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这两年，“新房迭代”这个词，分析师已经说倦了。
去过奢石堆砌的营销中心，看过或复古、或奢华各色主题的样板间，也有幸参观过“四代宅”……但，新房在各个维度的花式内卷，都没有这两个迭代趋势让分析师觉得倍感信心。
一个是主动“现房”趋势，一个是定制化交付趋势。
这两个趋势，归根到底都是为了提升品质、兑现品质。如今，房地产发展的大趋势是“建好房子”，好房子的核心不正是品质么？
从开盘前的大部分实景呈现到交付的定制化装修，将品质的产品力到兑现力的整个闭环同步提升，对于修复购房者的信心有着积极作用。
“现房”销售的推进速度比想象中还要快。
根据国家统计局数据，2015年-2021年我国商品住宅“现房”销售占比由23%逐步回落至10%。而从2022年开始，“现房”销售占比开始攀升，今年1-9月，全国商品住宅“现房”销售面积比重升至26.6%，较2023年全年增长了7.9个百分点。
这些数据的背后，更多的新房项目还是因为市场承压之下，无奈从期房卖到了现房。其根本还是“被动”的现房销售。
但，这两年，现房销售的风头已经开始转向了。可以注意到，一些实力突出的房企正在主动尝试现房销售的方式。
当然，更准确的说法是：主动实现“准现房”销售。
在常州，已经有这样的典型案例了。比如说华盛在淹南开发的两个改善项目——珑御中棠、珑悦云玺，均在首开之前就将实景示范区呈现出来了。
以珑御中棠为例，项目在2023年10月首开。首开前，南地块所有楼栋均结构封顶，其中6栋建筑完成立面精装。另外，包含内部道路、景观园林、入户大堂、地库、会所以及实体样板房都做到实景呈现。
△珑御中棠实景
珑悦云玺虽然是今年才入市，但实际上，早在去年就开始施工了。
项目首开前，分析师曾实地去市调过。还是熟悉的“配方”，所有建筑都全部封顶，洋房立面均实景呈现，干挂石材搭配金属铝板，立面温润、大气。
让人印象深刻的是，从营销中心来到下沉式庭院，再穿过景观廊道拾级而上，绕过露天戏水池，进入巷道连接的居住区。这一场层层递进的动线，把未来生活中会使用的场景都提前预演了。
△珑悦云玺实景（摄于2024年7月）
静谧的户外氛围、整洁的内部道路以及全冠移植的绿植，在当时看起来丝毫不像一个尚未开售的新项目，反倒更像是一个刚刚交付的新小区。
△珑悦云玺实景（摄于2024年7月）
当然，这只是常州“准现房”销售的两个案例。如新北市府板块的龙控公园华府，同样是在首开前就已经实景兑现了多栋叠墅，全铝板+大面积玻璃组成的立面辨识度非常高。
△龙控公园华府实景（摄于2024年6月）
对于购房者而言，“准现房”销售将大部分实景展现在客户面前，带来所见即所得的购房观感，也能在一定程度也能减少“货不对板”的误差。
但对于开发商而言，主动去做这件事并不容易。
一方面，成本和难度都是巨大的，需要开发商有相当突出的产品实力与洞察趋势的能力。
另一方面，高比例的准现房实景呈现，意味着后续优化与调整工作哪怕是微小的细节改动，工序复杂程度都会极高。
从当前的市场环境来看，购房者的目光更多还是注重在“实质”上，这也会倒逼开发房企提前兑现各类生活场景。因此，从长远来看，主动现房/准现房模式的普及只会越来越广。
定制化交付，一直是购房者迫切需求的，但能打造标准化产品定制方案的项目，并不多。
之前南京有一个非常出圈的新房，叫做贤坤花园。这个项目出圈的一个原因，就是可根据客户需求进行户型定制。
简单来说，这个项目只有2种户型，在基础户型上可以变化出2-4房甚至是5房等不同的户型结构。另外，在装修和配置上也能做到成品房的个性化定制，部分精装风格、装修品牌/选型、装修细节如厨房操作台高度等都可以进行定制。
其实，这类标准化定制产品，目前在常州新房市场也能找到。
典型如品悦雲起，首创了常州1V1定制化交付。
这个定制化交付主要包括三个部分：一户一团队、格局定制以及风格定制。
我们重点来看格局定制。格局定制是在建面约140-236㎡的户型基础上，自由选择三房或四房格局。
以建面约140㎡户型为例。项目给出了三种建议定制方案。从方案来看，定制的核心在公区，主要是通过非承重墙的调整来实现三房/四房的切换，相互独立的功能区或是LDKG一体化大空间的切换。
对于精装房而言，交付后再重新调整格局，也是一笔不小的费用，不光是墙体，局部区域还需重新装修。因此，能在交付前就按自身需求完成格局调整，也是一件利好。
当然，在装修用材、软装风格、收纳空间等方面都可以根据业主需求进行调整。
这是常州新房市场对于定制化交付的第一次尝试。若后期能有效推进，对于整个常州而言，都是一次不错的示范。
如今，新房市场的同质化现象也非常明显。但，造成同质化的一个主要原因是新房产品迭代了好几轮，整体格局已达到了目前还不错的水平，很难再往上大幅度迭代。因此，若能为购房者提供定制化服务，也是打破同质化开发的新赛道。
无论是主动“准现房”销售模式还是定制化交付服务，目前都处在一个前期探索阶段。
这两大趋势对于本就承压的开发房企，还会给到更大的压力。就实操性来看，更适合高端市场。后续若能有效推进，对于提振市场信心、刺激需求入场也会起到积极作用。
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