台湾名品城地块，被南京众多房企视为“风向标”，被河西人南京人也视为“第一地块”、“宇宙中心的绝版地块”。
因为它，导致河西在售项目也受影响，买房人会等这个项目，生怕买早了；
同样因为它，也寄予了各方期待。
今年，苏州已拍出两个地王，一个6.5万/㎡，一个4.5万/㎡，那么，南京的台湾名品城能超越4.5万/㎡甚至6.5万/㎡吗？
这里会做出让人耳目一新的顶级创新产品吗？会影响河西房价吗？
01
“台湾名品城”地块，怎么调整？
台湾名品城地块传来消息，一些规划调整。
左侧是：修改前；右侧是：修改后。显然，修改后的更清爽清晰。
根据住宅面积，如果按照200多平一套测算，大概一共有五百套上下的体量，这在河西中的位置而言，也真不算少了。
确实会对当下新房市场有一点冲击，但冲击不大。
1个台湾名品城，分成2个地块。
好处是：对开发商而言，降低拿地的资金总额，门槛降低了，参与的开发商增加；对于操盘而言，2个小地块略尴尬。对于买房人而言，2个小地块（尤其是不同开发商建设），不利于整体社区打造。
02
这个产品，怎么做？
这是一个不大不小的难题。
如果是前几年的金基，不管是小地块的朗樾府还是涵樾府，可能都做精致会所，给业主提供一整套现代化的生活方式。
有独立会所的小区和没有独立会所的小区，确实有质的区别。
但现在，这2个地块都会配置会所吗？
不好说。
不配吧，逼格降低，小区档次有点影响（会所比室内配置“嘉当劳”重要）。配吧，又确实是一个较大的成本，而且以后的运营也是一个头疼之处，“有会所”和“会所运营得好”，这是两回事。
客观而言，如果这2个地块都是一家开发商来做就好多了，也有利于社区打造。
按照当下局面，再参考当下楼市形势，台湾名品城的地段本身就是“高浓度的城市资源聚集地”，而本身容积率也在2以上，可供发挥的空间有限，因此，业内人士倾向于做一个高品质的项目而不是顶豪。
面积段不会太大，做200平起甚至180平起，主流面积段在200出头的样子，小部分顶底做300平400平。
控制套均总价在1000多万。配置配主流，整体小区也主流。
这是一个很务实的选择。
当然，要做出耳目一新的创新产品，难度比较高。
外立面，会所，车库，小区景观等等，都要做非标的高定产品，而且要有新意，还要契合未来生活理念，我个人理解，南京很多开发商团队可能不见得有这个能力、精力和决策力，而且，集团化的公司往往受约束比较多。
但不管怎样，我还是期待能做出契合最新生活理念的创新产品，而不是随便复制外地一个产品系。
点击 | 关注阳光城市论坛
03
这个地段，是不是真的很好？
不容置疑，确实很好。
假如小区没有配置恒温泳池等标配的会所，其实从生活角度，也不算太紧要。
因为周边的高级餐厅、高级酒吧、咖啡馆、安达仕酒店、费尔蒙的泳池等都具备。
这些服务，交给周边步行可抵的专业商业来解决。
事实上，有商务伙伴来南京，约个国金中心ifc或华采天地的高级餐厅，或金融城内的会所、餐馆，在安达仕或费尔蒙订个套房，都是非常方便的事。
如果是日常生活，ifc、华采提供了MALL商业服务，而附近众多商业街巷、特色商业体也多，比如澎湃力中心，已经成为河西人南京人的夜生活标杆，人气很“澎湃”。
夜晚，企业家、老板、高管、飞黄腾达的创业者和落魄创业者很多，美女也很多，这里已经形成氛围场。
这就是“元通商圈”的魅力，这也是台湾名品城地块的真正核心竞争力。
简单的说，这个地块的步行圈和短程通达圈，就是“河西”的浓缩。
而且，河西大街+江东南路，其辐射的城市资源就太多太密集了。
稍扩大点，往东到雨花、软件谷、软件大道、数字达到，往南到金融城、南京国际博览中心、河西南、鱼嘴，往西到江心洲、江北新区，未来可能还会有河西大街直达江心洲的通道，而往北到奥体中心、江苏大剧院、金陵图书馆、河西金鹰以及新江东区域、鼓楼龙江。
这在整个南京甚至江苏，都是最高城市资源浓度的地方。
苏州金鸡湖、独墅湖虽好，但毕竟是大湖，城市资源是分散在湖的周边，从这里去那里，都是比较远的。因此从“繁华聚集程度”角度来看，明显不如这个地块。
这个地块，无论最后卖出的地价是多少，操盘的是谁，都不能辜负。
如果说河西靠近长江的那一块南京湾，核心点是“大江大河+南京眼”；那么河西中的城市资源，核心点就是“台湾名品城”地块。
有点像元通商圈的点睛之笔。
04
现在，从部分开发商的消息来看，他们能接受的地价——明显低于很多人的预期。
而实际上，河西人对这块地会有较高预期。
因此这里面就有个落差。
从南京整个楼市和河西房地产市场来说，需要有提振的“利器”。
单靠降价走量，这个模式既毁了新房利润空间，也给后期带来大量隐患，同时还“打击”了二手房价。
今年以来，南京大量新房降价，二手遭殃。二手房卖不掉或卖不出价，又影响新房成交……恶性循环之下，这就造成困境。
而且，这种困境也结结实实影响了地价（城市土地财政）。
这种多输局面，需要破局。除了全国性的“止跌回稳”大背景之外，具体地块的策略出让以及具体产品的悉心打造，应该被重视。
我们观察到的趋势是，整个中国的城市已经走向“精细化”。商业上，越来越多的非标商业涌现，备受市场欢迎；房地产上，也在逐步“去产品体系化”，房子这种特殊商品，本质上就是“非标”的，但在过去狂飙猛进的城市化与杠杆发展阶段，标准化=规模化=较低成本实现扩张，这个做法现在受到挑战，必须是要“定制化”、“非标”起来。
“定制化地块+在地化精研产品”一定是趋势。
多说一句，土拍这种方式也有弊端，在于单纯用钱筛选开发商，其实这是不够全面的，很多开发商有点钱，但没硬核产品能力，也不尊重南京，没什么深度的研究能力。
我们希望在台湾名品城这个地段，看到真正吻合甚至引领南京人河西人生活方式的小区出现，而不是“一堆复制化的水泥森林”。
