汇添富上海地产租赁住房REIT
汇添富项目原始权益人为上海地产房屋租赁有限公司，基金管理人为汇添富基金管理股份有限公司。上海地产集团成立于2002年，是上海市国有独资企业，资产总额超4200亿元，专注于保障房、租赁住房及区域更新等任务。截至2023年底，其新建保障性租赁住房项目18个，建筑面积150万平方米，房源1.7万套，计划至“十四五”末建设运营6万套租赁住房，服务10万家庭。
本次发行的底层资产项目为两个：虹桥璟智社区、城方社区·江月路店。项目估值合计13.51亿元，评估单价15,303.89元/平方米。2024年7-12月和2025年可供分配金额为2857.26万元、5703.01万元；分派率（年化）分别为4.04%和4.05%。
■虹桥璟智社区：总建筑面积30,706.04平方米，共计租赁住房318套，租赁住房可出租面积20,285.55平方米，配套商业可出租面积758.09平方米，地下车位227个。
■江月路项目：总建筑面积57,560.66平方米，共计租赁住房1,080套， 租赁住房可出租面积52,734.88平方米，配套商业可出租面积4,825.78平方米。江月路项目是上海市首批非居住存量房屋改建保租房项目。
图表 上海地产集团城方公司保租房项目情况
资料来源：上海地产集团城方公司，ICCRA整理
从目前已投入运营的14个保租房项目来看，超过60%的项目开业时间超过1年，这表明大部分项目已步入稳定运营阶段。在这一过程中，项目的管理模式逐步完善，服务品质显著提升，同时也积累了丰富的运营经验，为后续项目的进一步发展奠定了坚实基础。
数据来源：上海地产集团城方公司，ICCRA整理
按照房间规模进行统计
此外，保租房市场正逐步向规模化和综合化方向发展，14个已投入运营的项目中，有6个为千套以上的大型租赁式社区，占比接近一半。这些大型社区不仅规模大，还配备了数千平方米以上的共享空间和商业设施，且停车位充足，充分满足租客多元化需求，为社区营造了便利、舒适的居住环境。这一趋势表明，保租房市场正在通过高品质服务和综合功能的打造，提升租客居住体验，同时实现项目的长期稳定性的经济效益和更高的社会效益。
数据来源：上海地产集团城方公司，ICCRA整理
按照项目数量进行统计
华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT
华泰紫金项目原始权益人为苏州工业园区公租房管理有限公司，管理人为华泰证券（上海）资产管理有限公司。“恒泰租住”为苏州最大的租赁住房运营主体，管理17个租赁社区，总建筑面积近170万平方米，提供1.8万个单元，服务各类人才16万人次，助力苏州工业园区人才居住需求，社会效益显著。
本次的底层资产项目为菁英公寓项目，总建筑面积28.15万平方米，可租赁面积为250,485.83平方米，估值为13.42亿元。
图表 苏州恒泰租赁住房项目情况
数据来源：苏州恒泰官网，ICCRA整理
按照项目数量进行统计
苏州恒泰租赁住房项目通过盘活存量资产、大规模开发和多产品线的因地制宜区域适应性，为租赁住房市场注入了强劲动力。
■ 盘活存量资产，赋能租赁住房市场新活力
苏州恒泰租赁住房项目中87%为存量盘活的改造类项目，如菁仁公寓和群星苑等项目，通过对旧有建筑（如学生宿舍和动迁安置小区）的功能升级，快速转型为租赁住房。这种改造方式不仅节省了新建项目所需的时间和成本，还实现了存量资产的高效利用，为市场快速提供优质房源。通过盘活存量资产，不仅提升了城市土地利用效率，还为保障性租赁住房市场注入了更多灵活性和可持续发展动力。
数据来源：苏州恒泰官网，ICCRA整理
按照房间规模进行统计
■ 房源规模大，增强运营效率和稳定性
在12个租赁住房项目中，单体规模在千套以上的项目为4个，如恒泰东延四季公寓，总建筑面积达到25.5万平方米，提供近3,000套房源。这种规模化的开发模式不仅能够满足大量租客的居住需求，还能够通过规模化管理降低运营成本，提高整体效益。大规模项目特别适合服务于城市核心区和产业园区的大量职住需求，通过集中开发和运营管理，为租赁市场提供了更高的稳定性和效率。
数据来源：苏州恒泰官网，ICCRA整理
按照项目数量进行统计
■ 多产品线布局，区域适应性强
从产品线分布来看，项目以租赁式社区为核心，占比高达76%，同时辅以青年公寓（17%）和高端公寓（7%）。这种多样化的产品设计充分展现了对不同区域居住需求和目标人群多元化偏好的精准把握。
在选址和产品线布局上，这些项目充分考虑了区域的产业结构和人口特征。例如，恒泰东延四季公寓和菁星公寓B区结合区域产业特点，为企业员工和高端人才提供了高品质的居住选择，有效提升了区域吸引力。与此同时，明日之星项目针对苏州工业园区内高新技术企业和高端人才的聚集特点，特别注重短期租住需求和高品质生活服务的提供，切实满足区域租客的实际需求，为区域经济和人才吸引力增添助力。
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