研究 | 科学土地储备计划的编制要点
文摘
财经
2024-11-16 07:02
安徽
服务微信号：泓创智胜（hczs2048）
土地储备计划对于经济社会的发展具有深远的意义和重要性。它不仅能够优化土地资源的配置，通过结合土地利用总体规划和城市总体规划，实现土地资源的合理利用和高效开发，而且能够显著增强政府对土地市场的调控能力，保持土地市场的平稳运行，避免市场投机和过度炒作。此外，土地储备计划还能优先保障重大项目、民生工程等领域的用地需求，为这些关键领域的发展提供坚实的土地资源支持。因此，制定科学的土地储备计划是开展土储工作的重要前提。
本文从编制目的与依据、储备范围与规模、储备策略与措施等方面，结合广州市24年土地储备计划，说明科学的土地储备计划的编制要点。
土地储备计划应明确其编制目的，通常是为了加强土地调控，规范土地市场运行，提高土地资源的合理配置和高效利用。同时，需要列出编制该计划的法律依据和政策文件，如国家《土地储备管理办法》及地方性的相关规定等。以广州市为例，广州市坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神和高质量发展要求，聚焦市委、市政府重点任务部署，坚持政府主导，推动成片储备、连片规划、系统策划，为广州市经济社会高质量发展提供资源保障。广州市土地储备计划地方性相关政策规定编制依据有《广州市土地储备管理办法》、《广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》、《广州市2024年国民经济和社会发展计划》及其他法律法规及政策文件。（一）储备范围
土地储备计划的储备范围，是依据城市总体规划、土地利用年度计划、土地市场供需状况、城市发展需求以及生态环境保护要求等多方面因素综合界定的。这一范围通常涵盖了城市发展中亟需的、具有开发潜力的、适宜进行公共设施建设和产业布局的各类土地，包括但不限于城市更新区域、新区开发地带、交通干线周边、产业园区选址地、生态修复和环境保护重点区域等。在确定储备范围时，政府会充分考虑土地资源的稀缺性、区位优势和开发潜力，以及土地市场的供需平衡，确保储备的土地既能满足城市建设和经济发展的迫切需求，又能兼顾生态环境的保护和可持续发展，实现土地资源的优化配置和高效利用。广州市2024年的土地储备范围涵盖了多个重点功能片区，如广州国际金融城、天河智谷、琶洲地区、白云新城、黄埔科技城、空港经济区等。这些区域是广州市未来发展的核心区域，具有高度的产业集聚和人口吸引力。土地储备范围广泛分布在广州市的各个行政区，其中以黄埔区、白云区和南沙区为最多。每个行政区都有其独特的储备地块，以满足不同区域的发展需求。以黄浦区为例，黄埔区的储备地块主要集中在重点发展区域和产业园区内，如科学城、知识城等。这些地块将用于推动高新技术产业的发展和产业升级。土地储备计划的储备规模是根据经济社会发展需求、土地利用总体规划、城市总体规划以及土地市场供求状况等多方面因素综合确定的。这一规模旨在合理平衡土地资源的供给与需求，既要满足当前和未来发展的用地需求，又要避免土地资源的过度开发和浪费。在制定过程中，政府会充分考虑城市扩张、基础设施建设、产业升级、人口增长等因素，确保储备规模既能支撑城市建设和经济发展，又能保护耕地资源和生态环境，实现土地资源的可持续利用。同时，储备规模的确定还需考虑土地市场的实际情况，确保土地供应的稳定性和有序性，避免土地市场出现过度波动，从而维护土地市场的健康发展。合理确定土地储备的总量和年度计划量。这需要考虑城市经济社会发展趋势、基础设施建设需求、土地市场形势以及政府财政状况等多个因素。
2024年，广州市土地储备计划完成土地储备2387公顷，按用途分类统计分别为商服用地280公顷、工矿仓储用地994公顷、住宅用地364公顷、其他用地749公顷；按行政区统计分别为越秀区2公顷、海珠区32公顷、荔湾区59公顷、天河区70公顷、白云区354公顷、黄埔区372公顷、花都区180公顷、番禺区278公顷、南沙区327公顷、从化区107公顷、增城区506公顷、空港经济区100公顷。
（一）储备策略
根据城市发展规划和经济社会发展需求，储备策略涉及到明确土地储备的目标和定位、聚焦城市关键区域、明确储备土地的要素、探索筹资渠道、建立健全土地储备监管机制、明确土地储备的总体策略等。
![]()
![]()
广州市土地储备策略与措施的依据主要基于法律法规与政策指导、市场需求与经济发展、资金保障与监管机制以及组织保障与技术支持等多个方面，24年广州市土地储备策略与措施主要有以下几点：![]()
（一）资金筹措
明确土地储备资金的来源渠道，如政府财政资金、土地储备专项债券等。10月8日国新办新闻发布会，国家发展改革委提出运用专项债券等支持盘活存量闲置土地，这意味着土储专项债重新启动；10月17日国新办新闻发布会，提出将研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债券的补充，中国人民银行提供专项再贷款支持。需要注意的是，根据2017年6月发布的《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》专项债券发行规模不得超过项目预期土地出让收入的70%。
土地储备计划的资金使用计划，是基于土地储备项目的规模、进度、预期收益以及资金筹集渠道等多方面因素精心设计的。这一计划旨在确保土地储备工作的顺利实施，合理控制资金流动，优化资金配置，提高资金使用效率。它通常包括土地收储成本（土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费和前期土地开发成本）、财务管理费用、风险准备金等多个方面的预算安排，同时还会考虑资金的时间价值和风险收益平衡，确保项目资金充足且成本可控。此外，资金使用计划还会设定严格的监管和审计机制，确保资金使用的透明度和合规性，防止资金滥用和浪费，从而保障土地储备计划的高效执行和土地资源的有效利用。土地储备计划的保障措施，旨在确保土地储备工作的顺利实施和高效推进，主要包括建立健全的组织管理体系，明确各部门职责分工，形成协同推进的工作格局；制定完善的法律法规和政策支持体系，为土地储备提供坚实的法律保障和政策引导；强化资金筹措和财务管理，确保土地储备资金的充足性和稳定性，同时加强资金监管，提高资金使用效率和透明度；实施严格的土地管理和监管措施，加强对土地收储、整治、出让等各个环节的监管，确保土地资源的合理利用和有效保护；加强风险评估和防控，建立风险预警和应对机制，及时识别和应对土地储备过程中可能出现的风险和问题；同时，注重信息公开和公众参与，提高土地储备工作的透明度和民主性，保障公众的知情权和参与权，从而确保土地储备计划能够顺利实施，有效促进城市建设和经济社会的可持续发展。![]()
专项债券的重新启动，将加快地方政府土地储备工作的推进，这既是机遇也是挑战，需要政府制定更为科学的土地储备计划，结合国家重大发展战略和地方发展规划，优化土地空间布局，合理分配开发土地资源，同时注意风险的把控，不可急于求成，这样才能推动土地储备工作科学高效，促进经济社会发展。![]()
声明：本文数据信息仅对市场信息进行汇总整理，对信息的准确性、完整性不做任何保证，请以财政部、交易所、中债登网站等官方渠道发布的最终结果为准。本文内容仅供同业交流使用，不构成对任何人和机构的投资建议，我们对据本文内容操作引发的任何直接或间接损失不负任何责任。本文为泓创智胜独家原创文章，转载请私信留言授权，转载需在文章开头注明“文章来源：泓创智胜 作者：刘国强”，否则将追究法律责任。欢迎读者私信留言，共同交流探讨。
