总部经济的国际对标之三：新加坡

总部经济是集聚经济、高端经济、创新型经济、合作型经济和流量经济，符合城市产业转型和升级的内在要求。本质上，它是一种城市发展的新思维，也是城市治理和商业发展的新模式、新形态。滨海湾是新加坡在未来15至20年内最具雄心的城市建设项目之一。作为全球总部基地，它将与纽约的曼哈顿下城区和伦敦的金融城相媲美，在城市核心部位提供高品质的商务办公、居住及公共生活空间。

新加坡是东南亚乃至全球最为著名的总部聚集地之一，号称“总部之都”，在全球贸易和国际金融业务中发挥着举足轻重的作用，这个面积704平方公里，人口不到成都三分之一的弹丸之地，云集着约7000家跨国公司和10万个中小型企业。其中总部企业超过了4000家，包括了葛兰素史克、埃克森美孚化工、日立、摩托罗拉、通用电子、惠普等知名跨国公司。

新加坡是东西方文化的十字路口，具有地理和人才优势，对整合、吸引国际优秀的人才、技术资源，提升公司全球化研发实力功能具有自身的优势。新加坡本地全球主要金融机构及各类财资管理服务中介机构遍布，相关专业人才数量多、水平高，能为公司开展境外财资中心业务提供最好的金融环境及专业能力支持。

新加坡经济由殖民地经济转变为独立自主的新兴工业化经济的发展历程充分体现了新加坡运用全球化视野治国的理念。新加坡1959年脱离英国自治，1965年退出马来西亚联邦独立。经过半个多世纪的发展，新加坡从过去一个小渔村和香料、橡胶的转运场，转变为如今云集了绝大部分世界著名跨国公司、全球最国际化的国家之一，经历了殖民地经济(转口贸易为主)→外向型经济(出口导向为主)→全球城市(知识经济为主)的发展历程，造就了全球城市发展的亚洲乃至世界典范。

20世纪60年代，新加坡凭借其绝佳的地缘优势以及天然良港与劳动力价格低廉的资源禀赋，在全球第一波产业转移浪潮中主动承接加工组装等劳动密集型产业，以及石油化工等制造业(与美湾、阿姆斯特丹-鹿特丹-安特卫普区域并列成为全球三大炼油中心与石油交易中心)，迅速成为远东最重要的交通枢纽与亚太贸易中心。正是这一战略为新加坡积累大量资金，为日后发展现代服务业、提升软实力打下基础，同时在美欧日的跨国公司中培养了“回头客”，为后来吸引总部落户占得先机。到了80年代，制造业成本的抬升以及服务业的发展成熟促使新加坡将制造基地外迁，同时打造总部基地，实现升级换代。其次是产业集群。总部经济的发展需要有众多产业支撑，一般认为，一座城市发展总部经济除了需要规模可观、交通便捷外，还需要金融、信息、物流等生产性服务业，以及法律、咨询、公关等商务服务业的高度发达，而新加坡恰好在这些行业已做了充分铺垫，特别是在金融领域率先突破，将自身打造为全球金融中心，总部经济模式的构建也由此因势利导、水到渠成。

60年代后期，欧美发达国家跨国公司纷纷把制造组装基地向低成本的国家转移，在此浪潮下，新加坡实施了出口导向的工业政策，国内生产和就业水平都得到迅速提高。20世纪70年代，新加坡为了改变以制造业占主导经济地位的格局，开始把发展经济的重点转向吸引跨国公司总部。

到了80年代，大量跨国公司总部入驻，新加坡已成为东南亚乃至全球最为著名的总部聚集地之一，这些跨国公司的区域总部分别来自美国、欧洲、日本、印度、澳大利亚和新西兰。总部入驻，使得新加坡的经济开始上升起飞，城市不断创新、国家竞争优势不断提高。在80年代，新加坡成为全球重要的制造生产基地和生产线，此时虽然只是作为全球价值链上的生产制造基地，但是由于跨国公司集聚的原因，新加坡全面接受了跨国公司的资本、技术、企业家精神和管理模式，逐步形成总部经济发展的环境和文化。

到20世纪90年代，新加坡已是继伦敦、纽约和东京之后的第四大外汇交易市场，成为亚太地区的金融中心和商贸中心，世界著名的金融机构纷纷在新加坡设立区域性总部;新加坡政府还根据不同的企业总部类别采取了各种有针对性的优惠措施，给予企业不同的免税和减税优惠政策，如特准国际贸易计划、商业总部计划、营业总部地位、跨国营业总部奖励等等。政府的积极产业政策使新加坡总部经济的发展迅速，成为东南亚乃至全球最为著名的总部聚集地之一，在全球贸易和国际金融业务中发挥着举足轻重的作用，几乎所有的跨国公司都选择了新加坡作为进军东南亚的起点，也有越来越多的跨国公司在新加坡设立地区总部来实施其海外扩张战略。

随着经济的发展，制造成本不断攀升，在新加坡的企业开始把制造环节向周边国家如马来西亚、印度、菲律宾等低成本地区转移，而把研发中心和总部留在新加坡，以利用新加坡高效便利的金融、交通、法治和文化条件。在新加坡相当部分生产制造环节外迁过程中，伴随着本国公司及跨国公司总部机构的聚集，新加坡总部经济获得了长足的发展。

通过一次次经济转型，新加坡审时度势，将自身发展与世界经济形势发展相结合，将科技创新与提高劳动生产率相结合，不断创造有利于中小企业发展的政策环境，助推企业占据价值链高端，彻底摆脱了全球价值链上的“制造基地”地位，跃升为在亚洲甚至全世界具有重要影响力的全球城市。

新加坡滨海湾新区的规划和发展目标就是成为这类全球超级城区的一员。而且进入21世纪后全面实施的时间点设定得极好，为新加坡再度升级提供重要推力。从过去20余年的发展情况看，伦敦金融城、纽约曼哈顿(下城、中城和哈德逊特区)、东京丸之内和新加坡滨海湾新区成为全球超级城区第一梯队的态势基本明朗——解读新加坡滨海湾新区必须基于全球视野。

新加坡的独特性十分突出——体现在地理、气候、人口和国土资源等先天因素，更体现在1959年以来的发展轨迹上。从20世纪90年代(新加坡进入第一世界国家行列)至今30余年的发展成就和未来规划蓝图两方面情况看，新加坡已经进入一条可持续发展轨道。只要政治稳定，这个城市国家的发展前景让人看好。基于中国城市转型发展视点而言，新加坡城市规划与发展经验中最值得中国城市分析研究的有四个方面——公共住宅、产业发展、环境(水资源和绿化为核心内容)和城市交通，这四个方面也是滨海湾新区具有特殊地位和能级的基础。

新加坡之所以能够发展总部经济，主要原因有几条。首先，亚洲已经成为全球经济增长的主要引擎;其次，跨国企业可以依托新加坡深入洞察亚洲消费者特点，为亚洲市场制定产品战略，以深化在亚洲的业务;第三，新加坡的人才队伍在多领域领先亚太地区其他城市;第四，新加坡已有高度密集的总部、卓越中心、研究中心以及充满活力的创业生态，能为企业提供充分的合作机会，协助它们迅速发掘前沿解决方案;第五，新加坡是世界一流的交通枢纽和物流枢纽。

新加坡不断瞄准世界新兴产业，通过引进和培育新兴产业，使产业结构不断升级。正因为如此，新加坡能够每十年实现成功产业升级。对于每个有潜质的新兴产业，新加坡政府总是不遗余力。目前，新加坡最新目标是构建清洁能源枢纽，从新加坡辐射到全球市场。

在全球经济网络中，新加坡将自身发展与亚洲发展密切关联，找准自己在世界经济体系中的位置，成为东南亚经济中心，新加坡将自己定位为跨国公司通往亚洲的一个枢纽。

新加坡地方小，经济发展主要依靠外来投资，为了吸引跨国公司总部来新加坡，新加坡政府制定了一系列针对性超强的政策，新加坡法律环境和低税制成为吸引跨国公司入驻、促进跨国公司发展的亮点。新加坡拥有全球最大的外汇市场之一，拥有完善的金融体制，因此吸引许多跨国公司的财务中心前来落户。

新加坡大力倡导“人才立国、人才治国”的国家战略。新加坡是一个东西方教育的熔炉，各行各业各层面的人才应有尽有，外国公司入驻招人不用愁。新加坡和许多国家有自由贸易协定。到新加坡经商，可以享受相关优惠政策和便利。新加坡信息业和运输产业发达，直接减少了跨国公司的运行成本，也有利于总部功能的发挥。

在商业模式的推陈出新上，新加坡走出了一条从制造到总部经济的历程，新加坡经济发展局根据不同层次总部企业的需要，分别推出《商业总部计划》《跨国营业总部奖励》等一系列组合优惠政策，按照总部投资规模给予适当奖励，同时还实施“纠正性工资政策”对企业研发和技术升级进行奖励，吸引了大量跨国公司地区总部落户新加坡。

与商业模式更新配套的是政府作为，在政府主动作为方面，政府所做的贡献之一就是努力维持市场的诚实信用、优化市场环境、对跨国公司经营的便利性以及新加坡元的币值稳定提供保护等等，而亚洲其他的地方政府往往容易忽略这一问题;同时，新加坡政府是总部经济发展战略的制定者，20世纪70年代，新加坡政府就通过推行金融改革措施，积极谋取新加坡在国际金融及商业上的比较优势。

一个全球城市必须拥有并保持住一个(或两个)功能极其强大的城区，能充分承载不断发展变化的城市核心功能，从而体现该城市在全球格局中的地位——这类城区可以称为全球城市中的超级城区。尽管这类城区面积通常不超过3平方公里，核心范围不会超出1平方公里，但在承载金融中心功能、超高密度聚集人才和资本、超常规的开发强度和城市基础设施水平，以及适应全球发展格局变化而进行产业调整和获得政策支持力度等方面都占有绝对优势。这类特殊城区在全球范围内屈指可数。

在新加坡金融和商业服务业发展过程中，政府不仅制定了一项详细的发展战略，其后还不断加以完善和具体。如成立新加坡发展银行与新加坡货币局、对“特许经营权”立法以发展亚元市场、将新加坡建成能提供最广泛金融服务的“金融超级市场”等等。

新加坡的CBD位于新加坡河南岸，占地面积大约为82公顷，拥有全岛最密集的写字楼群，面积超过500万平方米，聚集了大量的金融保险业、房地产和商务服务行业的企业。新加坡为应对未来城市中心扩展需要，自20世纪70年代起在滨海湾分期填海造地，填海造地的区域由滨海南(Marina South)、滨海中心(Marina Centre)和滨海东(Marina East)三大部分组成。

新加坡的CBD从1960年代开始开发，在1980年代以前主要建设写字楼，大部分集中在莱佛士坊和珊顿道/罗敏申路/丝丝大街以及安顺路和丹戎巴葛路;1980年代以后其边缘地带开始被用于建设零售、会议、展览等用途，共建造了三家酒店、滨海中心、新加坡国际会议中心和会展中心等设施，CBD区域内的零售设施非常有限，仅仅是作为办公设施的补充，住宅也非常少。今天的滨海湾新区就是其中的滨海南区域，面积360公顷。这片填海获得的土地并未急于建造，新加坡政府花了20多年时间进行规划研究，直至进入21世纪才开始全面开发。

滨海湾新区是新加坡未来15至20年的发展重点，也是新加坡最具雄心的城市建设项目，将为巩固新加坡在全球网络中的竞争力发挥重要作用，也将成为与纽约曼哈顿下城区和伦敦金融城等国际对标城区相媲美的，在城市中心的核心部位提供高品质商务办公、居住和城市公共生活内容的综合功能城区。

20世纪80年代，新加坡逐步开放金融业，股票市场和保险业也随之放宽管制，促使新加坡从区域中心发展为全球金融中心。这一政策吸引诸多跨国金融机构入驻新加坡，而当时新加坡原有CBD已没有太多再开发空间，办公面积短缺，租金高涨的问题十分严峻。

1984年新加坡都市重建局(URA)委托贝聿铭对新区进行规划设计，贝的规划基于原有CBD路网特点，提出规整网格状路网的建议，新区土地基本划分为规则形状，这个思路沿用至今。20世纪90年代，滨海湾新区的实施规划逐步明晰。《1991年概念计划》明确滨海湾新区将建设成为整合工作、居住和休闲多种城市功能的新区域;1992年都市重建局发布了新加坡城市中心核心区域(Downtown Core)的发展指导规划[2]——环绕滨海湾的U形区域将成为新加坡21世纪的城市中心。

进入21世纪，滨海湾新区启动建设。2002年，SOM事务所对规划方案进行优化，细化了路网，并在用地方面增加了很大灵活性，将高层建筑推至滨水岸线，强化建筑的分层跌落景观效应，同时增加连接滨海湾新区和滨海中心的两座联系桥。

经过20余年建设，滨海湾已实现与新加坡原CBD的无缝连接。随着2008年建成的滨海堤坝(Marina Barrage)、2010年开业的金沙酒店(Marina Bay Sands)、2012年开园的滨海湾花园(Gardens by the Bay)和2017年完成的滨海盛景豪苑(Marina One Residences)等一系列创新型大项目陆续完成，一批办公楼也陆续投入使用。

滨海湾新区最初10余年建设发展过程中，，新项目建设时序是从原有CBD渐次扩展，至2018年，新建成面积达260万平方米，其中近一半是办公空间。从2012年和2019年的照片中可以明显看出建设进度，综合功能城区逐渐显现。滨海湾新区的甲级办公楼因地处滨海地段，有着更高的建造标准和更大的标准层面积，吸引了多个跨国企业入驻。入驻企业也呈现多元化趋势，除了占大多数的金融企业，法律、保险、IT和贸易公司也呈现不断增长的态势。

一是立足地理位置优势。新加坡是全球交通枢纽，拥有亚洲最广大的自由贸易协议网络，已吸引了约6000家物流服务供应商来到新加坡;二是立足制造业优势，新加坡的制造业专注于创新与研发，而“新加坡制造”计划正是要展示新加坡在制造方面的优越表现，“新加坡制造”品牌凸显的是成本竞争力、效率、技术专长与创新精神。

新加坡对知识产权保护极为重视，打造了法治化的企业创新环境，形成了包括《专利法》《商标法》《版权法》等在内的知识产权法律体系，设立知识产权局等知识产权保护机构。新加坡还拥有高水平的行政服务管理，提供跨机构的集成电子服务，为企业投资经营节省了时间和成本。

人才战略被视为新加坡成功的核心。新加坡通过宜居的绿化体系、完善的医疗保险和稳定的社会治安吸引优秀人才，有30%来自于国外的信息与通信专业技术人员，高等院校中近 40% 的教职人员为外国人，有效地提高了新加坡的国际竞争力。

因为“后发”建设，加上新加坡城市规划和实施能力的优势，滨海湾新区规划建设吸取了国际对标城区的经验和教训，并充分融入新加坡独特的社会人文与自然气候等特征。滨海湾新区目前的开发项目仍集中在新扩展的CBD范围，还有大片后续开发的储备土地。面上看不到的基础设施也在建设之中，可以预见，其完全建成后必然是全球最高能级和最高品质的城区之一。滨海湾新区规划开发具有以下突出特点。

第一、公共交通为主导并适于步行——滨海湾新区内有4条地铁线路，共8个站点。新区内各个位置基本都在距离站点400米，步行5分钟的范围内。所有新建项目都要求整合带顶棚的步行连廊或人行天桥，接入新区的步行系统。

第二、最高等级的基础设施建设和地下空间利用——充分利用地下空间布置基础设施、公共交通枢纽以及地下步行系统。采用共用服务管沟系统，不仅包含通信光纤、电缆、水管，还有整个滨海湾新区的制冷系统，未来滨海湾新区的开发项目(除住宅外)都使用这个制冷系统。

第三、增加居住，确保新区的综合功能——根据新加坡《2019年总体规划草案》，新加坡将增加城市中心区的住宅数量(现状5万套住宅，未来增加40%)，以便更多人就近工作，约9000套新增住宅将在滨海湾新区建设，而且这些住宅建筑本身也是混合功能建筑(底层和地下层为其他功能)。

第四、“白地”土地规划政策——这个政策于1995年开始在新加坡使用，主要用于城市中心区域的综合功能开发项目，享受“白地”政策的土地可一定程度改变土地使用性质，以便于开发单位合理响应市场变化，但都市重建局的技术管控也要随之升级。

第五、滨海湾新区内所有开发项目必须达到政府规定的可持续设计标准，如：所有开发项目都要满足100%绿化替代，即项目建成后的绿化总面积(含屋顶和墙面绿化)要与项目基地面积相当;所有开发项目都必须获得BCA绿色建筑白金标识。

第六、强化城市公共空间和绿化环境品质，尤其加强滨水线和滨海湾花园等内容的建设。滨海湾花园内一些设施的建设真正体现了“创新”，而且也能看得出传承了历史上的伟大先例的传统(如英国伦敦19世纪时领先于那个时代的植物园建筑设施)，并展示了当代技术和艺术的想象力。

一是准确定位总部经济。新加坡把自身的发展同亚洲发展密切地关联，以世界的眼光来谋划总部经济，从而在联结东西方的世界产业体系中准确定位。新加坡将自己定位成了跨国公司通向亚洲的一个枢纽，这一精准的定位对新加坡总部经济的崛起起到了关键作用。

二是创造良好的总部经济发展环境。新加坡通过完善的金融和现代服务体系为企业的商务活动提供了优质高效的服务。在金融方面，新加坡本地金融机构和外地金融机构提供多元化的金融产品和服务，本地证券和贷款市场以及亚洲的美元市场都可以为经商者提供所需的资金。

三是实施总部计划。为吸引跨国公司来新加坡建立总部，新加坡经发局实施了总部计划，旨在鼓励企业机构在新加坡设立总部，管辖其在本区域及全球的业务及营运。此计划希望在新加坡营造一个“总部生态环境”，为拓展新加坡商业活动的深度和广度作出贡献。新加坡经发局根据个别机构在新加坡的总部投资规模给予适当的优惠奖励。总部计划的推出有效吸引了跨国公司总部的进驻，使得总部经济在新加坡得以迅速发展。

四是知识产权。新加坡是诸多国际条约和组织的成员国，新加坡国内也有诸如新加坡知识产权局、新加坡国际仲裁中心等知识产权保护机构。这都有利于营造总部经济所追求的高水准、高效率、低成本运营的管理目标。除营商环境外，良好的城市环境和政府形象也为新加坡总部经济的发展提供了强有力的保障。

尽管新加坡总部经济是在其天然优势基础上由市场力量作用形成的，但不可否认的是，新加坡政府在总部经济的形成中发挥了重要作用。新加坡政府的高效行政和廉洁形象举世称道。她创造了世界上第一流的行政工作效率，是增加跨国公司投资信任度和信心的重要砝码，为吸引跨国公司总部入驻，发展总部经济提供了良好的制度环境。公司选择在新加坡设立亚洲总部。而新加坡总部经济的成功经验可以概括为以下三点：

一、亲商环境。硬环境方面，新加坡热带岛国气候较为宜人，基础设施完备，城市干净整洁、景观优美，有花园国家之美誉，号称外派企业人员眼中生活素质最佳的亚洲国家。

二、产业基础。首先是产业升级。新加坡并非建国伊始便发展总部经济，而是走过了由“制造基地”向“总部基地”的发展历程。

三、政策引导。如果说企业基于不同区域要素禀赋差异而将总部与制造基地进行分离是“看不见的手”在作用的话，要想实现众多企业总部的集聚以及良性发展就离不开“看得见的手”的主动引导。

模块一、最新政策文件要点解析

1. 关于35、47、14及134号文政策梳理与要点解读

2. 二十届三中全会项目投融资要点解析—紧扣投资的有效性、健全现代化基础设施建设体制机制及新质生产力发展要义

3. 中央政治局926会议五大重磅信号及929国常会研究部署一揽子增量政策要点解析

4. 10月8日国家发展改革委系统落实一揽子增量政策、10月12日财政部加大财政政策逆周期调节力度推动经济高质量发展及“一行一局一会”落实一揽子增量政策新政解析

5. 央行、财政部、发改委、证监会联合发布150号文（退平台细则）政策解析，新一轮城投平台产业转型实操要点，335指标如何实现

模块二、地方政府高质量发展投融资新逻辑

1. 区分隐性债务和市场化融资

2. 区分政府投资项目和企业投资项目（重点省份的操作要点）

3. 挖掘和规划有经营收入的项目（自求平衡与资源补偿）

4. 区分政府直接投资和资本金注入项目

5. 授权开发+做大做强平台公司

6. 合规合理安排政府资金的使用方式

7. 不能以土地出让金融资，以土地的最终产出规划项目并融资

8. 大基建时代融资和收益自平衡

9. 政府采购的合规融资模式

10. 如何识别包装企业投资项目？

11. 如何定义垫资及垫资与投资的区别,如何合规操作“软垫资”“硬垫资”

12. 如何有效利用公共资源谋划策划项目的要点与案例（包括土地资源、土地指标资源、砂石土等矿产资源、碳权资源、林权资源、水权资源等）

13. 财政部隐债案例公布后学校、医院等公共服务项目“以租代建” “建办分离”融资合规模式解析

14. 平台公司授权经营模式转型及市场化融资实务

15. 企业市场化投资基建项目模式（投资人+EPC）实务案例解析

16. 新政下（17号令）特许经营模式实务及融资要点解析

模块三、超长期特别国债和中央预算内资金申报

（一）地方政府专项债

1. 我国专项债市场的发行沿革、市场规模和限额管理

2. 专项债最新政策解读：募投领域和资本金适用范围的扩大化、三个优先和三个尽量等要求的灵活应用

3. 新增专项债申报策略和案例分析：准备工作的关键点、自求平衡项目包装策略、一案两书的编制要点、发改和财政系统审核的关注点等

4. 专项债券的审计重点、合规性分析和规范使用要点

5. 中央预算内投资资金与万亿超长期特别国债的对比分析

（二）超长期特别国债申报要点及用作项目资本金投资及案例

1. 2025超长期特别国债发行申报流程及注意事项

2. 超长期特别国债用于国家重大战略和重点领域安全能力建设分析

3. 超长期特别国债用作资本金条件和标准

4. 超长期特别国债用作项目资本金流程及退出实务

5. 超长期特别国债用作项目资本金典型案例分析

模块四、新质生产力产业园区投融资实操与合规招商运营

（一）新质生产力产业园区投融资模式与落地实操

1. 做地模式：操作要点及石家庄、杭州、广州国企筹资做地的合规性、可融资性分析

2. 专项债模式：两种模式介绍及相关案例分享

3. 土地一二级开发分段+联合模式：长沙相关政策及操作案例分享

4. 二级赎买一级模式与二级补偿一级模式：政策依据、操作要点及如何市场化融资

5. 反向委托（或反向购买）模式：如何实现一二级联动融资及案例

6. 认购基金+施工总承包模式

7. “基金+基地”双轮驱动的产业投资模式：基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还投向具有市场前景的科技型创新企业

（二）《公平竞争审查条例》出台后招商引资模式的转型

1. 最新“产业结构调整指导目录”对招商引资的启示

2. 产业基金投资，以投促引

3. 国企市场化投资建设高标准产业园区，市场化招商服务

4. 打造创新孵化平台

5. 财税奖励转化为产业发展服务费

6. 优化人才引进培育政策

7. 搭建科技成果转化平台

8. 出台“促进科学技术进步、增强国家自主创新能力”相关招商引资政策

（三）基金参与新质生产力招商项目的创新模式

1. 定增基金+上市公司招商模式及案例

2. 国资+基金+产业的运作模式及案例

3. 产业园区“基地+基金”运作思路及案例

4. 产业链基金+投贷联动招商模式

5. 并购基金+重组招商模式

6. 合肥、深圳、苏州资本招商模式分享

7. 区县级资本招商模式探讨及案例分享

模块五、综合开发项目政策联动自平衡模式介绍

1. 城市更新模式

2. TOD、EOD、IOD模式

3. 矿山生态修复自平衡模式

4. 砂石资源自平衡模式

5. 什么是M0用地？什么是M9用地？有哪些支持政策？如何融资

模块六、城中村改造及保障性住房项目融资模式及难点问题解决

（一）城中村改造政策要点

1. 城中村改造与棚改的区别

2. 城中村改造与房地产及房地产新模式构建的关系

3. 什么是低效用地再开发，171号文有哪些支持政策

4. 超大特大城市积极稳步推进城中村改造最新政策要点解读

5. 城中村改造的流程

6. 《关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发[2023]14号文)要点解读及再贷款等相关配套政策解读

（二）城中村改造投融资模式解析及案例分享

1. 通过做地模式推动城中村改造（包括做地工作如何分工、土地如何征收、资金如何支付、人员如何安置、如何合规融资）

2. 通过政府回购安置房推动城中村改造

3. 通过“房票安置”推动城中村改造

4. 通过一二级分段+联合开发模式推动城中村改造

5. 通过低效用地一二级联动推动城中村改造

6. 通过工业上楼推动城中村改造（一二级联动模式）

7. 通过大规模设备更新和消费品以旧换新推动城中村改造

（三）保障性住房投融资模式

1. 配售型保障房投融资的主要模式

（1）政府采购模式实务与案例解析

（2）授权模式及投资人+EPC自平衡投融资模式实务与案例解析

（3）专项债模式

（4）收购开发商的存量房或地用作配售型保障房投融资模式

2. 配租型保障房投融资的主要模式

（1）住房租赁开发建设贷款模式

（2）住房租赁团体购房贷款模式

（3）住房租赁经营性贷款模式

（4）房地产市场“卖旧买新、以旧换新”模式及案例

（四）城中村改造及保障房项目资金来源

1. 财政资金（包括中省补贴及超长特别国债）

2. 专项债

3. 城中村改造专项借款（央行投放PSL审贷的主要条件）

4. 保障性住房再贷款

5. 金监局对商业银行为城中村及保障房提供贷款的要点

6. “专项债+银行贷款”收购房企存量土地

7. 改造主体自筹

8. 社会资本出资及参与模式

9. 商业银行如何介入城中村改造及保障性住房项目

模块七、城市更新项目投融资实务

1. 城市更新项目政策梳理及63号、30号文的应对措施

2. 城市更新项目分类及操作流程分析

3. 企业参与城市更新项目的操作模式分析

4. 城市更新项目的收益构成及主要来源

5. 城市更新项目运作的核心及要点（人产城融资）

6. 城市更新项目“留改拆”的内涵和几个评判维度

7. 城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择

8. 城市更新片区级项目的策划要点（均一性）

9. 城市更新项目如何实现自平衡？平衡不了如何操作

10. 一级开发和无收入项目资金解决途径

11. 城市更新项目资本金的解决方式

12. 城市更新基金的设立及操作实务

13. 城市更新项目的征地拆迁资金如何解决

14. 地方政府如何筹划城市更新

15. 金融机构如何开展城市更新融资（分段融资还是一二级联动）

16. 建筑企业如何获取城市更新工程

17. 城市更新项目可采取的投融资模式及案例解析

（1）棚改自平衡模式

（2）二级带一级模式

（3）融资地块自平衡模式

（4）土地权利归宗模式

（5）权利人自主改造模式

（6）土地权利人与第三方企业合作模式

（7）存量用地房屋转型升级

（8）轻重资产并购更新模式

18. 城市更新项目收并购实务及案例

19. 城市更新项目融资模式案例分享

（1）城市更新项目融资的特征（一二级如何联动）

（2）银行在城市更新项目的审批要点

（3）城市更新项目各阶段商业化的融资方案设计

（4）资金的接续、滚动开发与峰值的设定

（5）案例分享

模块八、地方政府“股权财政”转型实务

1. 股权财政作为土地财政下滑的补充实践

2. 股权财政体现方式分析（产业发展引导专项资金、国有资本经营预算资金、注入资本金类项目资金、中央和省专项资金、政府投资基金、国资股权投资等）

3. 股权财政主要运作模式及实践案例

4. 股权财政投资注意的问题及风险防范

5. “拨改投”运作实务及案例分享

模块九、城投公司从“融资端”向“投资端”转型

1. 城投公司产业投融资的运作模式及案例

2. 城投公司产业基金的运行实务及案例解析

3. 城投公司母基金运行模式及实施案例

4. 城投公司产业基金的资金来源及合规融资渠道

5. 城投基金管理公司的运作模式、存在问题与解决思路

6. 城投公司跨省联合成立产业基金及案例

7. 各地城投公司参与产业基金运作典型案例分享

2024年11月21日-24日   成都市     （21日全天报到）

2024年12月18日-21日   深圳市     （18日全天报到）

2025年01月16日-19日   北京市     （16日全天报到）

联系人：张鹏飞    

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