01
徐泾
📚上海大虹桥概念在2022年来到顶峰，新盘蟠龙天地91分、万科天空之城82分、蟠龙府1期三个批次平均75，总共供出了约9300套，二手房价最高10万。
📚如今2年过去了，我们再看看现在：当年一众9万+的次新小区，仁恒西郊平均7万、万科天空之城7万-、招商虹桥公馆6万-、中建锦绣天地和中核锦悦府6万-，四舍五入就是六折左右，高于大盘七折的回撤价也说明区域泡沫够大。
▪首先是板块概念炒太凶了，当年积分高人容易上头，最高点9万+的二手成交让人浮想联翩，现在就是解开遮羞布的时候了。
02
临港
📚上海王中王泡沫板块，有产业是不假，但供应海量，宜浩佳园、金域澜湾一众小区六折起步，远郊大饼板块都是大坑，强如临港也是一样的结局，供需关系有问题。
03
学区老破小
📚上海学区房在2020年的领涨是因为当时公民同招、民办摇号政策落地，人们对于学区房的焦虑程度升级，学区的估值效应开始放大，并在2021年初达到了蕞高值，以下面崮山小区二街坊为例：
▪上海在对于楼市、学区的双重悲观的预期下，现在学区老破小们蕞低腰斩五折泡沫充分出清，甚至有点被低估。但是老静安王牌九年制静教院对口的海防村几乎没怎么跌，还是学校太强了。
04
假黄浦的老破大
📚上海黄浦区是个很大的概念，南市是黄浦、卢湾也是黄浦，但实际差异巨大。
▪作为南市区普宅标杆的明日星城现在成交9万不到，想当年单价13万，被黄浦概念顶到上头、现在滤镜没了所以价格也泯然众人。这类房子都愁买，另外的参考案例还有曹家渡、长寿路和斜土路区域。
05
联洋
📚上海第三代国际社区联洋是个很优质的自住板块，但在上轮周期中叠加「股票赚钱+学区+陆家嘴近」等因素，价格一下从10万+来到16万+，落地含税17万是顶峰。如今仁恒河滨城一期成交价大多数回到了10万左右！
▪2024年在9月法拍房市场中，仁恒河滨城三期154平户型单价10万成交还带个车位；法拍是税费各付的，去掉车位的话这套河滨城单价跌破10万了。
▪2024年上海整体的楼市大行情都在跌，大盘跌幅能到夸张的7折左右！如果比这个数字小的地方，那还都算抗跌的！当然也有例外，就是压根不带跌的，或者跌的略微不计那种！比如徐汇滨江的保利西岸，2024年的成交贝壳网虽然没有展示，是实际成交确实和以往悬殊不大！
▪对于上海还有少数高品质小区，2024年的成交价也没有下跌的，或者整体还控制在9折以内的小区有哪些？感兴趣的可以后台回复成蛟，具体咨询！也可以问问自己家门口中介公司，现在的行情，就知道你的小区如今是啥水平了！
上海中产们曾经的白月光板块逐渐“塌陷”的背后！
06
上海豪宅板块的跌幅咋样
以淮海中路为例
📚上海满分10.0分地段，我想说淮海中路大家应该都认可！（衡山路板块即10分基准，综合区位、配套、历史底蕴等因素，降序排列）的代表楼盘就是凯德茂名公馆。小区是继翠湖3期、绿城黄浦湾之后，成为又一个楼盘自最高点下跌快接近了30%的顶流豪宅。
上海衡复淮海路商圈终极大平层巨鹿路顶豪凯德茂名公馆四房特价7折出！
▪大家可能以为如此顶流小区，也没抗住下跌是不是怪房龄太老、还是产品过时了！其实都不是！上海凯德茂名的建筑质量有口皆碑（隔音好）、景观和园林绿化优越，还有豪宅里面罕见的84%高得房率。
上海衡复区代表豪宅建国西路嘉御庭三期再出305平特价双学区大平层……
上海动辄上亿的风貌别墅近期都卖的怎么样？
上海真正的豪宅风貌别墅是否能成为富豪“收割机”？
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