随着内地与香港经济交流的日益密切，越来越多的内地客户将投资的目光聚焦于香港，其中楼宇、房屋等相关投资更是内地投资者的首选。然而，两地的房地产制度差异非常大，很多人对香港土地房屋市场的了解不足，对香港的土地房产权属情况存在信息差。
香港的土地登记制度非常公开，根据香港土地注册处的官网的指引，公众不仅可以在土地注册处客户服务中心及各新界查册中心查阅和索取全港各区物业的土地登记册及土地文件影响副本，还可以在线查询。
于是，金鹏港法继往期《手把手教你如何在线查询公司注册信息》之后，本文将手把手教你如何通过香港土地房产查册系统，在线查询香港土地房屋的“前世今生”。
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为什么要土地房产查册？
香港的土地房产制度和内地有非常大的差别，土地房产的权属并不以注册为生效要件， 香港土地注册处（俗称“田土厅”）作为提供土地公开信息的关键机构，扮演着至关重要的角色。根据第128A章《土地注册规例》，香港土地注册处对所有可能影响香港任何一幅地、物业单位或处所的契据、转易契及其他书面形式的文书和判决进行登记。这一制度确保了土地和物业交易的合法性和透明度。
其中，土地查册是香港土地注册处提供的一项重要服务，它备存了土地的完整历史记录，包括物业的详细信息，如业主名称、物业地址、物业面积、抵押情况等。通过土地查册，查询人可以获取到土地的关键信息，从而确认物业的合法性，更为全面了解物业的背景和状况，并预防交易期间以及后续的风险，确保物业交易的安全性和透明度。
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如何进行土地查册？
第一步
访问香港土地注册处综合注册咨询系统网上服务（https://www1.iris.gov.hk/eservices/?language=zh_TW
或https://www2.iris.gov.hk/eservices/?language=zh_TW，两者均可使用）
点击左侧列“查册”，点击“查阅土地登记册”。
注：页面标题下方图标行，从左数第二个为语言切换按钮，目前支持英文与繁体版本，查询时可依据自身情况挑选。
第二步
选择“非经常用户”，输入验证码，完成后点击“继续”。
第三步
客户类别选择“个人客户”，填入准确的查册人姓名、身份证明文件号码等信息。
若无香港身份证，在“身份证明文件类别”下拉框中选择“由香港以外地区的政府部门签发的身份证明文件”，后依据本人身份证的信息填写。
填写好后，勾选下方绿字1和绿字2，点击“继续”。
注：勾选前请阅读个人信息上方的“条款及条件”至最后，否则无法勾选。
第四步
依据需要查询的土地地址，选择合适的查询方式，此处以“按街道名称”搜索为例。
填写需要查询的土地相关信息。填写好信息后，保留“登记册类型”选择，点击“继续”。
注：在输入街道名称时，请使用英文或香港繁体输入，部分地址无法通过简体输入搜索到。
第五步
点击下方“分层土地登记册的参考地段”的“地段”英文，进入下一页面。
第六步
依据需求，在“查询类别”中选择“现时”或“全部”（现时：只查阅物业现时资料；全部：查阅物业过往及显示材料），在“副本性质/份数”选择“普通”或“认证”，这里以“全部”和“普通”为例。
勾选第一列小框，选择需要获得查询结果的地址。
若还需要查询其他地址信息，点击“加入订单并继续订阅”。
若已查询完毕，则点击“加入并进入订单”，进入下一页面。
第七步
在“收取方式”栏选择获取方式，这里以“电邮（PDF）”为例。核对信息无误后，点击“继续”。
第八步
核对土地登记册信息以及获取方式，并依据个人信息补充必填项。
同时，依据上一步选择的获取方式，填写相对应的联系方式。填写完成后，点击“继续”。
第九步
再次核对土地信息以及个人信息，确认无误后点击“确定”，需要更改可以点击“返回订单-输入客户资料”。
第十步
选择合适的付款方式，价格依据查询数量而变化。付款后，土地登记册文件将按照选择的获取方式发出。
叶 新 森
粤港澳大湾区律师
香港律师
广州金鹏律师事务所律师
英格兰和威尔士律师
澳大利亚首都直辖区律师
澳大利亚高等法院联邦法院大律师
执业领域：
主要从事公司法、企业法律咨询、土地、遗产继承、楼宇管理、调解、仲裁、民事诉讼等方面。
拥有法律以及工商管理硕士学位，在中国大陆、香港和普通法司法管辖区具有丰富的法律工作经验，且在香港执业年限超过30年。
曾在香港当时最具规模律师事务所、政府、跨国石油公司以及非牟利慈善机构、医院和学校工作、担任法律顾问；曾任英国特许仲裁员协会资深会员。
于1988年获香港政府委任为高级律师；
1990年获香港美孚石油公司聘用为第一位香港本地律师；
2023年初，成为香港赵陈黄律师行顾问律师；2023年12月，成为金鹏广州办公室引入的首位粤港澳大湾区律师。
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供稿丨叶新森、郑俪滢
审定丨吴艺
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