新政后，嘉定100平小三房输惨了吗？！并没有

民生 2024-11-03 14:18 上海

嘉定最近几年最多的新房户型莫过于：

100平小三房

图源网络，仅供参考

这是因为上海新房实行的“70·90政策”，即新房70%以上的配比要做90平米以下的小户型产品。

但是，在今年8月27日发布的新政中，“70·90政策”发生了变化，小编做了政策前后对比图：

而针对这些年的100平小三房，网络上对其空间尺度、户型设计等充斥着吐槽。那么，

100平小三房是不是“垃圾产品”？

新政后嘉定众多100平小三房是不是输惨了？

小三房是最优之选

“70·90政策”的出现必然是有他合理之处，在近十几年间我国楼市迎来大发展，大发展的背后是城镇化率的提升。

“70·90政策”让尽可能多的普通人，进了城有房子可以住，让有限的土地资源利用率最大化。

对于上海这座特大城市来说，每年新增人口都需要众多房屋解决居住问题，因此增加房屋套数、减小套均面积是非常合理的。

（来源：真叫卢俊）

另一方面，小三房对空间布局的把握也是合理的。

目前最常见的100平是三房两卫户型，以象屿远香湖岸的104平为例：

全明户型：每个房间窗户占比大，厨房卫生间都有窗户通风。
三房户型：满足一家三口、二胎家庭、三代同堂家庭等等多种人群。
大面宽朝南：满足采光要求和通风要求，阳光照进每一处。
餐客厅一体化：扩大公共空间，更符合现代居住理念。

俗话说“没有对比就没有伤害”，我们再来看看嘉定二手房中的一些类似面积段户型，对比之下上述象屿远香湖岸的三房户型是相当优秀了！

图源：链家app

“是我不想上清华吗？”

清华好，人人都知道。

大户型好，我们也知道。

但在房价面前，总会有些取舍。

11号线这条嘉定大动脉的沿线新房价格就能很好的反应距离与价格：新城大三房120平的总价可以买南翔100平三房，南翔大三房120平的总价可以买普陀三房。

所以究竟如何选择是看个人需求的，但离市区更近点的100平必然是许多新上海人的选择。

示意图，仅供参考

再说新政后的“120平”，小编以为户型会再次升级，做些横厅飞机户型这种优秀户型，但最近一批受新政影响后的户型出来了：小编两眼一黑，这跟之前100平三房有什么区别？

静安某新房120平户型过程稿

此120平户型结构与之前100平三房结构不能说一模一样的，只能说看不出区别

按照新房平均地毯率约68%来算，此120平户型仅比100平三房多13平，分摊到每个房间面积后也“大”的不是很明显（注：地毯率为得房率去除墙体后的实际使用面积占比）。

虽然面积大的不明显，但多20平出的钱却是实实在在的。

因此，新政后120平究竟怎么做仍是个未知数，需要更多新房项目来验证。

如果还是上述这类户型，那小编觉得100平三房会成为二手市场追捧的对象。

100平小三房还值得买吗？

小三房的未来会被抛弃吗？

小编倒觉得不会！

小三房自诞生起就肩负着满足刚需上车的“使命”，现在100平小三房依旧是众多买房人的首选。

另外，别忘了上海二手房市场仍然是90平以下的小户型成交为主，尤其是50-90平长期霸占半壁江山。

你所看不上的100平小三房，却是很多人终极一生的目标。

并且在当下消费down down down的大趋势下，满足基本需求、又不至于面积太小的100平三房会成为更多人的首选，也就是需求侧增加。

影响需求侧的重要因素有人口结构、买房观念，单身买房、婚前财产、丁克家庭等等，小户型的需求或许会持续增加。

把100平小三房放到整个房产置换链条中也是有着承上启下的作用。

老破小、动迁房改善到100平小三房，小三房改善到大三房、四房。

实际中，100平小三房存在的意义可能是更为重要的，是必不可少的。

写在最后：

虽然100平小三房是有价值的，但不代表“有价格”。

短期来看，最直接影响是几年后新房五年限售打开。2021-2023年间在嘉定，以11号线沿线地铁站——新城地铁站和马陆地铁站为例，这两站旁出售的新房超过6000套，而其中约5000套都是100平小三房，当到了2028年左右这些小三房会集体解售，到时候需求侧能不能跟上二手挂牌量呢？

长期来看，后续新房的供应和产品会影响现在已有100平小三房的市场。

供应在今年是明显放缓的，今年嘉定截止现在仅新出两块宅地，且都是小地块，相比前两年土拍的确是“大跳水”。

产品面临着更多不确定性，比如未来会不会有更好的100平三房户型供应、KFS会不会减少开发100平面积段产品，120平会不会有质的进步......

总之，现在100平小三房的业主也大可不必担忧，我们只能做当下最优的选择。

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来源：网络综合整理

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