不必再等1年。重定价周期为三个月的，每年可重定价4次；重定价周期为半年的，每年可重定价2次；重定价周期为一年的，每年可重定价1次。
贷款重定价周期是指浮动利率贷款合同中，利率跟随定价基准调整的时间间隔。在利率重定价日，定价基准会调整为最近一个月贷款市场报价利率（LPR）所对应的数值。此前，个人住房贷款一般每年重定价一次。
某股份制银行重庆分行人士介绍，各银行的贷款重定价日一般有两个时间——每年1月1日，贷款发放日。当重定价日到来，借款人的房贷实际利率就为LPR+加点幅度。
如，某借款人的房贷重定价日为每年1月1日，明年1月1日，其贷款利率就会重新定价。如果到时其房贷利率加点幅度为-30BP，最新的LPR为3.6%，那么，其房贷实际利率为3.6%-30BP=3.3%。
如何选择重定价周期？
某股份制银行重庆分行内部人士提醒市民，目前银行普遍规定，存量房贷借款人在整个贷款存续期内，重定价周期只能调整一次，不能多次调整。
也就是说，不管借款人房贷期限是5年、10年、20年还是30年，都只能调整一次重定价周期。
正因为如此，业内人士认为，借款人选择贷款重定价周期，一定要慎重。
“房贷合同期限普遍较长，部分期限达到30年，从整个贷款周期看，重定价周期长短对借款人的影响是中性的，但也是不确定的。因为任何人都无法准确预测LPR在其贷款周期内究竟是涨多还是跌多。”前述某股份制银行重庆分行人士说。
如此一来，就可能形成两种截然相反的结果：未来，在LPR下行周期内，如果借款人选择的重定价周期越短，其就可更早享受降息红利。但如果LPR进入上行通道，在利率上行周期内，借款人选择的重定价周期越短，其就会以更快速度适用较高的利率，更早承受加息负担，支出更多利息成本。
鉴于此，该人士建议，借款人如果最近一两年没有提前还款的打算，最好不要选择3个月或6个月的重定价周期，要综合考虑自身情况审慎决策。毕竟，房贷重定价周期只能调整一次，借款人一定要珍惜这种难得的机会。
