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导 读
2024年9月27日，第三届北京城市更新论坛上表彰了入选2024年北京城市更新最佳实践评选活动的14项最佳实践和24项优秀项目。10月8日起，市规划自然资源委、市住房城乡建设委联合北京发布，陆续推出北京城市更新“最佳实践”系列报道。第十三站带您了解海淀区西三旗新都片区更新项目。
基本情况
新都片区位于海淀区西三旗街道东北部，总面积约420公顷。自新中国成立以来，一直是北京砖瓦厂及建材类国企的厂区和职工生活区。随着时间流逝，建材产业相继停产并外迁，而区域人口数量明显增长，民生短板日益凸显，急需对存量空间进行转型升级，完善公共服务设施。西三旗街道坚持党建引领、规划先行，积极回应区域发展和民生需求，推动片区统筹更新。通过一体谋划和清单式管理，分步实施，形成包含68个项目的任务清单，涵盖公共设施、产业、居住和公共空间等多个领域。目前金隅智造工场、砖窑里、养老助餐中央厨房、建材城东西路等已率先完成更新，片区面貌焕然一新，实现了从“建材城”到“科学城”的华美蝶变。
区位图
西三旗新都片区更新改造示意图
实施成效
“存量”变“增量”，有效盘活空间资源推动产业升级
遵循“智能制造为重点产业、科技服务为配套产业”的“1+1”发展策略，深入挖潜产业空间资源，推动产业集群升级，将“土地存量”转化为“发展增量”。实现近200公顷产业用地成功疏解并转型升级，吸引数百家企业入驻，其中90%属于高科技类企业，成为海淀区东北部的创新产业高地。谋划17个产业类项目，其中金隅智造工场成功引进包含5家智能制造领域独角兽企业、9个北京市重点项目等在内的200余家高科技企业，成为智能制造产业集聚区；科实五金厂区经过升级改造，变身为国际领先的金隅工研生命科学创新中心；同时，五星啤酒厂正在加速推进更新，以实现产业空间集聚。
金隅智造工场
“旧貌”焕“新颜”，全面完善民生设施建设美好家园
大力推进片区内建材城西一里、建材城西二里、硅谷先锋、建材城西路9号院等共计18万平方米老旧小区改造。通过党组织服务经费倾斜、设立社区公益金等方式实施社区微更新计划，完成硅谷先锋小区“邻聚庭院”微更新项目，集社区服务、居民议事、健身休闲、儿童活动等于一体。统筹谋划34个公共设施补充类项目，率先打造养老助餐中央厨房范例，利用社区闲置房屋建设350平方米、日出餐量近千份的养老助餐中央厨房，搭建“1+28+N”的“KTF”模式社区养老助餐服务网络（通过1个中央厨房kitchen，覆盖28个社区居民步行可及的助残服务网点takeout，为N个有需求老年家庭family上门送餐），系统解决3.2万老年人用餐难题。
硅谷先锋“邻聚庭院”一老一小活动空间、中央厨房
“潜力”赋“活力”，显著提质公共空间激发城市生机
整体提升改造建材城东、西路3公里路段，优化新都路口，打造贯穿住区和园区的产城融合新界面。建成科技园区周边智享绿道，打造园区间慢行贯通示范段。深化科技园区16公顷公园带“新都绿谷”方案设计，为周边科技人才和新居民服务打造大型活力开放空间。其中，“砖窑里”作为上世纪50年代新都砖瓦总厂遗存的一座54轮门窑，秉承“工业遗产、文化体验”的都市花园设计理念，保留砖窑体量和形态，延续门洞、扶壁、红砖等建筑语言，在内部植入工业遗迹展示、便民商业服务等多样化功能，展现西三旗从“瓦片”蝶变到“芯片”的历史印记。
西三旗智享绿道
科技园区周边慢行绿道
砖窑里改造前
砖窑里改造后
创新经验
因地制宜，增强区域发展内生动力
紧紧锚定智能制造、新一代信息科技等高新技术产业方向，与中关村科学城紧密联动，大力引入科创资源。以科创企业研发需求为导向，“拆改留”并举，探索“一地一策、一项目一设计”定制化产业更新模式。对于需要高举架、强承重空间的科创企业，保留老旧厂房，“腾笼换鸟”，如金隅智造工场成为科创企业青睐的研发空间。针对部分适用性不强的工业用房，通过统筹规划、拆除重建的模式实现“凤凰涅槃”，打造科创企业所需的新产业空间，如科实五金厂区前期引入清华工研院医药健康产业创新生态，按照产业需求研判，保留1.1万平方米原厂房进行改造，拆除重建3.8万平方米产业空间，即将被改造为金隅工研生命科学创新中心。
西三旗（金隅）科技园
规划引领，探索团队融合创新设计
遵循上位规划要求，在规模总量管控的原则下，以落地实施为目标，全面推进规划编制和实施。规划编制单位清华同衡规划院详尽盘点空间资源和民生诉求，编制整治提升规划，充分研究片区“创新服务圈”“一刻钟生活圈”双圈体系构建。充分考虑创新性和落地性，按照征集程序，七进二比选出同济大学建筑设计院与北规院弘都院联合作为项目落地设计单位，精心策划整体方案，拟定详尽项目清单，高效统领片区更新落地实施。
产城融合，优化城市公共服务功能
以新质生产力发展需求为导向，推动公共服务支撑创新发展。西三旗街道坚持“围着企业转”服务理念，经常性走访科创企业，了解产业人才公共服务需求。通过提质商业区、改造建设星级酒店等方式完善商务配套；大力推进建材城东、西路更新改造，完善慢行系统，优化主要路口交通组织，推动园区多条代征道路开通移交，打通交通微循环，推进错时共享停车；紧密跟进教育地块的补充和实施，大力引入北大附中教育集团等优质教育资源；将“砖窑里”更新改造为高品质文化空间，规划高品质城市公园“新都绿谷”，提供运动、亲子、文化展演等空间。
枫丹丽舍便民生活街
砖窑里内部
协同联动，不断强化属地组织作用
市、区、街道三级上下协同、纵横联动，形成工作合力。市级层面，推动区域内市属国企自有用地更新、市属道路改造、跨区市政设施建设等；区级层面，成立工作领导小组，以区属国企作为平台公司，统筹推进公共空间、公共设施更新完善；街道层面，强化属地组织作用，充分利用“吹哨报到”等机制搭建协调平台。依托“大家商量着办”机制，统筹辖区内国企、民企、公共服务设施管理单位等多元主体，发动辖区居民协商议事，调度推进项目落地。
传承记忆，保护利用历史文脉印记
更新坚持“微”改造原则，注重保留新都片区作为曾经北京砖瓦总厂、建材基地所在地这一特定历史记忆，在保护中开发、在改造中造血。金隅智造工场内保留5万平方米家具厂区，改造为京作非物质文化遗产传承基地。砖窑里延续原砖窑建筑空间形态，改造为地区文化地标，展示工业遗迹。建材城西路科技园区周边公共空间改造，将地区历史发展脉络、砖瓦材质等元素融入场地设计，讲述新都片区从建材基地到创新城区转变的历程。
砖窑里
重点大街“惠民公园”的新都印记
注重运营，实现更新项目持续发展
来源：北京发布 据北京市规划和自然资源委员会
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