兰台房建丨物业服务企业小区停车管理法律风险防范

01

1.《中华人民共和国民法典》

第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”

2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”

3.《物业管理条例》

第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”

4.《北京市物业管理条例》

第七十条规定：“物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新下列信息，并且可以通过互联网方式告知全体业主：（七）物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况；……”

第八十条规定：“物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，应当优先出售给本物业管理区域内的业主；不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。”

第九十九条规定：“违反本条例第八十条规定，将车位、车库提供给业主以外的其他人的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，有违法出租所得的，责令退还违法所得，按每个违法出租车位处五千元以上一万元以下的罚款；拒不改正的，按每个违法出租车位处每月二千元的罚款。”

5.小结

根据上述规定，物业服务企业的停车场管理责任，可汇总如下：

1.按照物业服务合同的约定，提供相应的管理服务；

2.对车位、车库的出售和出租情况负有公示义务；

3.保障业主对于车位的优先使用权。

其中关于“公示义务”的内容笔者在《业主知情权的权利范畴与救济路径》一文中已有说明，本文不再展开讨论，现就“管理服务”和“保障业主优先使用权”两个方面中的物业服务企业责任进行具体分析。

02

（一）违规停车物业服务企业能否锁车

业主违反小区车位管理要求停车是物业管理服务中非常常见的现象，也是物业服务企业工作中最为头疼的情形之一，物业服务企业一方面是管理人一方面又缺少有力的管理措施，因此在面对业主不服从管理的情形时往往左右为难。

典型案例：【业主违规停车物业锁车】物业服务企业制止无效应当向行政管理部门报告，直接锁车的行为不当

广东省广州市中级人民法院(2023)粤01民终30167号二审民事判决书载明：“根据《物业管理条例》第四十五条规定‘对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告’。对于在小区公共区域乱停放车辆且不听劝阻的，物业公司锁车仅能作为告知和临时性措施，不能进行长时期锁车。对于何秀荣乱停放车辆的情形，物业公司应首先采取制止措施，在制止措施无效的情况下，向行政管理部门报告，由行政管理部门依法处理，而不能以车位属于粤兴公司所有便可采取长时期锁车的不当行为，更不应采取以安装阻拦柱的方式变相继续限制车辆。……对于7月14日之后至何秀荣、马春雷在粤兴公司、物业公司拆除阻拦柱当日实际驾驶车辆驶离停车位期间的损失，考虑到何秀荣、马春雷车辆的性质用途以及选乘替代交通工具的合理性，一审法院对何秀荣、马春雷主张的该期间交通费用损失酌定按每天60元的标准计付。”

根据上述案例可知，物业服务企业的对于不服从管理的业主停车行为可以采取的制止行为有限，且现实中亦较难通过行政管理机构维权，或者维权成本过高，此种情形下，采取锁车措施往往效果立竿见影，虽然最终可能承担替代交通损失，但是就该损失的金额比对管理的成本，物业服务企业可综合酌定选择合适的管制措施，更建议将类似行为列入小区管理规约之中，如增加限制多次违规停车进场等规约内容，一方面震慑违规停车的不文明行为，一方面为物业服务企业管理提供便利。

（二）物业服务企业在车辆受损情形下的法律责任承担情形

典型案例1：【监控未拍到，物业服务企业担责50%】监控缺失，无法寻找具体侵权人，物业服务企业未尽到相应安全保障义务，其应对此承担相应赔偿责任

北京市通州区人民法院(2019)京0112民初20025号一审民事判决书载明：“兴华物业公司系刘博居住小区的物业服务企业，其在物业管理区域内设有车辆泊位，刘博将其车辆停放在兴华物业公司管理的车位上，每年交纳车位费1600元，兴华物业公司收取费用并开具收据，双方形成停车管理服务合同关系。兴华物业公司应当对停放在小区泊位上的车辆尽到相应安全保障义务。

关于兴华物业公司的责任问题，本院认为，兴华物业公司作为小区车位的管理者，在收取刘博交纳的车位费后，理应对刘博停放在小区车位的车辆负有服务、管理和安全保障的义务。本案中，刘博的车辆停放在小区期间车前挡风玻璃被毁损，但小区监控缺失，无法寻找具体侵权人，且结合小区车辆停放情况及涉案车辆被毁损的事实，本院认为，兴华物业公司未尽到相应安全保障义务，其应对此承担相应赔偿责任。刘博交纳的是固定车位费，但其未将涉案车辆停放在租用的车位上，而是停放在小区道路旁，刘博对此亦应承担一定的责任。结合双方的过错程度及收费标准，本院酌情认定兴华物业公司对刘博的损失承担50%的责任。”

典型案例2：【监控缺失导致监控盲区无法获得相应的赔偿，物业服务企业赔偿800元】监控缺失，无法寻找具体侵权人，物业服务企业未尽到相应安全保障义务，其应对此承担相应赔偿责任

原告徐勤猛按照协议交纳了停车服务费，被告应当按照该协议及双方另行签订的《书苑府邸小区前期物业管理服务合同》的约定依约提供物业服务，为业主提供为车辆停车场地使用、清洁、公共设施维护等谨慎的物业管理服务职责，对停车场所予以有效管理，维持车场的正常停车秩序。虽双方约定物业公司不承担停车场内的车辆因意外或人为破坏或被盗等车辆毁损的结果负赔偿责任，但原告徐勤猛的车辆按要求停放在被告管理的停车场所内，对其车辆受损不存在过错。被告虽然在停车场所内安装了一定区域的摄像头，但因监控设备缺失导致监控盲区，从而导致原告不能确认车辆受损的直接侵权责任人，对其车辆受损无法获得相应的赔偿。被告作为物业服务合同的相对方，应当按照合同约定全面履行物业服务管理义务，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

典型案例3：【车辆受损系进入小区发生的举证责任并非完全归于业主】业主车辆被人为损害，物业服务企业不能提供监控视频存在服务瑕疵

北京市第三中级人民法院(2021)京03民终15375号二审民事判决书载明：“根据《物业管理条例》第三十六条的规定‘物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。’从陈韶丽提供的涉讼车辆轮胎的受损图片来看，可以推定涉讼车辆损坏是人为造成，虽然创佳物业公司辩称未有证据证实涉讼车辆受损是在停放进小区后发生，但其亦未能举证证实涉讼车辆入场时轮胎已破损，创佳物业公司的上述抗辩意见明显不符合日常生活经验法则，本院不予采纳。再结合事发地点本是监控覆盖区域，但却因为创佳物业公司的管理瑕疵导致公安部门未能调取事发监控视频，进而导致至今未能查明相关案件事实等情况来看，创佳物业公司在提供物业管理服务过程中确实存在服务瑕疵。综合本案在案证据及双方陈述、创佳物业公司的过错程度等，本院酌定由创佳物业公司赔偿陈韶丽财产损失200元。”

典型案例4：【服务承诺未实现需担责】物业服务企业未切实履行24小时值班和巡逻服务承诺，履行安全防范和安保义务时存在一定的疏漏和瑕疵，承担30%赔偿责任

山东省泰安市中级人民法院(2020)鲁09民终4936号二审民事判决书载明：“本案二审争议焦点为：XX物业公司是否应对贾衍伟主张的损失承担相应责任。《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。根据上述规定，物业服务企业违反合同等义务所承担的责任形式包含第三人致害情形下，物业服务公司违反安保义务所应承担的合同责任。本案中，双方签订的前期物业服务合同和XX物业公司提交的前期管理临时规约均载明XX物业公司负有安全秩序维护和安全防范义务，其亦承诺实施24小时值班和巡逻物业管理服务，一审根据双方对事发过程的陈述，分析认定XX物业公司在履行安全防范义务中存在一定疏漏和瑕疵，酌定XX物业公司对贾衍伟主张的损失承担30%的赔偿责任，并无不当。”

典型案例5：【尽到管理责任，不承担淹车损失】物业服务企业已经采取防汛预防措施和预警提示，履行了物业服务合同约定义务，不承担赔偿责任

四川省成都市中级人民法院(2019)川01民终15345号二审民事判决书载明：“本院认为，本案中，嘉晋物业公司制定了《防汛应急预案》，储备了防汛物资、组织工作人员进行了防汛工作演练，实施了清掏小区化粪池、在小区内部道路中安装雨篦子滤网等工作，并多次通过小区业主微信群提醒业主注意汛情，在小区停车库被水淹没后及时通知消防部门出警处理，后续采取措施修复地下车库，履行了物业合同约定的义务，亦符合《物业管理条例》相关规定。上诉人陈馨提出嘉晋物业公司提供的《防汛应急预案》、购置防汛物资等合同真实性存疑，但并未提供相应证据予以证实，该上诉理由本院不予采信，因被上诉人业已履行了相关义务，不应承担上诉人车辆毁损的违约赔偿责任，原审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。”

典型案例6：【即使存在不可抗力，也应尽到合同义务】物业服务企业采取防汛预防措施和预警提示不足，负有一定过错，承担50%赔偿责任

河南省商丘市中级人民法院（2020)豫14民再45号再审民事判决书载明：“关于裕鸿物业公司是否应当对刘欢的车辆损失承担责任的问题。裕鸿物业公司与刘欢之间签订有物业服务协议，其作为该小区的管理人，在暴雨发生时虽然有采取堆积沙袋、阻止车辆继续进入车库、在微信群通知业主、用喇叭喊话等防范措施。但是也存在一定的过错：（1）作为小区管理人，裕鸿物业公司应当知道案涉车库地理位置低洼，容易造成积水，没有对该车库采取更积极的防范措施，说明其在排水等方面存在一定的问题；（2）案涉暴雨持续过程中，裕鸿物业公司虽有通过业主微信群和喇叭喊话，但此种通知方式均具有局限性。由于裕鸿物业公司管理不善，对业主车辆登记信息不详细，导致未能及时电话通知到案涉车辆的车主。因此，虽然这场历史罕见的暴雨属于不可抗力，但裕鸿物业公司作为该小区的管理人，就其过错而言，不能以不可抗力为由完全免除责任，应当由其承担刘欢的部分损失。二审法院酌定裕鸿物业公司承担50%的责任并无不当，本院依法予以维持。”

典型案例7：【没有保管义务且需考虑合理对价】物业服务企业收取费用标准低，明确不包含保管义务，不承担赔偿责任

河南省郑州市中原区人民法院(2020)豫0102民初8950号一审民事判决书载明：“根据被告向法庭提交的原、被告签订的《罗庄遵铭博裔新城车位管理规定》中有关‘物业公司只负责停车秩序服务，不对车辆及车内物品的安全负责’的约定，从保管合同法律关系性质及合同义务的合理对价角度，原告本案举证其与被告之间成立保管合同缺少举证证明目的关联性，原告应当对此承担相应不利的法律后果。……在原告未完成其所陈述的车辆毁损与被告之间法定民事责任关联待证事实的举证证明条件下，被告不承担本案合同之债、侵权行为之债牵连下的民事责任。故原告本案主张被告承担车辆维修及车辆损失费用的请求，本院不予支持”

03

结合上述法律规定与典型案例，笔者梳理物业服务企业在车辆受损情形中的责任承担的裁判规则如下：

1.发生车辆受损事件后，法院会先行审查车辆受损的原因以及是否系在小区管理区域内受损。

需要关注的是，由于业主的举证能力所限，法院并不天然的将上述事宜的举证责任全部分配给业主方，业主完成初步举证后，物业服务企业作为小区的车辆管理人如抗辩并非在小区内受损应当提供反证，否则法院将根据日常生活经验形成心证，进而认定车辆系在小区内受损。

2.法院会重点审查物业服务企业是否尽到了管理责任，合同义务履行是否存在瑕疵。

根据车辆的受损原因，法院会重点审查物业服务企业是否尽到了管理责任的具体表现为：

（1）小区停车场的监控管理是否到位，安全保障义务是否尽到，是否能够协助业主或公安部门调取查询相关视频信息。

（2）发生异常恶劣天气情况，是否尽到了提前预警、提前防范、及时通知通告的义务。

（3）收取的物业服务费用与停车管理服务标准是否能够匹配，如物业服务费用标准低，法院亦会考虑不过分苛责物业服务企业的管理服务内容，如物业服务费用标准不低，则法院会适当提高对物业服务企业管理的要求。

3.针对业主乱停放车辆等不文明甚至影响其他业主正当权益的情形，物业公司应首先采取制止措施，在制止措施无效的情况下，向行政管理部门报告，由行政管理部门依法处理，直接采取限制车辆措施可能引发由此导致车辆不能正常使用的赔偿责任。

04

1.完善停车场停车管理出入登记制度，尤其是确保小区内的车辆登记信息具体明确，在突发情况下，可以有效联系到车主或相关管理人。

2.建议将不服从管理、不文明停车行为列入小区管理规约之中，如增加限制多次违规停车进场等规约内容，一方面震慑违规停车的不文明行为，一方面为物业服务企业管理提供便利。

3.关注停车场的监控管理，减少或避免出现监控盲区，以便发生车辆损害情形后能够为寻找侵权人提供相应线索，同时规避物业服务企业的管理风险。

4.在停车服务的书面合同中，需强调不承担保管义务，仅负责秩序性停车管理，避免增加合同义务负担。

5.如承诺了较高的服务标准，如24小时巡逻等，需就相应服务保障内容做好记录备查，避免被认定为履行义务不到位进而承担部分损害赔偿责任。

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