7月的房地产快报数据出炉，地产股集体趴窝，用行动给了最真实的评价。
在ZZJ会议之后，房地产板块出现了上升，这是因为二季度GDP数据差反而增大了未来的政策刺激预期，交易者博弈的是这个。但对比观察，从我4月份上一轮卖出到现在，没发现房地产板块有什么交易性机会，亏损的机会倒是很大。
市场展现的基本评价有二：1）延续6月的态势，有好转，但不多，依然是低迷行情。2）政策继续发力不明朗的条件下，市场担忧成交后劲乏力。
汇总一些信息，再说我们的小判断。
TOP100开发商在7月单月卖了2790亿的房子，环比同比分别降了36.4%、19.7%；1-7月，百强房企销售额21309亿，同比降37.5%，略微收窄2个百分点。注意，这是连续四个年份下跌了。有没有好消息？有，就是收窄了一点，但就是一点点。
中指院发布了价格数据，7月单月，全国百城二手住宅均价14653元/平米，环比下跌0.74%，已连续27个月环比下跌，同比跌幅6.58%。新建主张均价16443元/平方米，环比上涨0.13%，同比上涨1.64%（结构性）。注意，7月是百城二手房价全部都在跌，没有例外，而且是已经连续4个月普跌。
一线城市二手房成交量整体还是有恢复，这是为数不多的好消息。
广州、深圳有趋同性，7月二手成交创下2021年5月以来新高。广州市房协数据，7月（6.26-7.25，这个统计时间没看懂），广州二手住宅网签宗数10034宗，创下2021.5以来新高。深圳7月二手住宅过户了4573套，略低于我预期的4600套，也依然在枯荣线下方。
北京7月二手房成交15575套，环比6月升4%，年内新高。上海7月成交20380套，环比降22.7%，四大里面唯一的下降城市。
关于新房和二手的结构性，7月2日的文章讲过了《为什么政策救的是新房，买家却都去买二手？》，略过，这里就细说深圳的情况。
如果是看二手成交量，还是不错，连续4个月在4000套左右及上方。但如果看新房，就是原先说的问题——结构分化非常剧烈。7月深圳新房成交2616套，比6月低，和二手房的分化在继续拉大。
原因上文也谈过了，我认为7月份的市场再一次验证了那篇文章里的判断——二手房“以价换量”超越了新房。7月是深圳二手住宅第一次跌破了6字头，回到了“5万”区间。
承接之前的观点，这里再补充几点：
1）短期成交量稳固需要政策继续出台。众所周知，这2年来的成交量波动都是看政策的脸色，完全靠政策续命，政策加点药，下个月的成交量就好一些，反之，则反之。从7月后两周的前端数据看，二手市场已开始降温，显示5.17的政策效力正在慢慢退却，上海的变化是先兆。如果没有后续政策，都会继续下滑。是以，市场呼唤更多、更猛的政策出台（尽管结果不会有）。
2）取消限价的政策是焦点。我上文谈过，政策想让大家买的是新房，但结果事与愿违，人们去买的是二手，这完全不利于市场的出清，直接原因在于新房依然在执行限价政策，导致买新房的性价比不高。这一点，我认为在8月有希望会得到“破冰”，郑州昨天的尝试可以理解是一个信号。虽说现在限价放不放它实质上已经是“名存实亡”了，但是还是有区别。区别在于：在法理依据上定价权还给了企业。以往定价权不在你手，你只能偷偷摸摸的降价，遇到业主团建，有司想W稳就有权叫停你，但现在定价权在你手，你可以使用市场经济的契约规则。
3）新房有望展现出性价比。以我之见，限价政策若破冰，会出现三个结果：其一，会有更多开发商采取降价行动；其二，新房的成交量有望会上升；其三，短期内将会出现更多的业主团建事件，这是无奈却又是必然。开发商拿回定价权，会有更多的手段去展现性价比。
当然，打价格战肯定不是唯一的手段，甚至不是好的手段。价格战就是内卷，非常残酷而且带不来好的品质。操盘手要展现新房的性价比，除了价格，更需要回应买家的呼吁：配套、品质、交房安全、准现楼这些攸关居住的问题，而不再是重点讲规划。
最后，作为从业者，我认为还是有必要呼吁：今时今日，房地产过往的限制性政策完全有基础、也完全应该一刀切的全部撤除。从2021年第二季度调整至今，市场实质已经调整了3年多，价格也出现了深度持续下跌（并且看不到止跌的迹象），这已经不是所谓的“调整”了。但是我们的一线城市甚至是一些二线城市，到今天放松政策的手法是完全的计划时代做法。这是最大的风险，千万不要以为放松就是救市，如果那个放松的本质化还是在通过行政手段干预干扰市场的运行，那么它将完全起不到支持的作用。五限令的放松，现在变成了一个绣花组合，如果把各个城市的政策放松研究一下，那完全是5个指数级大数，令人咋舌。
这是政策完全不面对现实的做法。政策虽不能从根本上逆转这个态势，但是政策的力度对于人们的信心恢复还是密切相关的。人们讲扩大消费要发钱（把这个视为第一步），我根本不关心这个，发钱只是针极端、短期事件有一点暂时之用，比如疫情冲击期间，生计成问题，发钱可以帮助穷人们渡过难关。但是真正要人们信心恢复，好的办法一定是稳定人们对财产稳定的信心，这个一定在股市、楼市（把这个视为第二步）。
这两个都稳不住，你发再多的钱给到人们，他们也都会转头存起来而不会花掉。
我们的问题在于，第一步看不到，第二步也看不到，自然不会有消费。
