2022｜中国当代城市运营力观察报告导述

《城市运营力——一次关于开发者的运营力对话和观察》图书

 -  城市运营观  - 

北京·华远地产·对话现场

华远地产产品总监

兼京津冀区域总裁

产品，是对应某类客户特定需求的最终结果。若要把第二居所变成第一居所，就涉及城市运营层面。在城市运营层面长期价值的建构中，各个层面都是不可或缺的，以城镇空间的商业集合体，搭载一种更全面的生活方式，这样形成软硬件一体的产品，才具有长期价值。

城镇社会的形成是一个自组织过程，而自组织过程是需要一些内部「扰动」作为激活的起点。城镇内部的微小扰动不断放大，进而形成正反馈。反而言之，在这个过程当中，其实空间会选择人，让相似的人聚集，容易形成正反馈。

林世彤

西迪国际创始人、总建筑师

对于小镇的长期运营而言，物理空间只是基础，还需要人文、社群等具有生活体验性的附加值去吸引用户。因此，需要开发者让渡一些小尺度的物理空间给城市，成为未来社群生活的有机载体，将大面积的地块划分为小尺度的多细胞组团，让生机在开放的、宜人尺度上有机生长……这些对于小镇未来的长期成长，乃至城市运营，都是非常有利的激活因素。

 重庆 · 华远 · 春风度

为城市创建

一个良性的生态底版

李明毅

万华投资重庆分公司副总经理

新一轮的开发，聚焦于“多层次复合的产品形态”，土地价值的运用要“升维”考量。产品力的核心，其实就在于公司在产品上愿意投入多少，舍弃多少。好的产品能够体现使用者的爱好或者生活方式，当然，整个产品的品质需要在从生活需求到精神需求的多重维度上逐级实现。经历过「看地段，玩资源」的 1.0 时代，「高周转，标准化」的 2.0 时代，城市已经进入以「城市运营力」为主导的3.0 时代，城市运营需要良性的生态底版，塑造生活，就要首先塑造生态。这也是麓系产品的根基所在。

在设计和探索的过程中，我一直以作品的态度来对待每一个设计，因为每一片土地都值得被认真对待，每一个空间都有其独特的价值和意义，因此我们对待项目不会有分别心。在层层递进的项目中不断研发、沉淀一些好的技术规范和标准，它们反过来也会为我们的创作提供源源不断的灵感和素材。

驱动性运营

共建未来城市想象力

成都·融创中国·对话现场

陈遥

融创西南集团副总裁

产品力来自于综合性，它是综合产品力、综合运营力、综合服务力的体现，服务于城市、服务于当代、服务于人。城市的运营力本质，是与城市精神和文化底蕴相结合。所谓共生性的探索，即是将民族的多元文化相互融合，找到综合的人文修养特质。要发展产品力的综合属性，必须将认知、创造力、想象力三者结合进行探索。当然，这一切的前提是去用心感受城市，感受它的呼吸、心跳、脉搏，和它建立更深的联结。

目前城市运营的实际问题在于，设计师的作品很难产生对城市实际影响力，无论是对开发端还是对客户端的影响力的稀释，都在证明，已经到了必须要变革的时间，设计必须变革。

程晓曦

融创西南集团产品中心总经理

城市运营力，是以产品利益为核心驱动，贯穿整个城市的运营和服务，最终带动产业的行动。打造有场景、有温度、有故事、有服务的综合性的城市级项目，以土地文明为载体，挖掘地域文化中的在地生活，依托于健康住宅体系与美好生活体系的共建，拉动城市发展并助推消费升级。

洪东涛

大椽建筑设计事务所创始合伙人

成都 · 融创中国 · 环球融创未来城

新旧时间里的造城计划

扎根城市发展的长期价值

沈阳·万科集团·对话现场

林曈

万科东北区域事业集团首席合伙人

生活需要文化，城市需要产业，造城，就是在造就文化与产业的新语境。工业城市、工业文明是有记忆力的，时代在东北这片土地上，留下了尤为深刻的烙印。在沈阳，万科用红梅文创园和新都心中日产业园，分别回应了「城市更新」和「产城融合」这两个深沉的时代命题。我们不仅关注城市历史的记忆活化，也关注当代城市生活，在红梅文创园反映的是一种对城市记忆的延续与活化，新都心中日产业园反映的是一种“产城一体化的城市服务”。这都源于我们对城市价值不同时期的直接反馈，以及在城市运营能力层面的不断觉醒。

夏天

万科东北区域设计合伙人

着眼于对于居民需求的思考，我们希望在城市中心的城市更新项目中，植入并置换更加符合现代人生产生活需求的业态，补充城市所缺少的新的业态及功能，以文化和产业塑造更具活力的城市空间……这些需要我们首先要建立自身的商业逻辑，使其成为扎根城市能够相对独立运转的项目，而不是品牌展厅。在此基础之上，我们希望它能够传承历史文化，同时指向当代文化价值。

沈阳·万科·红梅文创园

在红梅文创园中，我们搭建空间和场地，规划了艺术 IP、办公和商业三个板块，并在场地里形成融合业态，并注入文化属性和业态、运营，最终使市民能够更积极地参与进来。此外我们还通过艺术 IP 联动国内外资源，打造了目前东北最大的美术馆，作为文创园 IP 的延伸，聚集艺术类文化社群，红梅文创园成为一个文化、艺术的器皿，具有孵化的职能和价值，最终社群将会作为纽带，将其中的产业、空间和人凝合，形成一个多层次的新平台，这或许可以视作工业遗存等大型空间如何转型的思路之一。

沈阳 · 万科 · 新都心中日产业园

月亮和桂花

回归中国人居的价值原点

杭州·绿城中国·对话现场

骆云

我们处于持续的变化之中。在土地属性日益复合的现阶段，放眼城市维度，寻找与城市发展需求相契合的综合服务配套，探求二者之间有机结合的空间实现。这是我们对于未来社区探索的方向，也是地产开发的新契机。未来社区会更加类似于先行单元。不论是居住功能，还是配套功能，其实都是开发者贡献给城市的，支撑城市生命体良性运作的细胞，它们共同构成符合人的使用需求的美好的城市界面。因此这些冲突和转变，既是断层，也是出口。虽然解决这些问题还需要时间，但我相信这些命题终将能够帮助我们改善居住环境与城市之间的关系。

徐琦

goa 大象设计总建筑师

上海 · 绿城 · 董家渡项目

从「城」开启

编织「动力」城市的方式

深圳·华侨城·对话现场

何文捷

深圳市华侨城湾区发展有限公司副总经理

一座好的城市，需要经过与人在时间里的培育与编织，从荒芜到繁华，不仅见证了深圳的转变，也见证中国几次最重要的经济变革。华侨城从“城”开始，以文化做底，从点式开发介入城市，塑造公共体系及城市文化，打造现象级城市生活形态，在水平和纵深的维度上，探索复合型城市空间生态，以及不断生发新链接的可能。华侨城对于城市的养分创造与空间培育，展示了其对于城市运营力的持续关注，以及深厚的社会责任感。

肖诚

秉承着“运营前置”的思路，我们从产品上一直保持着对人的关注，对于比较基本的使用方式、空间尺度、便利性、效率等都会做很多的研究。其中包括一些可以量化的部分，对于这部分我们尽可能地作为原则去指导设计。还有一些不可量化的部分，一种潜移默化的认知或感觉，甚至很难用语言去描绘，但这恰恰是一个团队在长期实践中所能积淀的思考。这些“感觉”可能会吸引特定的人群，通过使用方和建设方、设计方、运营方的共生、共建，能够创造出有持续活力的产品。

从打造城市到关注城市产业的转移，着力于城市结构的梳理与建构，同时也是对土地价值的解构。一个好的城市应当首先基于一个好的城市结构。依托于“微缩城市”的逻辑构成，在人与空间之间构建一种良好的图底关系。一面是客户体验，一面是城市关系，其中关乎城市感、尺度感、生活感、体验感。

深圳 · 华侨城 · 会展湾 · 云岸广场项目

一个关照城市精神生活的

异托邦世界

武汉·阿那亚·对话现场

万静雅

阿那亚武汉副总经理

我们所处的时代，是一个“审美红利”的时代，在物质已经不再稀缺的今天，人们的需求开始走向情感和精神，对美的需求越来越强烈。不同的人对于美也有不同的理解。阿那亚对美的理解，主要体现在两个层面：第一个层面是阿那亚追求外在生活的简洁与品质，第二个层面是内在的成长与自足。我们从不倡导物质的人生、占有的人生、消费的人生，而倡导质朴、精致而有节制的物质生活，和回归家庭、回归社群、回归亲密关系的社会生活，以及进一步的与自己独处，向内探寻，进入沉静的精神生活。对于美好生活的构建，是从单纯生产房子，到满足人们在物质、情感和精神三个层面的全方位需求的，而精神层面的实现才是我们最高的产品形态。

现在的人们为什么逃离城市？其实关乎这个时代的困境，中国城市化的进程缓慢地撕裂了原本用于维系“熟人社会”邻里关系，目前我们的城市乃至生活方式，都源自于西方的规划形态，但是我们内心的精神诉求仍然是东方的、非常友好的邻里关系，以及自然、舒适的生活状态。

“当歌曲和传说已经缄默的时候，建筑还在说话”（果戈里）。建筑本身就蕴含着自身的意识形态，建筑留存着时代的痕迹，它们都在向我们表达着这个时代，我认为这些是需要被记录下来的。这也是我们在武钢文创园项目中所做的事情。在快速进展的城市时间里，守住一份宁静的“精神归属地”，为城市建筑的同时，也可更好地为人带来可诗意栖居的“心灵空间”。

水雁飞

直造建筑事务所主持建筑师

度假经济都面临“候鸟经济”的问题，如何从一个旅游目的地，转变成高使用频效的旅居场所，构建服务体系进行支撑是非常重要的。从原来简单的“交换价值”转向“使用价值”。使用频效所带来的价值才是真正契合大众需求的，如此大家会对自己所生活的社区以及其中的生活方式产生认同感。阿那亚有强大的关于运营的软性思考。从最初的微信群逐渐演变为目前的社群，阿那亚的运营能力也逐步地迭代延伸。所以阿那亚在某种意义上也是一个很好的研究对象。

当今社会的公共空间塑造的权力已经不止掌握在建筑师手中，大众的参与会塑造一种存在于时空中的“公共性”。在大的环境下，作为当代中国建筑行业的从业者，我们不只要关心盖房子，更要善于捕捉当下中国新的起点。在这个时代，怎么还能有一种逆熵的过程，还能产生一些不一样的事情。对于物品的或者空间生产的理解，能够让更多人参与到这个空间生产循环中来。

武汉 · 阿那亚 · 鼓架项目

以建筑链接文化

以健康建筑守护健康生活

深圳·远洋集团·对话现场

郭雷

远洋集团华南事业部总经理助理

从建筑健康到整个产品价值体系，地产产品的价值在于跟用户产生更为亲密的联结，持续输出其价值链条。重视精准的客户描摹，希望能够将客户的需求真正体现在产品上。

创新为了更好的生活，品位关乎价值，关乎人文关照，关乎品牌文化。因此我们不能盲目追求产品创新，对于品质与品位不能仅仅停留在高端产品，也要更好地关注中、基层的产品品质和品位的制造。如何把钱花在有价值的地方，做更符合客户需求的产品，把省下来的钱用于降低价格，让老百姓真正能买得起，这是更有意义的。

 深圳 · 远洋 · 天著华府

阅读与创造

在发展中营建未来城市样板

深圳·华润置地·对话现场

马晓瑛

华润置地深圳大区助理总经理

做开发得先知道需求，尝试在人的需求中提炼新的价值，进而形成新的内容。在做项目时，我们特别关注前期策划，包括前期对场地条件的了解，包括人群的抓取，客户的洞察，通过这些策划出适合片区的功能业态和运营方式。结合这些年做开发的经验，我有几点感触。

首先，城市运营的价值创造来源于生产要素之间的新的关系的搭建。就拿商场举例，商场是一个很小的生态系统。一个商场的健康运营，需要大量的社会资源的连接、协作、共创。用户喜欢一个商场，可能出于很多原因，比如停车便利、美食有品质，或者卫生间洁净有序等。这些客户体验的背后是数以万计的供应商的相互连接和高效协作。

把商场的尺度不断放大，大到一个片区一个城市，就是更大的生态系统。同样这里面会有很多参与者通过配合协作来创造这个社会的价值。所以城市更需要和谐高效的生态系统，需要通过不断加强资源间的链接来创造更多价值。

其次，城市运营的价值是丰富了城市治理的方式。以深圳为例，通过“政府主导、市场运作、公众参与”的机制，让城市运营可以协调多方利益，统筹多方资源，实现更加科学进步的治理模式。城市运营的方方面面，例如智慧城市、未来交通、双碳环保、人文进步等方面，只要把治理模式打开，政府搭建平台，鼓励社会化的参与，就能够上下联动，集思广益，快速形成共识。

城市应该可以容纳多种形态的生活，人有多少种选择，城市里就应该有多少种形态。在科技和社会的高速发展下，或许未来还有很多新的使用方式是我们无法预测的，因此我认为在策划阶段要适度留白，允许一些模糊地带的存在，伴随着城市的成长，这些空间和内容会相应成长和变化。

吕达文

香港汇创国际建筑设计有限公司创始人

购物中心可以视为一种稳定空间，它能够提供稳定的气候条件，比如温度、空气、灯光等，而街区是相对开放的，也相对没有那么稳定，但身处其中能够使人感受到与自然的连接，从而具备心理上自由、放松的状态。从稳定转向不稳定状态，面对不断变化的界面时，以何种形态介入，并且能够使更多因素参与这种变化，其实非常复杂。

除此之外，街区有另外一种城市功能，做街区的目的不仅仅是为了购物或者消费，而是它能够承接城市中那些“非固定性”的人，因此它能够连接周边的相邻片区。无论是传统、稳定的购物中心，还是步行街、商业综合体等开放、会变化商业形态，其实都是在回应生活方式的转变。街区本身不是一种风格化的产物，它是具有切实生命力的，只不过由于它们缺乏整体性的思考，对于演变着的新的生活方式没有做出及时的回应，而逐渐丧失了生命力。

时代在变化，思考一定也是与时俱进的。首先，不能单点去解决问题，一定要从整个大环境着眼进行思考，从系统性的角度去解决问题。

第二，要观察、洞悉人的行为进行设计，而不是过于自我，落入想当然的局面。总体运营就是看到需求，综合统筹、判断之后对这些需求所做出的回应。

第三，开始进行策划时，要接受模糊性，接受被改造。很多事情如果我们想不明白，可以用回归本初的方式——先预留空间，城市会告诉你这里需要什么，这也呼应了设计中的“留白”。

深圳 · 华润 · 万象天地

超级共同体

给城市多一点颜色

上海·旭辉集团·对话现场

孟广超

旭辉建管产品中心总经理

目前房地产企业的同质化愈趋严重。旭辉集团的突围之处在于，绝对不会为了流量或者销量，去模仿其它产品，而是会极力推崇自己想做到极致的事情。由此可见，时间和执着其实是最大的门槛，它决定了我们能否透过狂欢的市场看到其本质。

人有两种自我属性，一面归于物质，一面归于情感，我们给予的不仅是一栋建筑，或者一片建筑，而是“精神家园”的塑造，建筑要能够承载当代城市精神和城市生活。中国用了 40 年时间超越了西方近百年的辉煌，这其实是我们几代人共同努力的结果。在这种状况之下，每个人都拼搏着，也焦虑着，大家不断地搬家，虽然物质上的享受在提升，但缺乏精神上的安全感。在这种状况之下，其实大家都是很拼搏的，每个人都很焦虑。大家需要的更多是一种情感的链接，这种微笑的链接。

中国城市与住宅的演化是一致的。过去，大家或许更关注实得的东西，更喜欢向外寻个热闹，而未来大多数人会更看重城市地位、身份，更需要的是向内的能够放置心灵、进行思想交会的场所，而不仅仅是让我们消费的城市，这其实是中国城市下一个阶段的发展方向。

相对于房子内部而言，社区其实能带给人更多的精神支撑以及情感链接。因此无论是建造住宅或是商业综合体，更重要的是让我们和使用者构造一种关系，关系好了，其它东西才会逐渐被大家所接受、认可。

从“超级城市共同体”起始，做“超级符号的活力营造”，以前沿的洞察和潮流的驱动，打造极致的城市体验，重构城市新日常，给城市多一点“颜色”。一个超级共同体背后，是关于城市的精神的建构，一个超级符号的诞生，是关于城市生活与情感的表达。给城市一点颜色，破局城市空间，构建城市新日常，让建筑成为资本、技术、媒介等综合因素的情感释放场，做一个“可以放在内心里的城市”。

洪东涛

上海大椽建筑设计事务所创始合伙人

建筑并非交易，本质在于情感。建筑只是外在的载体，是露在海面上的冰山，建筑之下实际上还由资本、技术、流行趋势，以及现在自媒体的“流量空间”（区别于物理空间和金融空间的一种形态）等进行承托。这种“流量空间”其实也是一种“超级符号”。

如何通过一个“超级符号”，将所有元素进行整合，变成一个城市节点，是一个项目的关键因素。作为商业综合体，旭辉恒基天地成为了“版块开瓶器”，也作为一个传播空间。它是一个精神回归和情感回归的过程，而不仅仅完成了基本功能的构建，同时也实现了自身应该具备的属性。

马当路已经变成这样一种“流量空间”的入口，它形成了一种锚固性的地标。马当路上 11 年，看见商业与活力的“云卷云舒”，我们需要追求的也正是“建筑可阅读，城市有温度”。也希望可以通过设计，为城市提供宽松的生活环境。

上海 · 旭辉 · 恒基旭辉天地

内向驱动

回归产品本源，丰富城市价值

陈阳

ADU 首席顾问

城市作为一个有机的生命体，其生生死死自然不可避免，但确实应该有一个远比人的生命周期长的生命周期。在这个我们自身终其一生很难完整看到的城市生命周期之内，城市的生命力更应该表现在其生命体内无时不在、从不间断但却又不易察觉的细胞层面的新陈代谢之中。城市更新至少不应该总是大规模的、手术式的大拆大建，也不应该总是一成不变的死气沉沉的、一切按照事先规划的、效果图式的景象。

城市的生命力既表现在战略性的空间布局与建设引领、城市能级的持续提升，也体现在那些细小尺度上的、微观层面上的积极应对和活力激发，有时更体现在那些非预见性的、自发的和时常涌现的自然更新过程之中。唯有尊重城市有机发展演变的规律，亦即城市有机更新的规律，加强城市“规建管运一体化”管理体制与机制建设，特别是加强城市全方位、全过程、全生命周期的精细化治理体系建设，城市的运行才会更健康、更高效，城市的生命力才会愈加旺盛。

何田

建诚晟业首席研究员

由建筑档案发起的《城市运营力观察报告》，相关访谈包括开发者、设计者、观察者、记录者等四个参与方，将名界定为“实”，或许是产品研讨更趋理性、带来长久价值的第一步。此外，不同的产品形态下，如何挖掘城市价值，如何提供良好的后续服务，实现产品价值与城市价值的相互融合提升，相关案例都做出了不错的思考总结，可以成为行业借鉴的案例。通过研读城市运营和产品设计方面的探讨案例，我认为《城市运营力观察报告》把握住了房地产行业迈向新时代的关键。

展望未来，在金融与调控政策日益逼仄的当下，房企只有站在城市的高度，体察客户需求变化的基础上，提供有竞争力的产品，匹配持续的优质服务，真正做到城市运营有未来。“回归产品本源”“探索城市运营”“丰富城市价值”，这就是我所理解的城市运营力，与大家共勉。

邵兵

建筑档案主编/创始人

我们缔造了城市，却无法一下子创造出一个“适应于人们心灵诉求的生活场”，城市的高度变了，城市的宽度变了，生活在城市中的人也在改变。被动的变量里，人在速度与“格子”中，构建了一种高频的、激荡的新城市生活，现如今，互联网洪水猛兽般地充斥了城市的各个角落。对于城市管理者和城市建造者来说，也总在“虚”与“实”之间游离，我们所创造的这个世界，是否是人们需要的世界？当然，随着科技的变化，也随之产出了一些“新需求”。作为一个 80 后，总有点恍惚，刚好经历了中国巨变的四十年，从出生就开始应对各种变化，每一天都在变。这种经验有点奇特，也有些抗拒，但这种抗拒是无效的，我们建造了一个庞大的城市体系，我也在这个体系之内，可总觉得城市距离我越来越远。

每个在城市中的人，都生长在“城市的转速”里。快了，慢了，都不由得普通人说了算，掌管着转速的人，也许曾一度只是关注了转化速度，忘记了转速里的质量，这种城市的质量应该是什么？城市又如何把这种“质量”放置在“人的变化之中”？经历城市极具张力的时代，城市或许也需要静静的沉淀期，沉淀的或许不仅仅是时间，还有空间的味道，以及在城市中疲于奔命的人。静下来的城市里，不仅仅应该有物质的重量，也应该有时间的重量。这就无法规避“经营”与“运营”的课题，谁来经营？如何共同经营？谁来运营？是否有标准化的运营准则？

做“建筑档案”已经有六年的时间，以 2022 年为基准，遇见 Roca 是在三年前，这个我们熟知的西班牙卫浴品牌，关注“气候、环境生态”“城市的开放度与可持续发展”等全球性问题，最早是被其价值观所影响，一开始仅仅抱以好奇与之建立了一种共识关系，也是 Roca 的共识与支持，才能够促成这次与城市多方参与者的密集对话。2021 年初，大家在一起闲聊的时候，谈及当下的建筑、房地产、城市开发方式、城市空间问题，姑且称之为开启城市运营力探讨的一个契机。

之后，与建筑业界的朋友和 ADU 陈阳老师交流，能否做这样一个事情：可以是一次探访，一次对城市开发属性、开发价值的探访，这次和以往做事是一样的，也并不知道意义是什么，总觉得有点意义，就这么开始了。命名为“城市运营力”，是基于西迪国际林世彤（老林）的启发，最早我定性为“开发产品力的研讨”，但老林说“产品力过于向内”，而城市运营的视角更多了一重交互与连接意义，从一定程度上讲，城市在一定存量之后，更要着力于对时间的再定义和空间的再连接，“城市运营力”也以此命名。

大多事情似乎都是在对抗我们无法对抗的时间，大多事情也都是行走在我们永远未完成的空间，世界的美好，需要一点，或者再多一点的渗透和真实，才能窥见更加美好的我们。针对这件事，和别的事一样，提出问题容易，解决问题就比较难，那就慢慢来吧......