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党的二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》，在健全保障和改善民生制度体系方面，提出要加快构建房地产发展新模式。房地产业是国民经济的重要支柱性产业，关涉民众切身的居住利益，对社会经济有着系统性影响。近年来，房地产纠纷涉及的法律问题较为复杂，本期特邀资深法官、专家学者就房地产纠纷风险、商品房消费者权利、债务人财产规则体系、房企项目续建等问题展开深入探讨，希望对审判实务提供一些参考。
文章发表于《法律适用》2024年第11期“专题研究：房地产审判实务热点问题研究”栏目，第17-30页。因文章篇幅较长，为方便电子阅读，已略去原文注释。自《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》施行以来，商品房消费者权利的要件出现了三个方面的变化，即房屋的判断标准从数量转变为以居住为目的；房款的支付从超过50%转变为限时支付全部房款；优先权的对象，从交付房屋扩展到价款返还。商品房消费者在诉讼中要求涤除抵押办理转移登记时，人民法院应结合司法解释的目的、逻辑和优先性的含义，在谨慎审查的基础上支持商品房消费者的诉求。在特殊情形下，虽然被执行人并非开发商，债权人基于善意取得而享有抵押权，但依然不能对抗商品房消费者的权利。关键词
2023年4月，最高人民法院公布了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号，以下简称《1号批复》），明确在房屋已售难交付纠纷中相关权利的受偿顺序，优先保障商品房消费者的权利，对于司法实践中的疑难问题提供了指引。但由于商品房消费者权利所涉及的纠纷类型多样，权利冲突情形复杂，在《1号批复》施行之后，依然可能存在一些困惑，故笔者结合实践情形，针对其中的部分疑难问题尝试作出探讨。
一、我国商品房预售制度的发展与商品房消费者权利的演变商品房消费者权利的出现与我国商品房预售制度密不可分。换言之，在预售的背景下，由于消费者难以用金钱直接换取现房，对于未来房屋可能出现的抵押、查封等状态无法把控，进而影响到消费者房屋交付请求权的实现。在此前提下，为了避免消费者交付房款后难以获得房屋的极端情况出现，逐步形成了具有优先性的商品房消费者权利。1．商品房预售制度的发展。我国的商品房预售制度起源于20世50年代我国香港的“卖楼花”模式，是指房地产开发商将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。自20世纪90年代开始，在房地产市场改革的背景下，我国内地开始引进我国香港的商品房制度，并先后出台多份文件，明确了商品房的市场化方向。1998年7月，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）明确规定：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，住房商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。在房地产市场的需求量逐渐增大，但商品房供应量偏小的背景下，商品房预售制度解决了房地产开发商缺少资金和开发周期的难题。通常情况下，开发商以收取的预售款启动下一个项目的开发，在滚动开发中住房供应速度加快，金融机构也出台相关的信贷政策，支持购房者，大力推动房地产市场的发展。与此同时，规范商品房预售制度的法律规范也开始出现。1995年施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年修正）第44条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”除此之外，还有《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》等行政法规、规章对该领域的相关问题进行了规定。客观而言，商品房预售制度在相当长的时间内，对我国房地产市场发展起到了重要作用。但与现房销售相比，预售模式中的消费者能否获得房屋存在一定的不可预知性。换言之，当消费者交纳购房款或者定金时，并未看到完整的房屋，房屋能否如期建成并交付具有不确定性，一旦开发商出现意外情况，很可能会导致房屋交付出现困难，导致消费者权益受损。2．我国商品房预售制度的法律特点。从法律的角度分析，笔者认为，我国商品房预售制度的特点可以概括为“多重法律关系交织、多种权利类型交叉”。主体方面，预售模式中包括了开发商、金融机构、工程施工方、消费者、开发商的其他债权人。法律关系和权利类型方面，主要包括五种情形。其一，与建设相关的建设工程施工合同纠纷，发生在开发商和施工方之间，权利类型主要表现为施工方享有的支付工程款的债权请求权和工程价款优先受偿权。其二，与购房相关的房屋买卖合同纠纷，发生在开发商和消费者之间，权利类型主要表现为消费者享有的交付房屋或返还房款的债权请求权和商品房消费者权利。其三，与开发商贷款相关的借款合同纠纷，发生在开发商和金融机构之间，权利类型主要表现为金融机构享有的偿还借款的债权请求权和对商品房的抵押权。其四，与消费者相关的借款合同纠纷，发生在消费者和金融机构之间，权利类型主要表现为金融机构享有的偿还借款的债权请求权和对商品房的抵押权。其五，与预售无关的其他原因引发的纠纷，权利类型主要表现为开发商的其他债权人享有的价款支付请求权。上述法律关系和权利类型，时常会在同一诉讼中同时出现，比如在开发商无力支付材料款时，供应商将其诉至法院并获得胜诉判决，供应商向法院申请执行并查封房屋时，金融机构、购房人、工程施工方都可能以抵押权、商品房消费者权利、建设工程价款优先权为由提出执行异议之诉，要求排除对房屋的执行。由此，在多种权利并存的前提下如何确定他们的优劣顺位，是该类纠纷的一个突出特点，也是司法实践中的疑难问题。与传统物权、债权及其之间的对抗规则不同，商品房消费者权利是一种产生于司法实践并经常出现在执行程序以及执行异议之诉中的特殊权利，呈现出一种“超级优先性”。在民法基础理论中，权利的种类大致包括物权、债权、知识产权、人身权等若干类型，商品房消费者权利并非严谨的学理分类，其只是人们对于购买商品房时具有消费者身份的自然人所享有的特殊民事权利的概括性称呼。实践中经常出现将“商品房消费者”与“商品房消费者权利”混淆使用的情形，但客观而言，两者并不相同。“商品房消费者”是对购房人主体身份的界定，而“商品房消费者权利”是对具备特定条件的消费者所享有的权利界定。换言之，为了生活居住需要而购买商品房的自然人可以被称为“商品房消费者”，但仅仅具有该身份的购房人并不必然获得“超级优先权”，消费者若希望在与工程价款优先受偿权、抵押权等权利的对抗中获胜，还需要具备相应的条件，唯有条件健全者，才能被称之为“商品房消费者权利”。这也是本文展开相关探讨的前提。1．商品房消费者权利的出现。该种权利的首次出现，是在2002 年施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号，已失效，以下简称《优先受偿权批复》）当中。该司法解释明确：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”其中所述的“交付购买商品房的全部或大部分款项”的“消费者”所享有的权利，即是后来被理论界、实务界所熟知的“商品房消费者权利”。除此之外，该部司法解释还赋予了“商品房消费者权利”在与工程价款优先受偿权、抵押权、其他债权进行对抗时所享有的优先性。关于该部司法解释的出台背景，相关的释义资料载明：许多消费者穷其一生的收入和积蓄购买居住之所，其购房的利益属于生存利益，是最基本的人权，而承包人的利益属于经营利益，两相比较，消费者的生存利益、基本人权应当优先，承包人的经营利益应退居其次。 2．商品房消费者权利构成要件的细化。商品房消费者时常会以案外人的身份，在抵押权人或者其他债权人申请执行的程序中出现，向法院提出执行异议，要求停止执行。此时，如何判断案外人是否属于“消费者”以及具备何种条件才可以排除执行，成为执行实践必须解决的现实问题。考虑到《优先受偿权批复》的内容过于原则，故在2015年，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号，以下简称《执行异议复议规定》）细化了商品房消费者权利的判断要件。《执行异议复议规定》第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 《执行异议复议规定》虽然明确了商品房消费者排除执行的要件，但其针对的是执行程序，是为了帮助执行机构高效率地从形式层面完成对案外人执行异议的判断，并不是在实体上对商品房消费者权利作出了认定。换言之，即便执行机构依据《执行异议复议规定》第29条驳回商品房消费者提出的异议，商品房消费者依然可以提出执行异议之诉，要求法院通过审判程序，对其是否能够对抗抵押权、建设工程价款优先受偿权等问题作出裁判。但略显尴尬的是，在执行异议之诉中应当以怎样的标准判断该问题，一直没有专门规定。3．商品房消费者权利构成要件的扩展。为了解决商品房消费者权利在实体层面的判断标准，也为了给执行异议之诉案件审理提供指引，2019年，最高人民法院通过《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号，以下简称《九民会议纪要》）第125条对此进一步明确，主要体现在两个方面。其一，明确了人民法院在审理执行异议之诉案件时可以参照适用《执行异议复议规定》第29条，暂时性、技术性地解决了审判程序认定商品房消费者权利的规范基础问题。其二，适当放宽了商品房消费者权利的对抗条件。比如不再严格限制“名下无其他居住房屋”，而是重点审查购房行为是否为了满足基本居住需要；不再要求支付房款比例必须“超过50%”，适度放宽至“接近50%”且能够支付剩余价款。通过以上梳理，可以发现商品房消费者权利自2002年进入司法实践以来，其构成要件经历了一个模糊、细化到逐步拓展的过程。究其原因，一方面，与我国经济发展特别是房地产市场的发展紧密相关，比如在改善型需求增加的情况下，不能因为购房人名下有一套房屋就否定其购房的消费特征；另一方面，与房屋相关执行异议之诉案件的增多相关，问题的涌现也进一步推动了商品房消费者权利要件的发展。作为商品房消费者权利产生的司法解释，《优先受偿权批复》在2021年被废止。2023年最高人民法院公布了《1号批复》，为商品房消费者权利的存续和应用提供了新的法律依据。与《优先受偿权批复》相比，笔者认为，《1号批复》既有传承也有发展。所谓传承，是在商品房消费者权利、工程价款优先受偿权、抵押权、其他债权的优先顺位层面没有变化。所谓发展，是指在商品房消费者权利的构成要件上，出现了一些新的特点。具体而言，体现在以下三个方面。其一，关于房屋，判断标准从“数量”转变为“以居住为目的”。在《1号批复》之前，商品房消费者权利的判断，要求消费者名下没有其他可用于居住的房屋，换言之，所购买的房屋必须是“唯一住房”。后来的《九民会议纪要》将条件适当放宽，购房人名下即便有一套房屋，但只要再次所购房屋在面积上是满足基本居住需要的，就不能以两套房为由否定消费者的身份。但是，该标准依然没有脱离以“房屋套数”作为判断要素的范畴。《1号批复》之后，该项标准被改写，其不再将目光锁定在购房人名下的房屋套数，而是强调是否“以居住为目的”购房。换言之，只要购房人的目的不是为了投资炒房，即便其名下已有一套或两套住房，也不能直接否定购房人新购房屋的居住目的。比如，购房人名下虽有两套小面积的房屋，但为了居住改善，已将房屋出售并签订买卖合同，虽未完成过户登记，但并不影响新购房屋是为了居住的目的。其二，关于房款，从“已付款超过50%”转变为“限时支付全部房款”。无论是《执行异议复议规定》还是《1号批复》，之所以都执着于购房人需要支付价款，其目的在于平衡申请执行人和商品房消费者的利益，在保障消费者生存利益的同时，也要保证申请执行人从中得到一定的清偿。此前，《执行异议复议规定》《九民会议纪要》都要求消费者支付的房款比例或达到50%，或接近50%且将剩余价款交付执行。《1号批复》之后，比例问题已经不是重点，只要购房人在一审法庭辩论终结前支付完毕剩余房款，就被视为满足了关于房屋价款的相关条件。其三，关于优先权的对象，从“交付房屋”扩展到“价款返还”。消费者从开发商购买房屋之后，合同可能正常履行，也可能会解除。合同解除之后，消费者要求返还房屋价款的请求权是否具有优先性，《优先受偿权批复》并没有明确，实践中也存在一定分歧。《1号批复》之后，明确了商品房消费者权利的优先不仅包括了交付房屋也包括了返还房屋价款，因为从保护消费者生存权的角度而言，优先获得房屋和优先退回购房款，本质上并无差异。当然，房屋价款返还的优先性，需要依赖的一个前提，即是因为开发商的原因导致房屋无法交付且无实际交付可能，若因为消费者的原因导致合同解除所产生的价款返还请求权，并不具有优先性。此外，至于《执行异议复议规定》第29条所要求的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”是否还要继续适用，笔者倾向于是肯定的，理由有三。其一，《1号批复》中虽然没有重复该项条件，但也没有明确排除。其二，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2020〕21号）第24条明确：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”若允许查封之后签订合同的消费者权利具有优先性，不仅是对司法权威的挑战，也会给执行工作带来重重障碍。其三，《1号批复》的目的，在于保护相对弱势的商品房消费者的合法利益，但其并不鼓励不诚信行为。换言之，在具有公示性的司法查封之后，消费者在与开发商签订合同时，明确知晓风险的存在，缺乏保护其生存利益的合法性基础。
（一）商品房消费者权利能否涤除抵押权的争议
对于商品房消费者而言，其在实践中利用优先权的形式主要有两种。其一，在开发商的债权人申请执行开发商名下房屋时，以案外人身份提出执行异议之诉，要求排除执行；其二，商品房消费者直接将开发商诉至法院，将抵押权人等列为第三人，要求完成涤除抵押权的房屋过户登记。
针对第一种情形，实践中基本无争议。只要消费者符合《1号批复》及《执行异议复议规定》所设定的条件，自然可以在与其他权利的对抗中获得优先，通过执行异议之诉来排除执行，得以保留住房屋。
针对第二种情形，存在较大争议，主要集中在商品房消费者的优先权是否意味着其可以获得涤除抵押权的“清洁过户”。有观点认为该种优先权仅仅具有对抗性，即可以在强制执行中对抗抵押权、工程价款优先受偿权的执行，保障消费者的居住权，但并不意味着商品房消费者权利可以消灭抵押权，完成无抵押的过户。另一种观点认为，如果消费者所购房屋属于满足生存权的消费范畴，就具有优先保护的特殊法益，不仅在执行异议之诉中可以排除执行，还可以获得涤除抵押权的过户登记，否则，很难说商品房消费者权利优先于抵押权。如果商品房消费者权利仅仅体现在对抗中的优先性，将会导致商品房消费者和抵押权人“两损”的尴尬局面，抵押权人无法实现抵押权，商品房消费者也无法实现过户登记，如此“纠结”的权利状态缺乏必要性意义。如何处理商品房消费者权利与抵押权涤除之间的关系，确是司法实践中的一道难题。笔者尝试从现实和未来两个角度提出应对的建议。
（二）商品房消费者权利能否涤除抵押权的现实判断
《1号批复》中明确消费者优先享有“房屋交付请求权”。“交付”是什么含义？是仅仅包括转移占有还是包括了涤除抵押权的转移登记？法学理论上，学者多将交付区分为现实交付与观念交付两种情形，前者是动产物权之让与人，将其对于动产之直接管领力，现实的移转于受让人；后者则非真正之交付，乃动产占有在观念上之移转。从形式上而言，现实意义上的交付虽然存在于动产和不动产两个领域，但由于交付是动产之物权变动的公示方式，故动产交付成为了交付的通常和主要情形。至于不动产领域，因为其物权变动模式通常是登记，故“登记”与“交付”成为了不动产与动产之物权变动相互配套的用语，进而导致“交付”一词在不动产领域中出现了上文所述的分歧。就房屋买卖而言，其主要包括四个环节：签订合同、支付房款、买受人占有房屋、转移权属登记，其中买受人占有房屋的环节通常又被称为“交付”。但笔者认为，该种“交付”只是一种现实层面的占有控制，并不等同于法律意义上的“交付”。对于不动产买受人而言，法律意义上的“交付”应同时包括占有控制、所有权转移登记，这一点也可以从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）中得到印证。作为商品房买卖领域的专门规范，该解释第8条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。本条的相关释义资料进一步明确：交付使用的概念不同于交付的概念。交付之于动产、不动产的表现形式并不相同，在动产中的交付表现为一种现实的给予，在不动产中的交付体现为登记，有的学者直接将“交付”用“登记”替代，在理论上没有影响。部分学者对此也持肯定观点，认为交付的意义包括确定标的物所有权的转移、标的物风险的转移和标的物孳息的归属。
在理清“交付”的含义应包括所有权转移登记之后，再来分析商品房消费者权利的优先是否意味着可以完成涤除抵押权的过户。对此，笔者认为，基于客观现实，在谨慎审查的基础上可以判决涤除抵押过户。具体从以下两个方面进行论证。
首先，从《1号批复》的目的分析。该批复的目的在于处理“房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷”，保护商品房消费者权利。在此背景下，如果商品房消费者只能主张占有层面的交付或带押过户，一方面，不符合消费者的预期目的，任何人都不希望全款购买一套带有抵押的房屋，消费者大概率还会提起要求涤除抵押权的诉讼，如此一来，不仅未从实质上化解纠纷，也没有真正保护商品房消费者的利益。另一方面，也不符合商品房消费者权利“优先性”的目的，因为抵押权的存在本来就不影响房屋交付，可以带押过户。换言之，在交付层面，商品房消费者和抵押权人并不存在谁的权利优先问题，只有在完整所有权和抵押权的实现层面，才会出现优先性的对比。何谓优先权？自然是与其他权利冲突时能够率先得到完整的实现。举例来说，依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第36条的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，那么假设两者同时存在于一套房屋上，在实现工程价款优先受偿权时，能不能涤除抵押权？当然要涤除，否则工程价款优先受偿权根本不可能进入拍卖、变卖、折价环节，自然也不可能实现所谓的优先权。综上分析，可以发现，如果商品房消费者不能实现无抵押过户，将大大消解《1号批复》所赋予的“优先性”意义。
其次，从《1号批复》所涉内容的逻辑分析。依照上述批复的规定，商品房消费者对房屋的交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。假设在一套房屋上同时存在上述三种权利，如果消费者的优先权不能涤除抵押权，那么遵循同理，更不能涤除建设工程价款优先受偿权。这就意味着，一套房屋虽然可能转移登记到消费者名下，但是该房屋将同时存在着分属于不同主体的所有权、抵押权、建设工程价款优先受偿权。更麻烦的是后两者虽然存在，但却无法实现，消费者虽持有所有权但也很难流通转让该房屋，因为大多买受人不会接受抵押权和工程价款优先受偿权的存在。如此一来，三种权利只能相互“凝视”，谁都无法解套、无法实现，这样的结果没有任何积极意义。
当然，作为法定的担保物权，抵押权的涤除不能随意为之，否则对于担保物权体系也会造成一定的冲击。故此，笔者才提出以谨慎为前提，认真审查购房人是否属于《1号批复》所保护的范围、是否具备相应的条件，在得到肯定结论之后，再赋予商品房消费者可涤除抵押权之转移登记的权利。
（三）商品房消费者权利能否涤除抵押权的未来思考
客观而言，商品房消费者能否涤除抵押权过户的问题，之所以出现争议，与商品房消费者权利的定位有一定关系。如上文所述，面对商品房预售，出于保护弱者生存权益的目的，商品房消费者权利应运而生，且实务中多将其性质界定为不动产物权期待权。但从民法的基础理论出发，该种权利的性质如何，始终存在争议。
反对的观点认为，虽然《执行异议复议规定》中将房屋购买者的权利界定为不动产物权期待权，但其并不符合期待权的基本特征，无论是在期待权的起源地德国还是其他国家，期待权要件的成就均采法定主义，只有在受让人的法律地位十分稳固且第三人不能随意破坏时才成立期待权，商品房消费者无法自由处分其法律地位，根本不符合物权支配性的要求。脱离于不动产登记簿的期待权构成实质意义上的秘密优先权，不仅打破物权的公示公信原则，而且有被第三人滥用之可能。另有部分学者虽然赞同赋予商品房消费者优先权，但认为其依据不是物权期待权而是生存权，这与我国的商品房预售制度相关，在该种模式下，买受人支付购房款时房屋仅存在于图纸之上，且交付后也需要一段时间才能完成转移登记，在大多消费者掏空毕生积蓄来购房的前提下，如果不给予强有力的保护，消费者极有可能因担心风险而不购买期房，随之商品房预售制度也将受到巨大冲击，影响经济发展，故基于消费者商品房买受人之生存权给予其特别保护，具有正当性。
笔者认为，从未来发展的角度分析，如果要彻底解决商品房消费者权利和抵押权等权利的冲突，消除商品房消费者权利所引发的理论和实践争议，需要从行政预防措施和法律规范两个方面进行完善。
1．规范商品房销售与优先受偿的监管制度，消除房屋买受人、抵押权人、优先受偿权人在执行中的权利冲突。针对开发商名下的预售商品房，对其申请强制执行的主体主要包括两种：第一是具有优先受偿权的债权人，比如抵押权人、建设工程承包人；第二是普通债权人。在第一种情形中，抵押权人一般是金融机构，之所以会与消费者产生权利冲突，与商品房销售的现状有一定关系。在实践中，开发商为了获得贷款，一般会将预售或建成房屋抵押给金融机构，但由于对房屋销售后所得资金缺乏严格的监管，开发商时常将销售资金挪用，无法及时偿还贷款，由此引发金融机构提起债务清偿及实现抵押权的诉讼，进而再导致消费者作为案外人提起异议之诉等一系列连锁反应。金融机构作为抵押权人，在同意开发商预售房屋的前提下，其优先受偿权的保障完全可以集中在房屋销售款上。《民法典》第406条规定：“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存”。以上述规定为基础，考虑到开发商出售房屋后的资金风险，监管机构可以完善相关的监管政策，要求作为抵押权人的金融机构在贷款合同中明确将房屋销售款用于提前清偿贷款或提存，这样就可以避免抵押权人在执行程序中与消费者产生权利冲突。另外，关于工程承包人的优先权，其最大的问题在于缺乏登记制度，导致该优先权处于一种“隐蔽”状态而无法公示，进而引发消费者和承包人之间的冲突。解决该冲突的方式，在于类比抵押权制度，完善工程价款优先权的登记、转让、实现等规则。主管部门同样可以完善监管措施，通过示范文本、市场监督等方式倡导各方在合同中明确约定开发商将销售所得优先清偿工程价款或提存，避免后续矛盾产生。当然，若同时存在工程价款优先受偿权、抵押权，则房屋销售价款在二者之间的分配，应当依照法律规定确定顺序、比例。
2．以生存权为基础，对商品房消费者权利的法定地位作出规定。在经济活动中，开发商不可避免会与其他主体产生债权债务关系，比如买卖、民间借贷。因为开发商对外所负的债务具有随机性，其名下已出售但未转移登记的房产可能随时会被抵押或因诉讼而查封，该种情形一旦发生，消费者将可能成为最大的受害者，面临着“楼去财空”的风险。在消费者动辄需要倾其全部积蓄购买一套房屋的背景下，如果将该房屋纳入执行，无疑会对消费者的生存造成巨大影响。近代民法中，消费者被认为是“弱者”，是抽象平等人格走向具体人格的一个重要类型，将消费者的权利视为生存权，与工程价款优先权等财产权相比，生存权应处于优先保护的地位，这也符合近代民法所强调的弱者保护理论。但若要在权利对抗中获得优先，不能仅依靠理论分析，尚需要具备相应的法律规范。故从未来发展的角度分析，可以参考海商法中关于船舶优先权的规定，在民法典或其他单行法中明确赋予商品房消费者权利之法定优先地位，使其更加名实相符。
上文在谈及商品房消费者权利与抵押权的冲突时，有两个重要的前提：其一，房屋始终处于开发商名下；其二，抵押权所针对的债务人是开发商。但是，实践中尚存在债务人与房屋所有人不一致的情况。为便于说明该问题，笔者根据案例抽象出其基本模型如下：开发商先与甲（商品房消费者）签订买卖合同，后又与乙签订买卖合同并办理过户登记，乙将该房屋抵押给丙并办理登记，后开发商与乙的买卖合同因恶意串通被判决无效，房屋重归开发商所有。上述类型的案件中，虽然房屋所有权重新回到开发商名下，但是抵押权人丙因为善意取得依然享有抵押权，在债务人乙成为被执行人导致房屋被查封后，很容易造成商品房消费者与抵押权人之间的冲突。详言之，商品房消费者会因房屋回归开发商所有而主张其权利可以对抗抵押权，要求排除抵押权人申请的执行或主张涤除抵押权的过户登记；抵押权人则会主张被执行人并非开发商，其抵押权是基于善意取得，且成立原因与开发商无关，不同于常规的开发商办理的抵押，故消费者不享有对抗抵押权的优先权。该种争议应当如何处理，其背后涉及《1号批复》与《执行异议复议规定》的理解与适用。准确而言，《1号批复》与《执行异议复议规定》所适用的前提存在差别。《1号批复》适用前提设定在“房地产开发商因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷”，而《执行异议复议规定》并无前述限制。由此可见，如果开发商已经将房屋一房二卖，并为第二手买受人办理了过户登记，原则上已经脱离了《1号批复》的范围。但是，考虑到司法实践自《优先受偿权批复》《执行异议复议规定》实施以来，在商品房消费者权利的处理上，并没有严格区分过“开发商逾期难交付”和“已交付房屋”的情况。如果在“已交付房屋”的情形下完全否定商品房消费者的优先权，一则司法裁判的方向改变过大，不利于稳定预期；二则《执行异议复议规定》也会出现适用范围的争议。故笔者倾向在继续坚持原有商品房消费者权利认定规则的基础上，参照《1号批复》的精神对其进一步完善，在此前提下，再结合上文所述的问题模型，处理善意取得的抵押权与商品房消费者权利冲突的思路也会逐渐清晰。先来分析抵押权人丙的抗辩基础，其来自于《执行异议复议规定》第29条，该条设定的前提条件是“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”，而丙申请执行的对象是曾经的房屋登记权利人乙，并不是开发商，故其认为买受人甲不符合《执行异议复议规定》第29条的前提条件，甲的权利不能优先于抵押权。抵押权人丙的抗辩能否成立？需要结合《1号批复》的内容作出判断。该批复在赋予消费者优先权时，并没有限定被执行人或者债务人是谁，只是明确消费者向开发商所享有的交付请求权优先于抵押权，这传递出两个关键信息。其一，房屋交付的主体是开发商，换言之，只要房屋还归开发商所有，开发商就应当优先交付给消费者。当然，如果开发商已将房屋合法过户到他人名下，自然就不存在再向消费者交付的问题。其二，消费者权利优先于其所购房屋上存在的抵押权，且并未限定该抵押权是自开发商处取得还是从其他人处善意取得。由此可见，依照《1号批复》的规定，上文所述购房人甲的权利自然应当优先于抵押权人丙的权利。当然，要证明上述推论的正确，还需要解决一个重要的前提：《1号批复》在适用上是否优先于《执行异议复议规定》第29条？对此，笔者持肯定意见，可从以下两个方面得到印证。首先，严格来说《执行异议复议规定》是执行程序的规范，并非审判中判断实体权利义务争议的依据。商品房消费者和抵押权人所产生的权利冲突，绝大多数以执行异议之诉的形式反映到审判中，其裁判基础自然也应是审判程序相关的法律或解释，而不是执行程序的规定。故此，处理实体权利义务争议的《1号批复》在适用上具有优先性。其次，《执行异议复议规定》第29条并非凭空设置，其产生的重要基础是2002年的《优先受偿权批复》。虽然该批复在2021年被废止，但《执行异议复议规定》第29条所确定的消费者权利不可能成为空中楼阁，其所依赖的“发源地”只能是替代了《优先受偿权批复》的《1号批复》，且后者于2023年公布，实施时间在后，故如果两者在适用要件上出现了冲突，具备“新法”特征的《1号批复》也应优先适用。
一般而言，商品房消费者权利所涉及的争议主要发生在最初买受人（也称“一手买受人”）与抵押权人及开发商的其他债权人之间。但是，近年实践中涌现出不少主张商品房消费者权利的次买受人（也称“二手买受人”）。相关案例的基本模型表现如下：开发商将一套房屋通过以房抵债（少数表现为买卖）的形式移交给甲，但是并未办理过户登记手续；甲随后将房屋出卖给乙，乙将购房款支付给甲或者开发商，因为办理网签及过户登记的需要，各方约定由乙方直接与开发商签订商品房买卖合同，开发商也同意配合补办一次交易流程，和乙方签署交接文件，将来直接将房屋过户到乙名下。在上述模型中，之所以出现前、后两手买受人，主要原因有两个方面。一方面是因为开发商将房屋先卖给员工再由员工对外销售造成；另一方面是开发商欠付工程款及其他款项，进而将房屋抵债给债权人造成。在此前提下，如果甲针对房屋提出案外人执行异议之诉，其理由多是商品房消费者权利，此时的裁判依据应是上文所述的《1号批复》和《执行异议复议规定》第29条。但是，在甲将合同权利转让给乙之后，甲一般不会再有动力提出执行异议之诉，而是由乙提起该诉，由此引发的一个焦点问题是：乙方作为次买受人，其能否以商品房消费者权利为由排除执行？对此存在不同认识，有观点认为，次买受人受让的“二手权利”系债权请求权而非物权期待权，且其明知前手买受人无产权而无视风险进行交易，不应受到物权期待权的保护；另有观点认为，次买受人在查封前购置占有不动产但未办理过户的，其所享有的物权期待利益或者承担的风险，与一般买受人并无二致，故应当受到物权期待权的保护。上述分歧背后，涉及到如何理解次买受人与商品房消费者之间的关系。次买受人是否享有商品房消费者权利？对此问题，笔者认为，需要从两个方面分析：第一，次买受人是否属于商品房消费者范畴？只有解决了主体问题，才能进一步分析要件内容；其二，如果次买受人属于商品房消费者，其具有优先性的要件如何判断？关于第一个问题，笔者倾向认为次买受人可以纳入商品房消费者范畴，不赞同将 “最初买受人”和“次买受人”的身份作为区分商品房消费者的前提条件。分析《1号批复》和《执行异议复议规定》第29条的目的，都在于保护以居住为目的购房人，确保该类购房人对于开发商交付房屋的请求权具有优先性。在开发商已获得相应对价且同意配合办理合同“更名”的前提下，无论是原来面对“最初买受人”还是后来面对“次买受人”，开发商负有的主要义务都是交付房屋。此时，如果开发商名下的房屋因其他案件的执行被查封，权利冲突的双方就是开发商的其他债权人和次买受人，最初买受人将权利义务转让后，已经抽身退出。反观次买受人，无论是对房屋所享有的物权期待利益、生存利益，或者是承担的风险，与最初买受人相比并无区别，如果仅仅因为次买受人的身份就将其排除在商品房消费者之外，不仅在逻辑上难以自圆其说，也与该项制度的初衷相违背。关于第二个问题，笔者认为，可以在兼顾债权人利益和避免买受人、次买受人恶意串通逃避执行的原则下，结合前、后两个合同的内容进行综合性审查。具体来说，建议参考以下因素。首先，在合同签订上，原买受人与开发商之间、原买受人与次买受人之间的合同均需合法有效，且原买受人与次买受人之间的合同还需在法院查封之前签订。如此一来，一则可以避免不具备商品房消费者条件的原买受人为了对抗执行恶意寻找合适的次买受人，两者串通形成虚假买卖合同。二则也符合司法查封的特征，人民法院已经查封的房屋不再具有市场流通性，如果当事人忽略查封、任意交易，将无法对抗申请执行人的权利，理应承担相应后果，这一点从《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第24条当中也可得到印证，即：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”其次，在款项支付上，审查重点是开发商收取或应收取的房屋价款情况。《1号批复》之所以强调购房人已支付或能及时支付剩余价款，目的应在于平衡开发商的其他债权人和商品房消费者之间的利益，在保障商品房消费者获得房屋的同时，能够从其支付的金钱对价中执行到相应款项，最大限度满足申请执行人的部分利益。以此为前提，再来分析原买受人、次买受人的房款支付情况。鉴于上文所述该类情形的发生背景，一般情况下，原买受人或者已经抵偿（支付）完毕购房款，或者在办理更名手续时已经约定次买受人将剩余款项支付给开发商，所以在次买受人对开发商负有付款义务的前提下，妥当的选择是要求次买受人满足已经支付完毕或者在一审辩论终结前支付购房款的条件。最后，在购房目的上，既然将次买受人纳入了商品房消费者的范畴，次买受人为生活居住而购房，也应该是其能够享有商品房消费者权利的条件之一。至于原买受人是否为了生活居住而购房，在权利义务概括转让之后，已经不是必须审查的对象，笔者认为也不会影响次买受人商品房消费者权利的实现。
