中共中央政治局12月9日召开会议并指出，将实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市。自9月政治局会议指出要推动房地产“止跌回稳”以来，“稳楼市”再次成为政策重点。
据人民银行数据，截至10月末，21家全国性银行共计对5366.7万笔、25.2万亿元存量房贷利率完成调降。在存量房贷利率调整的背景下，有分析认为提前还贷的规模有所减缓。从财联社记者近日对部分一线人员的调研来看，这一说法也被不少人士认同。不过，不同区域的一线工作人员也坦言“提前还款的人还是多”。
那么政治局会议定调之后，接下来如何发力“稳楼市”？
按揭早偿率环比下行，但规模仍在高位
从近日部分一线人员的“体感”来看，提前还贷的人数相对减少。不过对比来看，降幅却仍有限。财联社记者从珠海某国有大行个贷中心人士处了解到，申请提前还款的人数有所减少，但整体看人数仍然比较多。目前从申请到扣款的周期从至少一个月降低到至少半个月。
广州方面，有广州某国有大行个贷中心人士透露，现在办理提前还款的人还是比较多，但是跟之前相比提前还款的人数有所减少。目前线下办理提前还款，从审批到扣款大概一个月。
同日，广州另一国有大行个贷中心人士表示：“现在没几个人来线下办理提前还房贷手续。可能是手机银行APP还款渠道比较畅通。现在办理提前还房贷，大概一个月扣款。”
这一趋势与分析趋势一致。存量房贷利率完成批量调降后，提前还款的趋势有所下降。中金公司分析师林英奇、许鸿明在近日指出，11月商品房成交数据改善较为明显，体现出一揽子经济刺激政策对居民购房意愿有一定提振。10月存量按揭利率调降后居民按揭早偿率环比下降，预计11月居民中长期贷款增速较前期继续恢复。
在此之前，国家金融与发展实验室的《2024Q3房地产金融》显示，2024年前三季度，居民部门中长期贷款月度平均增量继续减少，个人住房贷款提前还贷规模依然较大，个人住房贷款余额与峰值相比已经缩水1.38万亿元。
“稳住楼市”还需要什么政策？
存量房贷利率调整后，居民提前还款的趋势有所减缓。接下来，要稳住楼市，进一步降低提前还款的规模，跟什么有关？配套政策怎么出？
上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉财联社记者，稳住楼市，按常理来说是指确保新房交易量与二手房交易量。进一步看，就是稳住开发商的新房交易量。提前还贷属于存量概念范畴，同样也需要加固。如果提前还贷规模过大，往往意味着楼市不稳定，或潜藏风险。这也为我们打开思路，稳住楼市既要关注增量市场，也需探究存量市场，涵盖存量房、存量土地、存量房贷。
“总体而言，提前还贷情况要作为重要的风险监测点。各地不能仅仅停留在房贷利率调整层面，仍需留意潜在风险。各家银行需定期监测提前还贷的数量、结构、原因。如果这类现象持续存在，也说明在降低房贷利率方面可能还需推动新一轮工作。例如，可探索尝试先还本金暂不还利息，或试行三年免息等方案。”严跃进指出，尽管当前此类举措实施条件或许尚未成熟，但相关研究工作仍可开展。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉财联社记者：当前楼市调控进入关键时期，此前提出的存量收购和盘活措施，城中村改造以及房票安置等政策，还未有效落地。政策落实后，期望形成政策叠加与循环效应。
李宇嘉进一步指出，从当前形势来看，楼市基本面的改善才是根本所在。国家提出严控增量、消化优化存量并提升质量的要求，其中降低库存成为重要任务。然而各地在供地方面仍需进一步考量，应依据库存情况合理规划，避免盲目供地，以免影响楼市调控成效。
中原地产研究院表示，契税调整有利于降低购房者的契税负担，降低居民购房成本，支持居民刚性和改善性住房需求，叠加先前出台的降首付、降利率等一系列金融政策手段，有利于促进楼市止跌回稳。
在金融政策方面，CF40报告指出，要进一步落实中央提出的“更有力度的降息”，同时推动住房抵押贷款利率市场化。把降低实际利率作为政策目标，实际利率下降会对稳定房价和稳定购房意愿产生直接帮助。不仅如此，实际利率下降还可以起到提振信贷需求，改善名义增速预期的作用等方式来稳定总需求，间接起到支持房地产需求的作用。同时，推动住房抵押贷款市场化也能降低居民负债成本，起到稳定居民购房需求，缓解提前还贷压力的作用。
中信证券首席经济学家明明表示，10月以来，在一系列利好政策出台的背景下，房地产销售以及房价均迎来显著改善。在“稳住楼市”的要求下，后续金融、财政等领域的地产支持政策有望进一步加码，例如进一步降低按揭贷款以及公积金贷款利率、加大收储力度、优化房企融资条件等。
