广州金融城土拍，收官战又迎来一出好戏
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
楼市的回暖，依然在持续。
当然，相对于楼市的回暖，操盘手更关心的是土拍市场的回暖。
这两天广州土拍市场上又有大消息，金融城西区员村二横路以西AT080720、721地块挂牌。因这两块地为曾经是绢麻厂的厂房用地，我们又叫做绢麻厂地块。
今年最后一个月，广州按照原计划，将有22块宅地挂网开拍。我算了算，这些地的起拍总价放在一起，超过了190亿。
背水一战不至于，但是放手一搏的氛围是有了。
而绢麻厂这两块宅地计划在24年的最后一天，也就是12月31号正式开拍。
如果说之前南方面粉厂是今年广州土拍的重头戏，那绢麻场这块地也不遑多让，算是压轴出场。
两块地起拍总价加起来70亿，如果还能有一些溢价，对于土地出让金目前为止仅有500亿多一点的广州来讲，不是一个小数字了。
01
我们看看绢麻厂这两块宅地的情况。
其中，720地块更靠近员村地铁站，整体规模相对较小。地块面积15064.88m²，计容建面53113.1m²，起拍单价5.07万/m²，容积率3.8，起拍总价26.94亿。
721地块更靠近江边和南方面粉厂地块，规模更大一些。地块面积60748.4m²，计容建面84650.3m²，起拍单价5.1万/m²，容积率只有3.1，起拍总价43.28亿。
两块地南北排列，限高都是150米。721地块靠南，更靠近珠江，720靠北，北面临花城大道。
从规划图来看，两块地前方都有写字楼，没有办法直面江景。
不过写字楼的规划层高60米，后期在产品设计的时候，如果能错开设计，或者一些高过前方写字楼的楼层产品，都能拥有不错的景观。
但相比于南方面粉厂的一线江景一览无余，二线江景肯定是逊色不少的。对于豪宅来讲，这种景观上的差别，最终在产品价格上体现的差距会很大。
实际上，这两块宅地和最初的规划条件相比，广州是让了不少利的。
例如721地块的容积率从3.8下调到了3.1，总建面也随之从10.4万m²下调到了8.5万m²。按照5万/m²的楼面价计算，相当于地块起拍总价直接下调了9.5亿。
开发商的拍地压力小了不少。
两块宅地如果可以顺利出让，那利好最大的反而是隔壁的面粉厂。
要知道面粉厂地块虽然最终的成交楼面价是6.7万/m²，但当时的起拍价是50311元/m²，还要比绢麻厂的起拍价低一些。
即使最终绢麻厂没有面粉厂33%的溢价，但5万多的楼面价，也足够坐实南方面粉厂的价格。这就是锚点的作用。
另外绢麻厂的宅地，是今年9月份从商务用地性质，调规而来的。当时不仅调了两块宅地，还把隔壁另外一块718地块的用地性质，改成了教育属性。
也就是说，未来整个员村西这几块地加上之前的南方面粉厂，都是有教育配套的。甚至如果考虑到家长圈层的纯粹性和支付能力，都不用太担心这所学校的教育质量。
之前都说南方面粉厂周边的环境堪忧，没有豪宅的氛围感，也没有学校的配套。这次绢麻厂拍地后，南方面粉厂的这几个短板都被补齐了。
你看，外围区拍地都是你死我活，大家相互卷到飞起。而核心区拍地，就是和气生财，大家相互抬好轿子。没办法，生态位不同，行事风格当然也不一样。
我相信，即使这几块地的项目未来同时开售，也会在产品上形成明显的梯度差异，不会造成直接竞争。
因为高端产品和普通满足大众基本需求的产品不同，产品体验只提升一点点，就会在价格上展现出几倍的差别。
02
当然，不能面粉厂地块珠玉在前，我们就否认绢麻厂的品质。
毕竟地段摆在这里，金融城西区，隔壁不远处就是珠城东区，地块周边的资金密度是足够的的。
你可以说板块周边的环境还有很多待发展的地方，但换句话说，也能理解成有足够的成长空间。其实对于这种产品来讲，未来的想象空间，贩卖梦想，也是一个很大的卖点。
配套齐全，旁边是5号线员村地铁站，地块自身还配建了新的小学。
虽然是二线江景，珠江沿岸，南向望江的项目并不多，稀缺性是够的。
产品上，可以做超新规的产品。从现在的规划来看，阳台占比可以达到25%，不计容的公共开放开间面积也可以达到10%，不知道后期有没有可能调整到和面粉厂地块的同等待遇。
加上12月开始，广州就会放开豪宅税，大大降低了豪宅业主的置换成本。这会增加市面上对于新房豪宅的需求。
毕竟沿江这些产品的价格段，大部分购买力还是通过向上置换产生的。
所以，绢麻厂大概率不会出现之前延期的戏码，肯定能给广州24年土拍收一个漂亮的结尾。
唯一不确定的就是这两块宅地，能不能拍出溢价，最终会花落谁家。
相比于很多人对于核心区，特别是天河核心区住宅供应的担忧，我反倒是乐于见到这种现象的。
很多人都觉得珠江新城的败笔在于写字楼中间，插进来了太多住宅项目。这种规划当然是受限当时广州的财政状况，是退而求其次，妥协下的产物。
但从现在来看，我反而觉得这是珠江新城规划的亮点。
前几年我去了全国很多的新城新区，各种高新区开发区的CBD，包括深圳的福田CBD，南山科技园，都会一个问题，就是一到深夜或者周末，整个CBD缺少人气，几乎成了空城。
CBD的功能是办公和商务，没有居住功能。但是珠城的住宅融入进来之后，商务区反倒有了一些烟火气。在CBD生活，在CBD开公司，在CBD赚钱，是一种提升效率的方式。
唯独的缺点是，新城发展成熟后，价值的提升，让很多业主坐享其成罢了。
原本金融城的规划几乎没有新建住宅，大部分住宅的规划都安排在广氮、牛奶厂板块，以及存量的天河公园板块。
现在在新的形式下，操盘手调整规划，把蛋糕拿出来给业主分，不论是不是被逼无奈，至少是一种务实的体现。
城市解决发展问题，就是提升效率的问题，归根结底还是人口的问题。
在优质的地块上，开发出来新规的好产品，吸引更多的高端人口住到金融城来，这些人口带来消费，创造就业，特别是服务业，提供更多的赚钱机会。
只有这样，金融城才不会是过去大家口中戏谑的家具城，游戏城，成为名副其实的金融城。
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