作者：周军律师.
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开发商逾期交房或者不能交房的，买房人可以解除购房合同并要求开发商退款。如果开发商欠钱较多，同时有银行抵押贷款，未结清的施工单位工程款和其他欠款，开发商钱不够甚至破产的，应该先给谁退款？最高人民法院近期批复明确了退款顺序，其中买房人的退款优先于其他普通债权，也优先于银行等机构有抵押的债权，甚至优先于建设工程价款优先受偿权，享受超级优先受偿权。2.商品房消费者购买房屋并已支付全部价款，或在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。知法守法，希望大家都能充分使用法律武器，有效维护自身权益！
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【批复原文】(2023年2月14日最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行）你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
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