新政后,嘉定100平小三房输惨了吗?!并没有

民生   2024-11-03 14:18   上海  
嘉定最近几年最多的新房户型莫过于:
100平小三房
图源网络,仅供参考
这是因为上海新房实行的“70·90政策”,即新房70%以上的配比要做90平米以下的小户型产品。
但是,在今年8月27日发布的新政中,“70·90政策”发生了变化,小编做了政策前后对比图:

而针对这些年的100平小三房,网络上对其空间尺度、户型设计等充斥着吐槽。那么,
100平小三房是不是“垃圾产品”?
新政后嘉定众多100平小三房是不是输惨了?
01
小三房是最优之选
“70·90政策”的出现必然是有他合理之处,在近十几年间我国楼市迎来大发展,大发展的背后是城镇化率的提升。
“70·90政策”让尽可能多的普通人,进了城有房子可以住,让有限的土地资源利用率最大化
对于上海这座特大城市来说,每年新增人口都需要众多房屋解决居住问题,因此增加房屋套数、减小套均面积是非常合理的。
(来源:真叫卢俊)
另一方面,小三房对空间布局的把握也是合理的。
目前最常见的100平是三房两卫户型,以象屿远香湖岸的104平为例:
  • 全明户型:每个房间窗户占比大,厨房卫生间都有窗户通风。
  • 三房户型:满足一家三口、二胎家庭、三代同堂家庭等等多种人群。
  • 大面宽朝南:满足采光要求和通风要求,阳光照进每一处。
  • 餐客厅一体化:扩大公共空间,更符合现代居住理念。
俗话说“没有对比就没有伤害”,我们再来看看嘉定二手房中的一些类似面积段户型,对比之下上述象屿远香湖岸的三房户型是相当优秀了!
图源:链家app
02
“是我不想上清华吗?”
清华好,人人都知道。
大户型好,我们也知道。
但在房价面前,总会有些取舍。
11号线这条嘉定大动脉的沿线新房价格就能很好的反应距离与价格:新城大三房120平的总价可以买南翔100平三房,南翔大三房120平的总价可以买普陀三房。
所以究竟如何选择是看个人需求的,但离市区更近点的100平必然是许多新上海人的选择。

示意图,仅供参考

再说新政后的“120平”,小编以为户型会再次升级,做些横厅飞机户型这种优秀户型,但最近一批受新政影响后的户型出来了:小编两眼一黑,这跟之前100平三房有什么区别?
静安某新房120平户型过程稿
此120平户型结构与之前100平三房结构不能说一模一样的,只能说看不出区别
按照新房平均地毯率约68%来算,此120平户型仅比100平三房多13平,分摊到每个房间面积后也“大”的不是很明显(注:地毯率为得房率去除墙体后的实际使用面积占比)。
虽然面积大的不明显,但多20平出的钱却是实实在在的。
因此,新政后120平究竟怎么做仍是个未知数,需要更多新房项目来验证。
如果还是上述这类户型,那小编觉得100平三房会成为二手市场追捧的对象
03
100平小三房还值得买吗?
小三房的未来会被抛弃吗?
小编倒觉得不会!
小三房自诞生起就肩负着满足刚需上车的“使命”,现在100平小三房依旧是众多买房人的首选。
另外,别忘了上海二手房市场仍然是90平以下的小户型成交为主,尤其是50-90平长期霸占半壁江山。
你所看不上的100平小三房,却是很多人终极一生的目标。
并且在当下消费down down down的大趋势下,满足基本需求、又不至于面积太小的100平三房会成为更多人的首选,也就是需求侧增加。
影响需求侧的重要因素有人口结构、买房观念,单身买房、婚前财产、丁克家庭等等,小户型的需求或许会持续增加。
把100平小三房放到整个房产置换链条中也是有着承上启下的作用。
老破小、动迁房改善到100平小三房,小三房改善到大三房、四房。
实际中,100平小三房存在的意义可能是更为重要的,是必不可少的。
写在最后:
虽然100平小三房是有价值的,但不代表“有价格”
短期来看,最直接影响是几年后新房五年限售打开。2021-2023年间在嘉定,以11号线沿线地铁站——新城地铁站和马陆地铁站为例,这两站旁出售的新房超过6000套,而其中约5000套都是100平小三房,当到了2028年左右这些小三房会集体解售,到时候需求侧能不能跟上二手挂牌量呢?
长期来看,后续新房的供应和产品会影响现在已有100平小三房的市场。
供应在今年是明显放缓的,今年嘉定截止现在仅新出两块宅地,且都是小地块,相比前两年土拍的确是“大跳水”。
产品面临着更多不确定性,比如未来会不会有更好的100平三房户型供应、KFS会不会减少开发100平面积段产品,120平会不会有质的进步......
总之,现在100平小三房的业主也大可不必担忧,我们只能做当下最优的选择。

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来源:网络综合整理


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