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楼市，最关键的时候到了！

文摘 2024-11-27 11:47 广东

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——————圳在找房——————

国际形势巨变，普通人将如何调整资产布局？

特朗普当选之后，资本市场开始用脚投票，美元、美股、比特币开始大涨。

而以黄金为首的风险对冲资产，以欧元为主的美元对手货币，开始集体大跌。

相对应的，人民币资产，包括人民币汇率、A股，也走出一波下行行情。

此形势下，中国的资产价格将如何走？普通人又该如何在这轮大趋势下调整资产布局？

厘清楚这些问题之前，先要明白当下的局面是如何造成的。

之前6月份的时候，特朗普说要启动“弱美元”计划，因为弱美元，有利于美国的出口和制造业。

但实际上，特朗普的政治主张充满了矛盾与冲突。

他上台后主张的对内减税、对外加税、重视科技、鼓励化石能源等政策，都在一定程度上对美元、美股形成利好。美元美股强，则会让风险对冲属性很强的美债和黄金走弱。

不过后续，川普的主张是否真的能落地，可能权衡之后，强势美元的计划不一定能实现，依旧是利好黄金这些。今天特朗普已经改口说要对中国商品额外征收10%的关税。

但对于我们来说，大背景是不变的，漂亮国的加税和制裁就是我们接下来所面临的最大挑战。

现下，无论是楼市还是股市，都处在救市的关键时刻，国际环境的动荡和资本用脚投票，为救市增加了些许不确定性。

所以中国的政策，现在一定程度上都参考了美国的局势，因为关注这个对手的动态，并打出相应的牌很重要。

比如近期美国降息，我们立即跟进降息，以及特朗普获选，我们立即宣布十万亿债务刺激计划。

房地产作为整个内外部环境里面的一颗棋，是跟着大势走的，这也是给大家简述国际形势的原因。

从棋局上看，一系列的政策，上面已经给到了房地产最好的一个环境：

地方下场收存量闲置土地——强力去库存，同时为房企输血

降契税、增值税、房贷利率——降低购房交易税费，降低购房成本

……

所有的政策都在支持大家买房，而且增量政策还会不断输出。

其背后隐喻的意义是什么呢？现在就是我国楼市历史上，第四次最好的买房机会，也是未来30年阶级跨越重新洗牌的最佳机会。

如果能把握住这次机会，就有可能让你未来的生活发生质的变化。

提前布局中心区域优质物业

就是用低经济成本撬动未来的品质生活！

为什么这么说？

回顾前三次的最佳买房机会看，那些提前买对中心区域优质物业的人，都是用最低经济成本撬动了最好的生活，而且通过提前布局，其所处的身份阶层也随之跨越。

1、2001年，国家鼓励住房商品化，房改进入全面建立房新制度阶段，国家层面出台了一系列支持楼市的政策，从政策层面鼓励大家买房。

当时到2005年，全国的房价基本没怎么涨过，2005年之后才开始大涨。

但只要是这一期间买房的人都享受到史上最低的房价，且基本上都赶上了属于60到70年生的地产红利。

三联生活周刊曾经报道过一篇关于北京第一批业主买房的故事，故事中提到一位在望京买下人生第一套商品房的业主感受，原话是这样描述的：

“搬进去的时候，感觉像一步登天，小区有保安，有门禁，还有游泳池、会所，这些以前只在西方中产社区存在的事物，一夜之间他全都拥有了。”

以现下视角看当时，当时这位业主以为的一步登天，是生活品质上的一步登天，但现下这套房子反馈给他的，除了生活，还有身份。

毕竟现在望京房价已到6万一平，普通人想要买入，“六个钱包”是少不了的。

2、2008年，国际金融危机爆发，受金融危机冲击，我国房地产市场急转直下，当时北京和深圳新房成交显著大跌，房价也分别跌了32%和34%。

此后，中国货币政策经历从紧到适度宽松的转变，央行陆续5次降息，4次降准，更是释放了四万亿大放水，并结合楼市常规救市手段，降首付比例、降利率、降低交易税费等，鼓励大家买房。

仅仅一年的时间，房地产就出现了回暖，并从萧条转变为繁荣，由“去库存”转变为“挤泡沫”，至此也开始了中国房价十年的高速上涨。

3、2014年，我国面临24年来首次经济增速变慢，楼市库存达到历史高点，当时的情况跟现在很类似，开发商打折降价过寒冬，业主挂牌无人问津，房价持续大跌。

住建局也曾公开喊话：“库存量较大的城市要‘千方百计’消化商品房待售面积”。

当时，货币政策持续发力，央行6次降息、5次降准，房贷利率从6.55%降至4.9%，楼市同时祭出史上最强大招“货币化棚改”。

这种强力刺激下，1年半左右的时间，不仅一线城市，广大的三四线城市也都有了上涨动力。

其中最典型的城市就是深圳。

2015年下半年到2016年上半年，深圳平均房价从每平米2万直奔每平米5万，半年的时间，实现房价以万元为单位的“三级跳”。

其中中心区房价更是从每平米房价4万涨到每平米房价8万。

当时深圳房价失控和短期暴涨给全国房价上涨起了带领作用，也给深圳和全国带来了巨大的房地产泡沫和金融风险。

从前三次的大救市来看，这一轮的救市有过之而无不及，无疑楼市也已经到了一个拐点。

只是，现在这一次和以往三次还是不一样的。

这一轮的救市，相较于前几轮，前期手段保守，时间拉得更长。

这说明了什么？

宏观政策出现了重大逆转，轰油门阶段也确实开始了，但管理层不希望出现疯牛行情，房价不会涨得太快，因为这一轮中国走的是慢牛行情。

所以利好的发布会一步一步来，每走一步都会关注市场的反应，避免剧烈波动。

但这不是说市场不会回暖，相反，如果市场不回暖，增量政策就不会停，中国的确还有很大的财政政策空间，尤其是国债发行空间。

现在很多人关心房价还会不会涨，这种关心说明了很多人买房买的是预期，大家也并不是没钱，实际上，中国居民的存款到现在，依然是世界前列，只是大家都喜欢买涨不买跌。

但无论大家买不买房，或者是有没有房，现在都有一个极为重要的问题，那就是如果我们什么都不做，会不会错过这一轮行情？

现在买房首付比例1.5成，房贷利率降到历史低点，这就是让大家用更低成本获取更高品质生活的最好机会。

错过了这次机会，同样的成本，很多人只能买到更偏的地段，更差的配套和更小的户型。

以深圳来说，深圳从首付比例3成，降到首付比例2成，然后又降到首付比例1.5成，买一套总价400万的房，那首付门槛就从120万降到80万，再降到60万。

首付60万就能买进深圳，那对很多人都是极具诱惑力的，而这样的机会，也是非常罕见的。

所以深圳929新政，取消限售、降首付比例到1.5成、非核心区不限购后，楼市成交显著大涨，到这个月深圳楼市依然反应热烈，成交持续攀升，市场呈现量增价稳的态势。

财富城，买入深圳品质住区难得的机会！

深圳目前的发展，大部分区域已经饱和了，在饱和的发展现状下，坪山中心区是典型的被低估了的品质住区。

这两年，很多人关注坪山，是因为坪山以比亚迪为首的实体经济很强劲，区域内GDP增速也常年排名全市前几。

这是坪山作为深圳创新发展重要拼图的底色。

但实际上，经济的高速发展，创新企业的不断落户，高楼一栋栋拔地而起……坪山的城市空间已然发生巨变，其作为深圳东部中心的城市居住属性也愈发凸显，且已经成为深圳各品质住区排行榜上不可或缺的一位。

这尤以坪山中心区最为典型。

坪山中心不大，面积只有约4.8平方公里，但几平方公里的土地上，却聚集了区域乃至深圳最好的配套资源：

“六馆一城”（大剧院、美术馆、图书馆、展览馆、文创体验馆、会议中心、坪山书城）、坪山高铁站、14/16/19号线（在建）、比亚迪云巴、约24万㎡坪山中心公园、约48万㎡半月环公园（规划中），以及目前坪山本土最好的教育资源——坪山实验学校、东北师范大学坪山实验学校等。

其中地铁方面，14号线是东部快线，14号线的开通，目前坪山和深圳福田、南山等地方的通勤距离，也就半小时左右。

东北师范大学坪山实验学校实景图

教育方面，东北师范大学坪山实验学校现在在坪山的呼声很高，因为其所属的东北师大是中国四大师范之一，东北师大附中更是实力超群，目前大概排名全国前十位。深圳人都心心念念的深圳中学，排名大概前三十。

坪山实验学校24年的成绩也很好，根据坪山实验学校的喜报，24年中考全区580分以上的共有12人，其中坪山实验学校就有7人。

深圳目前有此顶配，且顶配密度如此高的地方只有两处，一处是福田中心，另一处是北站中心，北站中心不列入讨论，因为北站中心现在还缺大体量公园。

福田中心拥有超过70%的高端写字楼、市民中心、博物馆、少年宫、图书馆、现代建筑艺术博物馆等，加上莲花山公园等自然景观，被称为拥有深圳顶级配套的绝对中心。

区域内也聚集了星河国际、城中雅苑、中海华庭等豪宅，被称为福田中心四大神盘之一的雅颂居，今年上半年甚至还涨了6%。

这就是区域地段、产业、配套这些硬实力的支撑，但现在深圳能够享受到这些的，大概也只有约1%。

以此来看，坪山中心区可能就是很多人非常难得的机会。

现在区域想要建成一个成熟完善的配套，少则十年，多则二三十年，对于深圳这样寸土寸金的城市来说，其价值意义更甚，因为没有地，现存顶配状态的区域就是城市未来的价值高地。

这也是比买房更重要的隐性成本。

家门口地铁、大型商超、图书馆、美术馆……落到生活的时时处处，就是无法忽略的居住品质感：

上班族下楼就是地铁口；

孩子放学就可以去图书馆做作业；

老年人举步就可以到一街之隔的公园散步；

……

坪山文化聚落实景合成图

目前坪山中心区的财富城二期正准备推售，这是一个涵盖住宅、商业、商务公寓、办公等业态为一体的约150万㎡全生命周期大城。

财富城弘德苑效果图

大城在深圳比较稀缺，2022年到今年，深圳土拍涉宅用地58块，没有一块建面超百万，很多都是小地块项目，这种小地块自然也谈不上什么居住品质的，也就能称得上有房住吧。

所以这种现状下，像财富城这样的大城且地处城市顶级配套前几的区域，在未来的二手房市场上是很吃香的，毕竟房地产已经到了“追求质量”的阶段，越来越多的人会为好生活、好配套买单。

对于坪山中心来说，百万方的财富城就是核心，有点“中心区的中心”概念。财富城也是板块内唯一在售的新盘，可以近距离地享受区域所有的核心配套。

项目分三个地块开发，整体采用围合式的布局，小区的私密性很好。

社区保留了较大的园林面积，中式园林的造园手法，社区观赏性极高，也很大程度上丰富了业主的休闲使用空间。

建筑布局尊重地形“北高南低”布局设计，融自然与生活于一体，梯户比2梯4/5户、3梯4/5户，居住舒适度很高。

户型包括建面约75㎡3房、建面约89㎡3房、建面约105㎡4房、建面约120㎡4房、以及建面约140㎡5房，多为南北通户型设计，户户双阳台，可以实现观景、娱乐、运动、家政互不干扰。

可以看下各户型的具体情况。

建面约75㎡3房1卫，竖厅格局，动静分区，全明采光，几乎堪称为深圳各区中心城区新房市场上的绝版户型；

建面约89㎡3房2卫，竖厅格局，LDBK一体化设计，带一个小生活阳台；

建面约105㎡4房2卫，南北通透，双阳台，U型厨房；

建面约120㎡4房2卫，竖厅格局，南北通透，双阳台；

建面约140㎡5房2卫，竖双龙抱珠格局，客厅开间4米，L型厨房。

项目将于11月29日开盘，开盘当天购房者可以享6重超值好礼，并且折扣力度是最大的，开盘后折扣直接回收1个点，一套房的成本就要增加3万+，想要抄底深圳中心城区的置业者，一定要把握好机会了。

——————圳在找房——————

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