近日，武威万达广场置业有限公司原全资股东大连万达商业管理集团股份有限公司（下称“万达商管”）退出，新增全资股东坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）（下称“坤华基金”）。至此，坤华基金共受让了8家万达商管旗下公司的控制权。

天眼查显示，坤华基金的有限合伙人为新华保险，执行事务合伙人为中金资本运营有限公司，持股比例分别为99.9%、0.1%。

全行业来看，至少有17个万达广场项目公司新股东背后出现险资身影。业界指出，险资进入万达广场项目的情况各异，部分属于被动的债务置换，而另一部分则是主动寻求市场底部的投资机会。

2024年12月30日，武威万达广场置业有限公司股东变更：原全资股东万达商管退出，坤华基金成为全资股东。

这已是坤华基金当月从万达商管手中接过的第四个万达广场公司股权。此前于2024年12月26日、12月19日、12月17日，坤华基金分别成为银川金凤区万达广场置业有限公司、晋江万达广场有限公司、赤峰万达广场有限公司的100%股东。

坤华基金于2024年年初成立，是一只规模达到百亿的险资系不动产私募股权基金，其中新华保险出资99.9亿元，中金资本出资1000万元共同组建。据新华保险2024年半年报，截至2024年6月30日，坤华基金实收投资款为43.78亿元。

新华保险在公告中宣布设立该不动产基金时指出，其作为有限合伙人加入，旨在利用专业机构的投资优势，借助专业的投资管理团队，进一步拓宽投资渠道，发掘更多投资机会。

完成上述系列投资后，坤华基金共有8项投资，且全部聚焦于万达资产。在2024年12月受让上述晋江、赤峰、银川和武威的4个万达广场项目股权之前，这只基金于10月份受让成都万达商业广场投资公司股权，9月接盘南京万达茂投资公司股权，7月入股烟台芝罘万达广场公司，4月对北京万达广场实业公司控股99.99%。

新华保险的非标投资占比曾较高，规模曾多年保持在2000多亿元，并投资过万达集团集合资金信托计划。根据年报数据，该公司的非标投资规模自2023年起显著缩减，至2024年6月末已降至1200多亿元。

万达广场是全国知名的商业广场品牌，为全业态多功能综合体，集社交、娱乐、美食、零售功能于一体。据万达商管官网介绍，万达商管成立于2002年9月，是万达集团旗下商业物业投资及运营的唯一业务平台，截至2022年该公司拥有及运营管理472个万达广场。另据万达集团官网，截至2023年末，已开业万达广场498座。

自2023年以来，已有至少17个万达广场项目股权变动，背后出现了险资的身影，例如新华保险、阳光保险、大家保险和横琴人寿等。

除新华保险接手的上述8个外，还包括：东莞厚街、太仓、湖州、上海金山、广州萝岗、合肥等6个万达广场项目股权归于阳光人寿、太保资本和中银三星人寿出资的私募基金名下；大家保险受让了上海松江万达广场、江门台山万达广场等项目，大家保险和横琴人寿投资了上海周浦万达广场项目，均通过不动产私募基金投资。

据险资人士介绍，这类不动产私募股权基金，其持有期的区间收益主要来自于底层资产出租、运营等的收益，具体收益与项目区位、运营情况以及交易结构设计等相关。

从险资投资的上述万达广场项目看，分布地既有一二线城市，也有三四线城市。而据2023年12月的媒体报道，万达商管方面彼时透露，拟出售旗下位于一二线城市的万达广场以换取流动资金，并表示正在和险资机构洽谈。

有数位业界人士向记者表示，尽管多家险资投向万达广场，但各家险企的情况和初衷并不相同。一些大型保险公司与地产企业共同开发的地产项目，或者大中型保险公司此前配置的非标资产较多，新近接手的不动产项目有化债的背景。债务置换类项目相较于主动投资类项目，在本质上存在显著差异，其预期回报亦会有明显的不同。

据券商中国记者此前统计，自2023年以来，已有十多家险企通过股权直投、不动产基金等方式，投向数十个不动产项目，预计投资金额超过数百亿元。一位市场化私募股权基金的专业人士向券商中国记者指出，险资一直以来都在寻找能够提供稳定现金流回报的资产，当前地产类资产价格较低，正是加大投资力度的良好时机。

保险投资人士表示，险资可以发挥穿越周期的优势，在经济下行压力下投向不动产，一方面支持不动产市场融资需求，另一方面通过“抄底”投资，既享受持有期收益，又能待市场回暖后实现资产增值。特别是在当前“资产荒”环境下，优质不动产项目配置价值逐渐体现。2024年明显感受到有更多险资在寻找不动产项目投资机会。

来源：券商中国