一、概述

1.1、商业地产项目开发政策和经济背景

中长期视角下，中国城镇化进入下半场，随着中国经济增速放缓，中国未来无风险利率下行趋势已明朗，优质的商业地产凭借其独特的商业模式，与居民消费、物价等挂钩，具有稳定增长的特性，优质商业项目的租金持续增长，回报率呈现逐年提升态势。

1.2、商业地产项目开发流程和设计管理特征

随着国内消费模式的不断升级，近年来地产开发企业持续加大对商业项目的投资和开发力度。由于土地获取难度和成本不断提高，较多项目出现多家投资方联合拿地或者合作开发的情况。另外在开发流程管理上，商业项目开发也越来越重视前期的策划定位、招商和方案设计等工作，旨在对投资方向和成本实现精准把控。在整体开发流程上，拿地、投资、定位、策划、规划、设计、工程、合约招采、招商和运营，各个环节相互独立，同时涉及的各部门又需要密切配合和交圈。房地产行业已告别粗放式管理时代，进入精细化管理阶段，商业项目开发管理转型对于建筑设计带来了更多的挑战和机遇。

1.3、结构设计管理重要性

加强设计管理需要加强内部管理和聘请外部顾问双管齐下，商业项目开发企业的设计团队通常配备专业设计顾问，包括建筑、景观、室内、灯光、标识等创意艺术类顾问，以及结构、机电、幕墙、消防、交通、声学等工程技术类顾问，对方案、初步设计进行过程把控，对施工图设计进行质量把控。结构设计在方案阶段沟通介入的越多，对建筑品质和材料成本的控制越有效，方案阶段的结构选型对建筑品质实现具有关键性影响，对土建成本的影响高达50~60%。

商业项目结构设计管控成效

二、结构设计管理要点

2.1、方案设计阶段

各专业在方案阶段的设计是商业项目设计的重点之一，其中结构专业应重点关注以下内容：

（1）结构边界确定：结构设缝。

（2）结构抗侧系统确定：嵌固端、抗侧体系（框架、框架-钢支撑、框架-剪力墙、少墙框架）。

（3）结构布置系统及重点区域选型：基础选型、材料选择、柱网梳理、柱墙截面估算、楼盖型式分析、典型梁高分析、大跨度长悬挑计算、主力店大空间设计、亮点钢结构设计等。

（4）结构参数指标确定：设计参数、恒活荷载、结构限额指标及成本预判等。

结构双柱设缝

商业项目在初步设计阶段，需要对各方面进行指标评估和控制，其中结构专业应重点关注以下内容：

净高分析

2.3、施工图设计阶段

钢筋混凝土框架结构

三、系统选型要点

商业项目在方案阶段需要对结构系统进行详细比选分析，综合多方考虑得出最优方案。结构系统可以按照基础系统、地下室系统、上部结构系统进行分类，在比选时，结构设计师需要充分理解商业功能需求，并对各项指标进行经验性把握。

（1）商业项目根据不同档次定位，对建筑功能，效果，空间和成本等会有不同等级的要求，结构选型需考虑不同档次定位的需求，在建筑功能、结构成本、审查合规、运营维护、施工速度等多方面进行综合比选。

（2）对于建筑平面不规则、裙房超长或裙房塔楼相连接的商业项目，一般需要考虑是否设置结构抗震缝。对于是否设缝及如何设缝，可以从综合结构指标、建筑功能、防水构造等多方面进行多方案比选。

（3）抗震缝仅设置在地上部分，通常采用双柱设缝方式，也可采用双边悬挑、滑动支座等方式，减少对建筑内部使用功能的影响。若不设缝，对裙房塔楼相连的结构需采取相应的抗震加强措施，对超长结构需进行楼板温度应力分析。

（4）裙房楼盖选型按不同区域进行考虑。标准跨商业区域一般选择双次梁梁板式楼盖，典型梁高控制在800mm以内。

（5）中庭区域楼盖，走道位置一般为悬挑梁，悬挑距离控制在6m内，梁端部可适当加高做刀把梁，悬挑端做低便于通风管道穿越。

（6）中庭连廊和主入口门厅会存在大跨区域，对商业公区净高影响较大，一般梁高控制在1.2m以内，可根据跨度采用混凝土梁、型钢梁和钢梁。其中与型钢梁连接的框架柱需要设置构造钢骨；钢梁可做端部铰接，采用鱼腹梁形式，需额外考虑混凝土楼板厚度。大跨连廊薄弱区域需对楼板进行加厚，并进行楼板应力分析。

（7）自动扶梯一般搭设在中庭悬挑梁和大跨梁上，需额外考虑扶梯荷载。

（8）地上结构柱网布置需考虑各层建筑功能和动线变化进行梳理优化。柱位布置需在考虑建筑功能的同时，尽量减少大跨大悬挑的出现，并控制一定柱位转换率，转换率根据不同项目等级控制在3~5%以内。

（9）部分商业项目由于外立面效果需求，存在立面大悬挑位置。立面悬挑超过8m时一般采用悬挑桁架的形式，钢桁架需内伸一跨。桁架可以位于顶部做吊挂结构，或位于底部承担上部落柱。

（10）商业项目中庭区域屋盖位置一般采用钢结构形式作为屋顶采光天窗。其他区域需注意考虑屋顶覆土的荷载。

（11）裙房的抗侧体系一般选择框架结构体系。若裙房结构不设缝，抗侧计算时需考虑塔楼对裙房不同位置的影响，可分为无塔楼裙房模型，塔楼带1~2跨模型及大底盘多塔模型进行包络设计。

四、成本控制要点

4.1、基础结构成本控制要点

（1）桩基设计时，在后期正常使用阶段，可以考虑低水位对结构承压的有利作用，以减少承压桩数量。

（3）对于摩擦型桩，轴力自桩顶向下逐渐降低，可进行分段配筋。

（4）由于施工阶段属于临时设计工况，施工阶段桩基承载力计算，可将单桩承载力放大1.35~1.5倍。

（5）当进行前试桩时，建议进行破坏性试桩，检测出桩的极限承载力，以提高单桩承载力特征值。

（6）设计试桩建议兼工程桩，为防止前试桩时发生桩身破坏，可提高试桩的桩身承载力，保证试桩时桩身不坏，仅发生土层破坏。

（7）桩基设计前，建议审核地勘报告，低水位数据有无提供，计算参数与常规有无大的偏差。

（8）裙房抗浮设计时，考虑桩筏协同设计，抗拔桩尽量在标准跨中均匀布置，可降低筏板配筋。

（9）筏板厚度估算时，裙房底板厚度一般为350+150（n-1）mm，其中n为地下室层数。

（10）柱下筏板厚度主要由冲切荷载控制，一般区域底板厚度由水浮力控制；具体可根据软件中计算结果，优化筏板尺寸。

（11）筏板配筋主要由弯矩计算结果控制，筏板的拉通钢筋建议按照构造配筋率配置，局部配筋不足时补充附加钢筋，以节约钢筋用量。

（12）桩平面布置时，若上部结构有剪力墙，建议将桩尽量布置在墙下，以优化承台及筏板的厚度和配筋。

4.2、地下结构成本控制要点

（1）位于消防车区域的地下室顶板，消防车荷载可以按荷载规范根据板跨、楼板形式进行折减。

（2）在建筑方案阶段，严格控制地下室各层转换率，减少竖向构件转换，以降低工程造价。

（3）带多层地下室的主体结构嵌固端尽量选在地下室顶板，可以使地下室构件的抗震构造要求更低，更经济。

（4）地下室楼盖合理的选型，可节约材料成本，尽量采用多种楼盖方式进行比选以确定最优方案。

（5）采用有次梁梁板式楼盖时，次梁尽量沿着长跨方向布置，可较好控制地下室净高。

（6）地下室中间层楼板可选择无梁楼盖，综合考虑层高、土方开挖、基坑围护、管线排布等因素进行经济性分析。

（7）若基坑围护采用地连墙，应考虑“两墙合一”方式，在结构永久使用阶段作为主体地下室结构外墙，不再另设地下结构外墙，进行综合比选。

（8）地下室外墙配筋设计时，计算水土压力时可以考虑围护结构有利作用，对水土压力进行折减。

（9）当景观对土层厚度要求不高，且需回填到建筑标高时，顶板的填充可以采用轻质材料进行回填，以减轻顶板的荷载。

（10）地下室一般不涉及抗震性能化设计，在满足承载力情况下加强构件尺寸和配筋精细化控制。

4.3、地上结构成本控制要点

（1）商业项目可以考虑设置结构抗震缝，避免因结构不规则引起的成本增量。但同时抗震缝会对建筑功能、运营维护等方面产生不利影响，是否采用设缝方案需要综合多方面对比。

（2）商业项目由于建筑功能和效果要求较高，会造成较多结构成本增加。在方案阶段可尽量与建筑师配合梳理，在保证建筑和室内功能效果的条件下，为结构设计争取有利条件。如中庭开洞位置边柱尽量贴近店铺以减小悬挑距离。

（3）方案阶段配合交圈商业各层动线，控制结构转换柱、大跨、长悬挑位置，保证结构传力路径直接有效；通过优化梁系布置和柱网布置，控制大跨、长悬挑梁跨度和负担荷载，提高结构效率，尽量选择钢筋混凝土梁。

（4）结构计算整体抗震指标时，重力荷载可取规范中相应功能最低限值。进行构件配筋设计时，可根据商业运营要求，将活荷载适当放大进行计算。

（5）标准跨承重楼盖选型一般采用单向双次梁钢筋混凝土梁板式结构。

（6）大跨、长悬挑采用钢筋混凝土梁无法满足刚度、强度、裂缝等限值时，可考虑选择钢结构或型钢混凝土梁。钢梁结构楼盖高度需考虑楼板厚度，对节约净高优势不大，且需注意楼盖舒适度问题。若选择型钢混凝土梁，除梁内钢骨外，柱内也需要设置钢骨，节点复杂，施工难度大，结构成本也较高。

（7）对于大跨、长悬挑梁，应综合建筑位置功能、机电管线排布的需求，进行综合排布，对于局部不需要严格控制梁高的位置，可以适当加高梁高，以减少结构成本，提高结构安全冗余度。

（8）商业项目中，结构成本影响较大的位置一般在复杂钢构的位置。一般按照商业项目档次划分，较高档次的商业项目单方钢构用量控制在10~20kg/m2，一般档次的单方钢构用量控制在5kg~10kg/m2。

4.4、结构成本限额指标

参考文献

[1]《世茂商业结构设计管理手册》

特别鸣谢：感谢世茂股份原结构负责人刘永璨先生对本文内容的贡献

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