昨天，楼市迎来进阶式利好。
契税140平以内的房子调整为1%，增值税正式进入5改2时代。
这个改变，不仅能为改善需求的朋友们省下几十万的税费，更是提示了楼市一个非常重大的转变方向。
那就是未来，我们的楼市：
将从过去的政策主导型市场，改变为市场主导型市场。
你的房子还能不能持有？未来还有没有上涨的空间？可能都因为这个重大转变而受到影响。
任何东西，从无到有的时候，都需要配合管控，从有到优的时候，都会进入市场化时代。
大家可以回忆下，过去我们物资匮乏的时代，是不是出现过粮票、肉票、电视机票、电冰箱票等等。
但是后续，是不是都随着生产的发展，进入了充裕阶段，随后进入了全面市场竞争的时代。
楼市也是如此，过去我们人多，房子少，资源不够分。
所以越是人口涌入多的城市，越需要限购，为了防止大家炒作楼市，富人占据更多的房产，还配合有限售、限价等等政策，保证尽量多的人都有1套房子可以住。
这个阶段，房地产发展的很快，但是发展的过程非常批量化、复制化，很多房子根本没有完全的适应市场需求。
到了今年，楼市发生了一个底层的变化，那就是全面开始迎接市场化。
追求市场化的第一步——放开土地限价。
过去我们竞争的是价格低，现在我们竞争的是质量高。
追求市场化的第二步——所有城市放开限购、限售。
过去购买力竞争只在区域内部，现在有钱人会拿着钱，在全国选城市、选地段、选产品。
为什么今年多了很多的地王？
核心就是因为限价打开，开发商有更多的竞争空间和涨价空间，自然就可以放手去卷质量，这部分的市场需求还很大。
就比如说，过去是座机，后面升级为手机，再后来还有智能手机，每次产品的全新升级都会吸引新的购买力再次涌入，大概是这个意思。
所以说，这轮楼市的底部和回调，恰恰会开启一个深度市场化的楼市。
在这个模式下，未来楼市涨跌，核心的逻辑不是什么几线城市，也不是什么人口涨跌。
最核心的逻辑就是——供需，在这个逻辑下，未来楼市的分化还会不断加深。
现在很多人都在盲目看衰全部的楼市，但是其实忽略了房地产是不动产的属性。
什么是不动产？
因为房子是根本没法带走的，你买个车子，买个手机，你可以从湖北带到广东，但是房子他是不能移动的。
这就决定了楼市是个区域化的市场，看起来我国的房子已经过剩，但是深圳的供需和鹤岗的供需还有极大的差异。
就拿深圳来说吧，根据住建局的数据，2020年深圳共有1082万套房子，包含城中村、公寓、工业宿舍、单位自建房及各类保障房，商品房只189万套，保障房51万套。
2022年，深圳实际常住人口有1766万人，这当中是存在巨大的居住缺口的，只是因为城中村的存在，让这部分缺口显得没有那么突出而已。
城中村的居住条件我就不多说了，通风和采光是致命伤。
更不要说这些商品房里，有多少是零几年的老房子，没有电梯的房子，有多少是不会因为加班需要找车位的房子。
有公众号统计过深圳4031个小区，00年以前的小区已经占据30%，10年以前的房子占72%。
10年以前的房子风格是什么样的，大家应该心里有数，大多数都是塔楼、车位比已经非常紧张，外立面也开始出现老旧。
我们国家的楼市，刚刚走完了从0-1的积累，实际上还有从1到多的巨大空间。
很多人是因为现在房价处于下行空间，开始选择压力自己的需求，选择观望观望再看。
一旦经济回暖，大家的口袋富裕起来，改善生活的念头就还会活跃，房子这块的需求也会迅速回归。
所以说像深圳这样的城市，楼市真的就到这了吗？
我觉得还真不是。
现在放开1线，核心实际就是放开大城市对小城市的购买力虹吸。
包括这次的增值税5改2，最利好的也是1线城市。
因为很多二三线城市早就有这项政策了，并且这项政策刺激的是改善群体。
1线城市房子总价高，增值税和契税加上豪宅税，税费有时候都能上百万，现在出现这样的减免政策，对一线城市的改善群体来说省下的钱是更多的，也自然更有动力出来换房。
税费，看似是个小调整，但是却是GJ出手在让利，背后的深意大家自己品。
今年，我们见证楼市越来越多的行政限制开始解除，未来的楼市，保障房归保障房，商品房归商品房市场不是句戏言。
从今年的趋势来看，商品房深度市场化将是大趋势。
这点可能才是贯彻楼市未来10年的大趋势，这股趋势下，你必须要衡量自己的房子，到底符不符合未来10年人们的买房需求。
你的城市，是否会持续有人口流入，市场供需是否在未来10年还保持供需紧张？你的房子，满足大家对美好生活的向往吗？
如果你的答案是，那你的房子千万要拿住了，未来至少还会有1波的上涨空间。
但是如果不是，我建议大家趁这两年的底部，赶紧置换，因为这些房子，现在的价格对于往后来说，可能依旧是个高点。
那么，到底什么样的城市是好城市？你的城市供需是否紧张？什么样的房子才符合未来的喜好和趋势？
今晚我的闭门直播也会详细跟大家聊清楚这些点，内容非常干货，有空的朋友的都建议来认真听听。
直播结束后，我还会给大家发放一份我最看好的《13个最快回暖城市名单》以及一份我独家整理的《资产自测评估表》，帮你最快定位自己的房产价值，做好资产的处理。
感兴趣的朋友，直接扫码，加我微信跟我做好直播预约。
未来楼市到底是什么样的呢？
家电有以旧换新，房子应该也会有以旧换新的。
现在很多政策都没有解决的一个点是，土地财政怎么继续？
如果税收上没有替代土地的，那么未来土地财政两大困局是：
1、人口开始收缩，能卖出去的土地变少。
2、核心区的好地段，没有空地，并且房子已经老旧。
综合这两点，未来以旧换新的必要性就大大提升了，把旧的房子收回来做保障性住房，解放这部分购买力去买新的更好的产品升级住房需求。
当然，现在也有收储，只是现在的收储基本都是以收新房为主，但是我认为，未来完全可以考虑将核心的老破小也纳入收储的范围。
一方面，核心区的老破小租售比有些已经超过3%，短期收下来租金回报率是高的。
另一方面可以以收储的方式，整备土地，未来整理成净地可以再去拍卖，做成更好的核心区改善产品。
这部分现在还没有，但是类似的以旧换新政策其实也在出。
10月17号的会议上倪部长也有提到，未来将通过货币化改造等方式，实施100万套城中村改造和危旧房改造，这就是棚改式的以旧换新。
很多人说目前楼市的大招已经出尽，我觉得还不是的，至少收储这块如果加大资金，改变方式，想要扭转供需是非常简单的。
就像深圳，11月到现在数据还在上涨。
截至11月11日，深圳新房住宅认购4612套，环比10月1-11日上涨26%；
住宅网签量达2878套，是10月同期的11倍，二手住宅过户2696套，是10月同期的2.5倍左右。
深圳目前新房市场的库存还在加速消耗中，按照目前的态势，止跌回稳，甚至反弹都是很有机会的。
这两年大家对于楼市太过情绪化，要么捧上天，要么踩到地狱十八层，这其实都是不对的。
一定要看清未来中国楼市的趋势和变化，现在比起有套房子，更重要的是有套好房子。
所以你现在到底要不要买房子？你手里的房子拿住还是卖出？
我给大家三个非常落地的建议：
1、看你所在的城市，常住人口是否大于户籍人口，每年人口到底是净流入还是净流出？
人口流入的城市，未来就算房价不涨，租金也会不断上涨的，而人口流出的城市，现在的价格很可能还是高点，未来如果出台维修费、房地产税，很多房子可能送都送不出去。
2、看看你所在的城市，房子的供需是否紧张？
比如深圳1766万人，只有186万套商品房，这远远是不够的。
3、你的房子品质，在你所在的城市位置在哪？
是不是处于中心城区？是否南北通透？车位比是否充足？小区社区大不大？等等，楼龄到底是多少？
未来是个全面拼品质的时代，这部分的内容展开很多，你的房子品质到底如何？未来有没有市场？你的城市到底情况如何？
如果你还是不清楚，欢迎扫码，来我闭门直播中详聊。
此外再提醒下大家，一线城市的右侧交易时间越来越近了，深圳现在市场回暖很快，趋势还在继续，库存很快就要出现扭转了。
哪怕你不是立马买，现在也需要立马来市场看看了，本周我们也会有广深的本地考察团，想了解细节的朋友，欢迎扫码来我直播间详聊吧。
