01
项目概况
该项目就是清水河重点片区棚户区改造项目，分为两个相邻地块01和02地块，目前正式名称是清风雅苑、清和雅苑，项目就位于罗湖北站高铁站旁边。这是个综合型枢纽、将来还是地铁14号线、25号线、17号线的换乘站。目前两个地块的项目均已出地面30层左右了。项目有可售人才房大约227套，具体定位地址如下：
清风雅苑一共3个单元，清和雅苑一共2个单元，该项目大部分是回迁安置房，清风雅苑和清和雅苑均配建有可售人才房，不过大头还是位于清风雅苑。
该楼盘的沙盘模型已经发布了，模型在罗湖投资控股大厦B座3楼清水河棚改业主之家。回迁房业主已经多次参观了。
2023年该设计方案还向回迁房业主征求了设计意见，不过最终方案变化不是太大，只是飘窗由60cm变成了80cm。清水河片区位于罗湖北与布吉交界，该片区一直来因为某些原因发展比较滞后，近年来各方面在提速，尤其是高铁站和地铁枢纽都在建设中，其是罗湖价格低洼地，根据周边商品房定价，预计可售人才房价格可能实在3.5W每平左右。
02
户型分布
大康书记花费了大量时间整理了可售人才房的套数分布情况，正如下表所示（数据仅供参考，以最终配售公告为准）：
50平左右的1房户型7套；2房户型约88套，面积在55~70平；三房1卫和三房两卫户型有86套，建筑约65~95平；四房2卫和四房3卫户型约46套，面积是105~159平。
令人惊喜的是三房有64.6平起步。那么如果按照均价3.5X64.6=226W即可拿下三房户型。两房户型55平起步。那么两房55X3.5=192W即可拿下。
从下面的户型分布情况表可以看出：这绝对是史上最惊艳的可售人才房户型了，其户型从1房1厅到4房三卫、从46~159平，多达26个户型可选；可谓深圳人才房史上之最了。不过四房户型大概率要面向高层次人才配售了。而这26个户型广泛的分布于5个单元的各个楼层中，可以与回迁房业主充分融合，交个朋友？
03
户型分析
首先我们看看各个单元的楼宇格局。清风雅苑叫做1栋，一共3个单元，清和雅苑称之为2栋，一共2个单元。从下面的户型单元布局图可以看出，所以楼宇均采用了四叶草蝶形布局，不是筒子楼。
1栋1单元为4梯9户48层，1-2单元为4梯7户48层，1-3单元为4梯8户48层
2栋1单元和2栋2单元均为6梯12户48层。这也打破了之前四叶草布局每层8户的极限，以往安居房和人才房8户以上基本都采用了方块式布局了。
可以看出，1栋清风雅苑布局要优于2栋清和雅苑，原因很简单，户型少，四叶草的四个腿之间采光通风空间要大一些。
看完楼宇整体布局，我们再看看具体的户型图，以下户型图为初步版本，经过大康书记核对，与正式版区别可能不大，主要区别是正式版飘窗由600cm加大到了800cm宽度。
看了下述户型图，可能很多网友有疑问，70平只做成了2房户型，而65平为什么做成了三房户型？大康书记看了下，65平的D户型超高层做成了三房，虽然数字上的得房率73.5%不算高，但是这可能是按新规设计和计算，飘窗都能做800cm了，阳台进深竟然高达2米2，不过65三房客厅开间只有2.7米，房间也都是2米出头，这样的三户型很紧凑。
我们再来看看70平的BZ2户型，70平的两房，客厅开间高达3米3，主卧和次卧都有3米多长，可见是大两房确实有点大。
对于65平的小三房和70平的大两房，你们会选哪一个呢？
其他户型就不一一介绍了，可以参考下面的户型图。
清和雅苑&清风雅苑人才房户型平面图
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注意：
本图纸为过程稿，最终图纸以主管部门批复为准。
04
大康书记说
清和雅苑、清风雅苑是罗湖清水河片区唯一棚改可售人才房，也有部分网友已经关注到了，虽然目前配套和面貌一般，但是目前都已经在建和动工中，其位于罗湖北站枢纽旁边，清水河TOD超级枢纽城正在加速崛起，饼还是很大的，不过落地可能需要好几年。周边规划还有有医疗科技城产业，有罗湖大悦城mall等
项目自身配建有幼儿园和小学，初中书包是罗湖教科研附属学校和罗湖实验学校。对于2站就能到达岗厦北枢纽站，自驾出行也是能快速到达中心区，户数2前车位1200，容积率6~7
目前项目已出地面30层左右，目前正在进行室内精装修招标中，含回迁房和幼儿园及公共区域精装修，回迁房室内没有精装修。所以预计最快将在25年一季度进行配售，户型方面选择实在选房太多，丰俭由人，46平户型160W或许就能拿下，对于这样的户型和配套，如果均价在3.5W左右，你们会考虑上车么？请在评论区告诉大康书记
罗湖北站综合交通枢纽的站城一体设计理念
有兴趣的也可以加群讨论，了解更多项目信息和资料。
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