新房市场起步门槛就是300万级，且选择有限。更多的人，则转向在上海庞大的二手房市场中挣扎。年末将至，我们通过二手挂牌这一关键数据来窥探市场现状以及未来走势。幸运的是，可选项多：
不幸的是，分化严重：
即使可选房源很多，但400万以下基本无缘外环内的次新房，只能在老房子中挑挑选选。
要么外环内，接受房屋品质“老龄化”；要么外环外，接受地理位置“边缘化”。
从挂牌量的变化，我们可以看到市场供需关系的调整，看到市场信心的变化。具体来看，21年至今上海二手房挂牌量经历了三个高点：2022年疫情解封后，挂牌量开始激增，2022年10月达到第一个小高峰，挂牌量突破15万套；
2023年5月，这一轮下行周期上海房价真正俯冲的起点，挂牌量突破20万套，达到第二个高峰；随着2023年9月新政出台，挂牌量再次上升，直至2023年11月最高峰达到22万套。这之后挂牌量渐渐开始反转，尤其是近几个月，二手挂牌量基本维持在20万左右，虽然仍是高位，但从走势来看，正在逐渐下行。这背后，正是下架房源逐渐增加，占了新挂房源上风所带来的。自今年527新政之后，基本上每周下架＞新挂。不管是从挂牌量整体走势，还是下架与新挂数据的对比，都清晰表明，当下能挂的房源基本已经挂了——看完宏观角度，接下来看下目前20万挂牌的具体分布。
按总价划分看，挂牌房源主要集中在总价400万以下，总套数高达约10万套，占比达到49.52%；按环线划分看，挂牌房源主要集中在外郊环间，总占比约34.24%。
我们将总价和环线结合来看，会发现同样集中在外郊环间，占据总挂牌量的20%。
其他各环线400万以下房源占比均在10%以下，尤其内环内仅且只有4%左右。为了让大家看的更清晰，我们结合一房一万【N百万挂牌气泡图】来看：400万以下几乎只能在老公房和早期商品房中做选择，杨浦鞍山、浦东陆家嘴及洋泾是这类老房子最为集中的板块。近期商品房：在2011年之后竣工的商品房。房龄新、设施现代，但价格较高，适合预算充足，追求品质生活的购房者。中期商品房：在2000-2010年之间竣工的商品房。房龄适中，兼具地段和品质优势，性价比高，适合追求均衡选择的购房者。早期商品房：在1994-1999年之间竣工的商品房。房龄稍新，多位于成熟社区，适合看重社区环境和配套设施的购房者。老公房：在1993年以前竣工的售后公房。历史悠久，位置优越，但房龄较长，可能面临维护问题，适合追求地段优势、预算相对有限的购房者。动迁配套房：通常是2005年以后竣工的动迁及配套房，价格相对较低，但需要考虑周边配套和环境，适合追求性价比的购房者。400万以下，最多的选择依然还是老公房和早期商品房，如杨浦黄兴、徐汇南站、宝山大华等这类房源分布都很多；另外浦东北蔡开始出现少量次新房的身影，但选择非常之少。
400万以下，能买的次新房依然是少之又少。可选项主要还是早期商品房，老公房分布减少，中期商品房增多，如浦东三林、金桥皆集中了较多的中期商品房。直到这里，400万以下才能实现次新房自由，可选项大大增多，但主要还是集中在郊区新城，如嘉定新城、青浦新城、松江新城、奉贤新城等，都有丰富房源可选。出了郊环，400万以下二手房挂牌明显减少，当然要比内环以内选择更多。分布最为集中的区域，为南汇新城、奉贤海湾、金山新城、青浦白鹤等，有大量的次新房可选。
要么接受市区的“老龄化”，要么接受郊区新城的“边缘化”。
据统计，从9.30-10.20全市共计成交约1.2万套二手住宅；刚需市场依然是支撑交易量的中流砥柱。总价400万以下的房源共成交约8524套，占据了市场总量的69%。成交主力为松江新城、奉贤新城等郊区新城，闵行浦江、静安彭浦等近市区板块，以及杨浦黄兴、浦东世博等市区板块。一方面，这些区域本身挂牌量大，可选择房源较多；另一方面，以价换量仍在持续，这些区域的价格也着实更有“性价比”。同时我们计算了929新政后（9.30-10.20）这些板块的成交/新挂比值。可以发现，部分板块成交量远大于新增挂牌量，买方市场需求十分旺盛：如宝山淞南高境，20天左右成交了136套，新挂仅有63套，成交/新挂比高达2.16。宝山罗店，20天左右成交了155套，新挂90套，成交/新挂比约1.72。也说明这些区域，市场供应开始相对不足，需求过剩，未来一段时间内，或将面临更激烈的房源竞争和价格调整压力。以宝山罗店为例，结合二手房全貌及挂牌气泡图看，相比全貌，当下挂牌房源极少，除了较多动迁房在挂，其余的次新房非常“惜售”。这一现象，从侧面反映了整体挂牌趋势的下行，部分房东因价格低于心理底线拒绝低价出手。倘若可以长时间保持“成交＞新挂”，那么价格便有希望回稳。对于房东来说是好事，对于刚需购房者而言，未来热门板块的竞争将更加白热化。选新选旧？选近选远？每一次选择，都是一次内心的较量。而据统计，今年以来，上海一共成交了超15万套二手房，其中总价400万以下刚需房源占了11万套，占比高达73%。（数据截止2024.10.20）理性来说，当下挂牌量高企且价格回调至2017年的水平，的确是刚需最好的上车时机。未来随着挂牌量的下行，供需关系的逐渐调整，刚需或将面临更严峻的挑战。![]()
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