总部经济的国际对标之二：纽约·曼哈顿

世界经济发展史表明，总部经济是城市经济发展深化的产物，是经济中心的浓缩精华。纽约是目前举世公认的国际城市，也是全球总部经济的成功典范。这里汇集了全球相当数量的金融机构，特别是外国银行及从事金融交易的其它公司，也是世界最大跨国公司总部最为集中之地。

与伦敦金融城的起点类似，纽约曼哈顿也是从港口贸易中心起家，逐步转型成为如今更为庞大的国际顶级金融中心。纽约作为世界著名的“总部中心”，也是全球发展总部经济的成功典范。这里不仅云集了全球相当数量的金融机构，特别是外国银行及其他从事金融交易的公司，而且也是世界最大跨国公司总部最为集中之地。在财富500强中就有46家公司总部选在纽约。许多全球制造企业都在这里设立了总部机构。纽约还是名副其实的国际金融经济中心，对世界经济的稳定与发展有着举足轻重的作用。

纽约是全球发展总部经济的典范，曼哈顿是纽约的市中心，纽约的主要商业、贸易、金融、保险公司均分布于曼哈顿。曼哈顿是世界上最富裕的地区。由于曼哈顿从事金融、保险业的人很多。在曼哈顿下城有一条长仅1.54公里，面积不足1平方公里的华尔街金融区，就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口，是世界的金融中心。成为世界上就业密度最高的地区。

曼哈顿中城是曼哈顿的商业中心。帝国大厦，克莱斯勒大厦，洛克菲勒中心等一些著名的建筑都坐落在这个区。中城的形成虽晚于曼哈顿下城，但却有后来居上的势头。进入20世纪后，其他许多非赢利的办公机构，如工会、研究部门、专业团体、政府机构等，也都集中于此，许多相关的专职事务所如房地产、广告业、税务部门等也迅速聚集其周围，原来设在岛南部的保险业及银行也被中城良好的环境吸引而来。

与此同时，商店，服务业等也渐渐聚集在周围，这样就使曼哈顿岛的CBD更加具有吸引力。为解决曼哈顿CBD因产业不平衡而产生的矛盾，纽约市政府对格林威治街和第五大街采取了一些调控手段，改善投资环境，引导其平衡健康发展。加强纽约商务贸易中心功能，增强吸引力。

随着城市的发展，在西部建了许多办公楼、住宅楼、展览中心等，且修建了穿过市中心区的地铁。随后，政府又颁布了曼哈顿南部规划，在岛南端建成了宽阔的环形高速公路、世界贸易中心、1.5万套公寓及办公楼。在这些扩展的地区中，旨在为拥挤的市中心区分担压力，规划机构加强了交通运输网的建设，如把地铁和其它铁路交通的出入口与新建办公机构相连接，同时把人行道和商店设置在地下，并与地铁出入口直接相连。20世纪70年代中期，曼哈顿CBD逐渐形成。

曼哈顿CBD是纽约市发展的催化剂，这主要表现依靠CBD的影响，纽约市确立了其国际城市形象，国际性和跨国性行业组织在纽约市如鱼得水，1979年有277家日本的公司、213家英国公司、175家法国公司、80家瑞士公司及许多其它国家公司在纽约市设立分支机构;曼哈顿CBD的住宅和商业用房的成交额，占美国房地产市场中此类用房成交额的40%;美国21%的电话是从纽约打出的;地产增值，政府税收增加，如曼哈顿的地产估价约占纽约市地产估价总额的53%，1969年至1983年间，曼哈顿区地产价值增长了约58%;曼哈顿地区经济增长量占纽约市总经济增长量的82%;CBD和它的衍生效益促进了纽约市的繁荣，1978年纽约地区的机场共接纳了150万到纽约参观游览的游客。

曼哈顿CBD的中央核心商务区是“华尔街”，集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口，成为世界上就业密度最高的地区。

纽约曼哈顿是美国大都市高度发达形象的最重要代表。在曼哈顿岛中央公园以南，一片不大的岛域范围内承载了两个具有全球影响力的CBD区域——下城和中城，而且还有21世纪新崛起的哈德逊特别区域。

曼哈顿下城区是纽约的起源地，是美国城市中最具历史渊源的城区之一。美国独立战争之后的几十年里，以曼哈顿为代表的纽约迅速发展为美国新的贸易、金融和商业中心。20世纪初至今的一个多世纪里，曼哈顿发生多轮次迭代更新的特征非常突出。曼哈顿下城区是纽约金融中心功能承载区和纽约的象征，面积近3平方公里，居民6万。曼哈顿下城区在就业、人口、产业调整、城市公共设施和重大再开发项目等方面，对纽约转型升级起到重要作用。

曼哈顿的崛起离不开美元经济的繁荣，但更多的，是依靠突破创新的发展精神，以及多元包容的产业构成，使其形成以金融业为核心，多行业协同发展的局面，虽历经一次又一次金融危机，却仍保持着世界金融顶峰的地位。两次世界大战后，美国经济迅速超越英国，借以美元为中心的世界新秩序之东风，纽约曼哈顿CBD稳抓时势，大力发展金融业，并伴随资本和产品大量贸易输出欧洲，使其真正取代伦敦成为新的世界金融中心。

虽然范围并不大，因为长期发展和迭代积累的基础条件强大，曼哈顿所在的纽约下城区才能在进入21世纪后启动具有创新性的重大升级发展举措，并拥有将金融中心核心功能的优势“外溢”到文化、艺术和城市公共空间等领域的底气。

依靠CBD的影响，纽约确立了国际大都市形象，国际性和跨国性行业组织在纽约如鱼得水，许多其它国家公司在纽约市设立分支机构;曼哈顿CBD的住宅和商业用房的成交额，占美国房地产市场中此类用房成交额的40%;美国21%的电话是从纽约打出的;地产增值、政府税收增加，如曼哈顿的地产估价约占纽约市地产估价总额的53%，曼哈顿区地产价值增长了约58%;曼哈顿地区经济增长量占纽约市总经济增长量的82%;总部经济汇集区和它的衍生效益促进了纽约市的繁荣。

从产业迭代看，制造业、港口业、金融和保险、生物医药是纽约的重要产业，为其科技创新奠定了雄厚的经济基础。通过建立“袖珍工业园区”和“高技术研究园区”，一些原本劳动密集型的制造业和生产性服务业在质量上得到了提升。把位于曼哈顿地区的“硅巷”打造成为拥有众多高技术企业群的增长极，使其成为了纽约湾区经济增长引擎和美国发展最快的信息技术中心地带。利用国际金融中心的地位，汇聚各种金融机构，为创新提供了大量资金来源。

19世纪，曼哈顿处于发展初期，此时正值以蒸汽机为基础的第二次工业革命。根据资料显示，曼哈顿最早起家于物流业，由于曼哈顿处于哈德逊河和东河之间，其天然的地理位置为装船和卸货提供了便利条件，人员的大量流动，也带动了金融保险业的聚集。

20世纪70年代中期，金融、服务业迅速发展，带动了纽约经济的高速崛起，随着帝国大厦的建成，曼哈顿CBD逐渐形成，成为纽约市发展的催化剂，促其国际城市形象进一步确立。

21世纪，曼哈顿形成了以金融商务服务业为主导产业集群发展模式，成为纽约市中央商务区所在地，世界上摩天大楼最集中的地区，汇集了世界500强中绝大部分公司的总部，也是联合国总部所在地。

20世纪60年代开始，纽约产业结构出现了制造业的急剧衰退与金融、服务业等第三产业崛起的双重变化。政府通过对新形势研究，制定了强化中心城区高端服务职能的规划方案，有针对性地配套发展现代物流业、设计创意产业、旅游休闲娱乐业、金融中介服务、科技服务业等功能性产业，巩固了纽约“世界总部中心”的地位。

在纽约市的产业结构中，服务业同样占据主导地位，产值达到80%以上。从产业结构及比重上看，纽约市服务业主要包括：金融和保险业;专业、科学和技术服务业;零售业;健康护理和社会援助服务等。另外，在专业服务业方面，纽约吸引了来自法律、会计、咨询、公共关系与人事服务等领域的高精尖人才。

2008年金融危机后，曼哈顿的运营者认识到金融行业“一业独大”的风险，开始向科技创新转型。但纽约并没有步硅谷后尘致力于芯片等硬件研发，而是结合自身的文化、广告、媒体等优势产业，与“互联网”科技融合生发细分市场，催生出TAMI(技术+广告+媒体+信息)等跨界新行业。众多新兴企业应运而生，一些知名企业纷纷入驻。

本世纪初的911事件让曼哈顿的运营者认识到，以往那种金融企业全部聚集在曼哈顿下城区一小块黄金地段的状况将不复存在，下城区应转型为综合功能社区，以往高度聚焦在曼哈顿的资源和机会一部分应该扩散到曼哈顿以外的4个区，实现纽约全面发展，同时促进曼哈顿进一步升级。

从本质上看，总部经济的本质是“人”的经济，在吸引人的方面，曼哈顿实施纽约转型的第一步是对纽约的品牌重塑，对城市重新定位。纽约政府聘请咨询公司进行了大量涉及定位、发展战略和引进新行业等方面的研究，同时与纽约城市合作组织等代表市场力量的机构磋商，经过研究与磋商，形成这样一个清晰的理念——愿意负担纽约的高成本在这里继续开展业务的公司并不是关注成本本身，而是关注高素质人才，人才是所有商业公司的顶级资源。

曼哈顿的“价值”吸引了一大批高附加值行业，包括生物技术、制药、数字媒体、旅游和影视业等进入纽约，这对纽约经济多元化和减少对金融和房地产行业的过度依赖产生重要作用。这一思路与伦敦金融城21世纪以来的升级发展逻辑有相似，也有很大差异。要吸引人才和资本，就需要城市提供高质量的城市公共服务和便利的公共交通等基础设施——要体现出城市的“价值”。降低经营成本永远不是纽约提升竞争力的关键，人力资源和无形资产(如城市品牌能为企业带来的特殊价值等)才是城市竞争力优势。

城市的创新集中体现了国家的综合技术实力，全球创新中心则是一种全新的城市形态，将全球性流动的创新要素聚集起来。曼哈顿CBD作为纽约总部经济的重要空间载体，市政府的科学管控和引导在其形成和发展过程中起到了重要作用。

曼哈顿作为美国纽约的中心区，20世纪60年代末，为解决曼哈顿CBD因产业不平衡而产生的矛盾，纽约市政府采取了一些调控手段，改善投资环境，加强纽约商务贸易中心功能，引导其平衡健康发展。曼哈顿CBD是纽约总部经济的重要空间载体，对于纽约经济的发展起到了巨大的促进作用，主要表现在：一是依靠其影响，纽约市确立了其国际城市形象。一批国际性和跨国性的行业组织在纽约市得到发展。二是带动支撑了纽约其它产业的发展。

创新型企业作为科技创新的引领者和财富的创造者，不仅是全球科技创新中心的标志，更是其成长的发动机。不同企业的聚集产生溢出效应，加快了技术和产品开发的进程。纽约凭借其良好的创新环境，不但稳住了微软、谷歌等世界知名高技术企业，也吸引了众多小型科技企业。随着IMB、英特尔、苹果、台积电等世界芯片龙头企业落户，纽约正在建设成为全球最大的移动互联网芯片基地。纽约的创新型企业大多集中在互联网应用和新媒体方面，创业者注重把技术与商业结合在一起，挖掘互联网的新增长点。

与全美平均水平相比，除了众所周知的金融业，曼哈顿在信息业，房地产业，专业和科技服务业和艺术娱乐业等行业也具有较高的专业化水平。纽约曼哈顿所取得的长足进步，与其在资本市场不断的金融创新和政策革新克服并适应外部挑战息息相关，尤其在金融创新、混业经营创新、国际能源交易发展三大方面大刀阔斧的举措，造就了其不败的成功要素。

首先，金融监管机构及美国政府的系列金融创新举措极大刺激了曼哈顿CBD的金融发展创造力。其次，美国政府推动了金融混业经营，使各类资产变为流动性更强的证券，再者，美国通过与产油国龙头沙特阿拉伯联合，推出美元石油结算，保障了货币地位。

纽约拥有800种不同的语言群体，对于文化展现出极大的包容性。而曼哈顿CBD除了是世界最为重要的商业、金融业聚集地，同样是传媒、艺术、时尚、文化、娱乐等等一系列多元产业中心。

接近资本市场的文化产业在商业力量的助推下更显勃勃生机，像百老汇这样世界戏剧艺术中心的成功，正是资本与文化联动发展的最佳实例。

为了刺激城市转型进程，纽约于2002年申请2012奥运会的主办权，并将其作为纽约重建计划的催化剂。2002至2005年(奥运会主办城市公布)，纽约进行了全面规划，全市近40%的土地重新规划，大量未被充分利用的工业用地转变为综合功能再开发用地，往届政府一些长期停滞的项目得以启动，尽管并未获得奥运会主办权，但这3年的工作全面开启了纽约城市和经济复兴的进程，高线公园、哈德逊特别区域开发项目等近年来纽约的著名项目都是在这一时期确立或筹划的，也勾画出《纽约规划——更环保和卓越的纽约》的基本轮廓。

纽约过去10余年间有重要影响的城市更新举措包括：根据《新住房市场计划》，2003至2014年新建和更新16.5万套可负担住宅;推行人行优先的街道更新，创建步行化综合社区;打造纽约的奢侈品牌形象，高档住宅和重要建筑全部由世界级建筑师设计;增加公园和公共空间建设，振兴纽约滨水区域，水岸成为纽约日常生活的一部分;延伸和优化轨道交通网络，并大幅强化地下枢纽连通(尤其在下城区)。

通道是总部企业链接世界的桥梁与纽带，是突破自我发展空间局限性的关键性力量。通道建设不仅包含实体的交通设施、虚拟的网络空间，还包括与之相关的规则、体制机制等。将世贸中心重建作为带动下城区轨道交通网络、城市空间肌理和街道生活重塑的契机;推出《曼哈顿下城区愿景规划》，通过提供更多的住房、学校、公共空间和零售商业，将曼哈顿下城区打造为工作、居住和休闲观光的综合功能社区;打造世界一流的旅馆、零售、会展、文化艺术和体育设施，强化曼哈顿的文化中心地位，并将文化设施投资扩展到纽约其他区。

世贸中心重建被作为曼哈顿下城区功能、公共交通和城市空间整体提升的契机，再开发基本保持原有办公空间面积规模，但大大强化了其他商业和文化等配套功能，并改正了“超级街坊”阻断周围城市路网的大问题。

新的世贸中心集商业、文化和办公为一体，最大化街道层面的零售商业，重新振兴街道生活和公共空间，重塑曼哈顿的天际线，再度成为纽约地标。重建升级后的世贸中心交通枢纽和新建的富尔顿交通枢纽连接起12条地铁线路和PATH铁路线，使下城区几乎所有街区都受益于此

911事件后，华尔街周围的办公楼可以获得改建为高档住宅或酒店的特别许可，随着住宅开发和游客的增加，高端零售、餐饮和文化活动逐渐进入良性发展，公立和私立学校数量也随之增加，下城区人口近年明显攀升，成为美国最有活力、最富裕，也是文化设施和开放性最强的综合社区。

曼哈顿致力于纽约城市环境和基础设施方面的改进，应对气候变化提出可持续城市发展计划，建设21世纪宜居城市，改善纽约空气质量，减少碳排放，加强治安，推动禁枪和禁毒等举措，目的是吸引和留住全球的高端人才。这种长远眼光也促进了纽约产业结构转型——传统金融相关行业的数字化转型，加上纽约城市生活的吸引力，使纽约成为与郊区化的硅谷，甚至与好莱坞争夺人才的对手。谷歌于2003年在纽约建立办公室，2018年宣布投资10亿美元在纽约建设新园区，苹果和亚马逊也相继在纽约建立新总部。

作为总部基地，曼哈顿的治理和运营具有企业管理经验和很强的管理执行能力，这也是将城市转型发展理念转变为现实的一个极其重要的因素。纽约政府2012年提供土地资助建设康奈尔科技园，并支持纽约大学和哥伦比亚大学等投资新建科研中心，意图打造“东部硅谷”。在此发展背景下，曼哈顿下城区已经从单纯的金融城转变为产业多元化的综合功能社区。纽约人口增长很快,预计至2030年达到900万。经历了911事件、金融危机和桑迪飓风三次重创的纽约得以重生。

在支持高技术项目的方式上，曼哈顿不是通过直接的行政手段组织和实施具体科技活动，而主要采用经费资助、税收优惠等间接的经济手段，鼓励私人、大学和企业参与科技创新活动。除了积极引导之外，政府也会通过简化行政手续、降低商业成本等来营造良好的市场和营商环境。为促进小微企业科技创新，曼哈顿从运营上进行政策指引、规范立法、融资政策和财政优惠等多个方面着手，积极为小微企业的创新创业提供优惠条件，改善外部环境。

政府通过实施城市工业园区战略、区域经济发展战略、振兴纽约的外向型服务业等，使纽约世界总部中心的地位确定并逐步强化。曼哈顿CBD是纽约总部经济的重要空间载体，对纽约经济的发展起到了巨大的促进作用。而纽约市政府在曼哈顿CBD的形成和发展过程中发挥了重要作用。政府在改善CBD总体环境方面采取了很多积极的措施：如扩大曼哈顿CBD的地域范围，使曼哈顿地区CBD总面积从2800万平方米增加到3340万平方米;加强对曼哈顿CBD的规划。

在商业规划方面，纽约市政府规划部门让规划适应不断变化的形势，并对第三产业进行研究，找出最适合该产业发展的地理位置，以及更适应纽约市经济可持续发展的规划方案;改善曼哈顿CBD原有的公共环境。除政策鼓励外，政府投入了大量资金进行环境保护和环境美化建设，并发展了世界上最先进的电讯业;支持曼哈顿区以外的附属CBD的建设，改善这些地区的CBD条件，作为对曼哈顿CBD的补充等。纽约的经济发展为美国确立全球经济中心地位立下了汗马功劳。

曼哈顿城市规划的指导思想是如何让城市有序的成长，曼哈顿的城市规划拥有着一套独特的程序，叫Urban Land Use Review Produce，简称ULURP。在这个规划中，提升全体居民的居住环境，就是其中的第一大目标。其次，必须创造具有鲜明特色的城市形象，每一个城市分区都规划出自己的特色。再者，城市必须保持稳定的城市用地价格与价值等，都直接促进了曼哈顿城市空间形态的有序成长。

纽约拥有全美国最发达的大众运输系统，相对于美国其他大部分都市(尤其是洛杉矶)以车代步的交通方式，纽约人主要是搭乘公共汽车、地铁及渡轮上下班。其中，纽约地铁是全球最错综复杂，且历史悠久的公共地下铁路系统之一，共有469个车站，轨道长度约为656英里(约1,056公里)，若加上地下街和地下相连通道等，则长达842英里(约1,355公里)，连接纽约市五大区的四区，而史泰登岛是以渡轮和公共汽车与曼哈顿和布鲁克林连接。虽然百年后的今天，当年先进的地铁系统因各种没空调等环境需求被吐槽，但其24小时不间断运营等优点，地铁仍是占据纽约交通网络中的重要位置。

从整体规划看，曼哈顿CBD包括老城和中城两部分，老城自发形成，中城则充分发挥了规划的作用，顶层设计中就特别强调总部办公和配套功能的有机结合。中城区的大量写字楼建筑不仅发挥着总部企业办公的功能，还发挥着国际都市消费中心、娱乐中心的功能。例如区域内的洛克菲勒中心有19栋楼房合围，不仅是时代华纳、通用等众多著名国际化大公司的总部所在地，也是著名的商业娱乐场所。另外，在曼哈顿中城CBD区域内，集中了纽约都市区50%以上的戏院及公共娱乐中心，如林肯中心、卡内基音乐厅、无线电城等，为总部企业汇聚高端人才发挥了重要作用。

曼哈顿的“多元文化”洋溢着更多的创新激情和拥有广泛的包容度。与硅谷相比，纽约除了技术之外，还有各类媒体、服装时尚、创业产业等。这种文化的多样性使思想不断交织碰撞，从而产生出新模式、新设计、新产业，更易于孕育出新的引擎企业。曼哈顿的经济引擎是由媒体、艺术、时尚、高技术和金融等一系列产业合力驱动的，为曼哈顿创造出从入门级的快递岗位到华尔街银行家等一系列就业机会，与科技从业人员共同构成了纽约就业结构中的重要组成部分。

在曼哈顿，高耸的摩天大厦群是金融业发展的摇篮，吸引众多企业总部落户，成千上万的就业岗位促进了庞大的人口导入，而周边高等院校如哥伦比亚大学、纽约大学以及洛克斐勒大学等密集分布，直接促进了高端人才的流入。曼哈顿在时代发展的进程中，不断优化城市功能布局，对区域进行科学规划开发，随着人口的流入、城市配套的不断完善、高等教育等要素的集聚和兴起，更加稳固了其世界级金融CBD的地位。

与商业规划配套的曼哈顿城市更新最有代表性的两个重大再开发项目是哈德逊特别区和世贸中心重建，这两个项目在规模、技术难度、复合程度、项目与城市关系等方面堪称当今全球最高标准，是曼哈顿核心区域升级发展的最好证明，并对东京丸之内和新加坡滨海湾新区正在建设或规划的开发项目产生了明显影响。

哈德逊特别区位于曼哈顿中城以西，原是铁路枢纽站场及未被充分利用的工业用地，2002年规划调整为高密度综合功能区，占地约145公顷，这是美国历史上继洛克菲勒中心之后最大规模的房地产开发项目，使中城区向西扩展至哈德逊河岸，有效改变目前曼哈顿中城区缺乏当代办公需要的大面积无柱空间的窘境，能够满足曼哈顿未来30至40年的商业和办公的增长需求。

这也使曼哈顿西岸中段区域全面升级——实现轨道交通、城市开放空间网络、工作和居住所需的城市各项内容全面完善，原本聚集在曼哈顿下城区和中城区的纽约代表性天际线也延展到哈德逊河滨水区，而且是一个综合社区。

在商业规划上，曼哈顿所在的下城区除了承载全球金融中心核心功能外，从城市规划角度看，有三个突出优势。首先是功能复合度很高，不足3平方公里范围内包含若干个功能不同的特色区域——华尔街所在的金融区面积约0.5平方公里，是全球金融企业和机构最密集的区域，面积约0.58平方公里的翠贝卡区是潮流和名人聚集地，也是高档住宅区，此外还有政府办公区和西岸的办公区等。

1970年代，曼哈顿社区开始利用废弃或空置土地(面积普遍<0.4公顷)自发建设社区口袋公园。1978年，纽约市启动“绿拇指”计划来规范口袋公园建设。具体举措包括以象征性的租金(每年1美元)出租土地给社区，由市政总署、联邦住房和城市发展署提供资金资助，出台建设和管理标准，曼哈顿管理当局将其纳入城市公园部门的管辖范围。社区口袋公园的建设有效地推动了物业价值的上升，也使社区犯罪率显著下降。

曼哈顿CBD的住宅和商业用房的成交额，占美国房地产市场中此类用房成交额的40%;美国21%的电话是从纽约打出的。三是地产增值，政府税收增加。比如，曼哈顿的地产估价约占纽约市地产估价总额的53%，1969年至1983年间，曼哈顿区地产价值增长了约58%。四是成为纽约经济增长的重要动力源泉。曼哈顿地区经济增长量占纽约市总经济增长量的82%;CBD和它的衍生效益促进了纽约市的繁荣，曼哈顿CBD每年都要接纳数百万的外来客商及游客。

另两个突出优势体现在城市硬件方面——高容积率和高度发达的公共交通。以金融区为代表，该范围内的高层建筑，无论二战前还是二战后建造的，容积率均超过20，少数甚至在30以上，金融区至今仍是全球范围平均建筑容积率最高的区域。与下城区高容积率和高开发容量相匹配的是高度发达的公共交通网络——纽约的公共交通，尤其是地铁网络十分发达，纽约有530万人口居住在距离地铁站0.8公里的范围内，轨道交通是CBD城区上班人员通勤的主要方式。

从职住平衡考虑，纽约地铁线路并非均匀布置，白领就业集中的重点区域一目了然——曼哈顿的下城区和中城(洛克菲勒中心所在地)是地铁线路交汇最密集的两个区域，位于这两个区域中心位置的各约1平方公里范围内均有超过10条来自纽约不同方向或新泽西州的地铁线路，轨道线路和办公楼宇之间的地下连通也十分发达。

凭借着领袖型的商业特征、持续有力的创新力、四通八达的交通网和最活力的文化氛围，纽约将在世界城市的竞争中具有相当巨大的优势。而这个优势，在可预见的未来，会继续保持。曼哈顿之所以能够持续保持其全球金融中心的地位，得益于一系列独特的竞争优势：

1. 基础设施与地理位置：纽约拥有世界级的交通、通信和信息基础设施，确保了高效的信息流通和交易执行。其位于美洲东部的战略位置，使得纽约能够与欧洲和亚洲市场实现无缝对接，成为全球金融交易的枢纽。

2. 法律与监管环境：纽约的法律体系成熟，监管框架清晰，为金融机构提供了稳定可预期的运营环境。美国的破产法、知识产权保护等制度，吸引了大量国内外企业在此设立总部或分支机构。

3、完善的金融生态系统：纽约拥有全球最密集、最成熟的金融机构集群，包括银行、保险公司、投资公司、咨询公司等，形成了完整的金融服务链条。这不仅提供了丰富的金融服务，也促进了行业间的合作与竞争，推动了金融创新。

4人才资源：纽约是全球顶尖大学和商学院的聚集地，源源不断地培养出金融领域的专业人才。此外，多元的文化背景和开放的社会环境，吸引了全球各地的精英加入，形成了强大的人才储备。

5、持续的创新能力：在培育和保持持续有劲的创新力的经验上，纽约走在前头。首先，纽约培育良好的投资环境和更加畅通的融资集道。近年来，纽约全市创新投入大幅度增加。纽约创新指数是由美国纽约市政府的经济发展公司提出，用于跟踪纽约整体创新水平的指标。

6、健全完善的创新生态系统：纽约积极探索如何将领先技术与现有的产业结合，创造新机会，促进创新生态系统的形成。例如，纽约创建共享工作空间，将网络提升到一个新的水平，帮助企业家从世界各地加快融入纽约初创社区。同时，企业家和投资者的连接、海外企业家的汇聚、经济的多样化都促进了纽约创新生态系统的形成。

7、独特的治理模式：曼哈顿作为世界金融中心，一部分归因于60年代市政府成立“35人委员会”的治理模式。该委员会由专家、学者、企业高管、政府管理人员等组成，作为政府咨询机构，负责识别分析曼哈顿CBD商业发展、维持金融等现代服务业发展竞争力提出对策，有效促进了地区经济发展。

8、“隐形的GDP“的价值：在以显性GDP来打造硬实力的同时，曼哈顿保持自身在金融服务、科技创新方面的优势之外，纽约始终重视不断提升城市空间品质的软实力。这对于吸引人才驻留、赋能经济发展，进而持续焕发城市新活力有着极重要的作用，可以称之为“隐形的GDP”，其中“绿色”和“文化”就是隐形GDP中的“支柱产业”。

模块一、最新政策文件要点解析

1. 关于35、47、14及134号文政策梳理与要点解读

2. 二十届三中全会项目投融资要点解析—紧扣投资的有效性、健全现代化基础设施建设体制机制及新质生产力发展要义

3. 中央政治局926会议五大重磅信号及929国常会研究部署一揽子增量政策要点解析

4. 10月8日国家发展改革委系统落实一揽子增量政策、10月12日财政部加大财政政策逆周期调节力度推动经济高质量发展及“一行一局一会”落实一揽子增量政策新政解析

5. 央行、财政部、发改委、证监会联合发布150号文（退平台细则）政策解析，新一轮城投平台产业转型实操要点，335指标如何实现

模块二、地方政府高质量发展投融资新逻辑

1. 区分隐性债务和市场化融资

2. 区分政府投资项目和企业投资项目（重点省份的操作要点）

3. 挖掘和规划有经营收入的项目（自求平衡与资源补偿）

4. 区分政府直接投资和资本金注入项目

5. 授权开发+做大做强平台公司

6. 合规合理安排政府资金的使用方式

7. 不能以土地出让金融资，以土地的最终产出规划项目并融资

8. 大基建时代融资和收益自平衡

9. 政府采购的合规融资模式

10. 如何识别包装企业投资项目？

11. 如何定义垫资及垫资与投资的区别,如何合规操作“软垫资”“硬垫资”

12. 如何有效利用公共资源谋划策划项目的要点与案例（包括土地资源、土地指标资源、砂石土等矿产资源、碳权资源、林权资源、水权资源等）

13. 财政部隐债案例公布后学校、医院等公共服务项目“以租代建” “建办分离”融资合规模式解析

14. 平台公司授权经营模式转型及市场化融资实务

15. 企业市场化投资基建项目模式（投资人+EPC）实务案例解析

16. 新政下（17号令）特许经营模式实务及融资要点解析

模块三、超长期特别国债和中央预算内资金申报

（一）地方政府专项债

1. 我国专项债市场的发行沿革、市场规模和限额管理

2. 专项债最新政策解读：募投领域和资本金适用范围的扩大化、三个优先和三个尽量等要求的灵活应用

3. 新增专项债申报策略和案例分析：准备工作的关键点、自求平衡项目包装策略、一案两书的编制要点、发改和财政系统审核的关注点等

4. 专项债券的审计重点、合规性分析和规范使用要点

5. 中央预算内投资资金与万亿超长期特别国债的对比分析

（二）超长期特别国债申报要点及用作项目资本金投资及案例

1. 2025超长期特别国债发行申报流程及注意事项

2. 超长期特别国债用于国家重大战略和重点领域安全能力建设分析

3. 超长期特别国债用作资本金条件和标准

4. 超长期特别国债用作项目资本金流程及退出实务

5. 超长期特别国债用作项目资本金典型案例分析

模块四、新质生产力产业园区投融资实操与合规招商运营

（一）新质生产力产业园区投融资模式与落地实操

1. 做地模式：操作要点及石家庄、杭州、广州国企筹资做地的合规性、可融资性分析

2. 专项债模式：两种模式介绍及相关案例分享

3. 土地一二级开发分段+联合模式：长沙相关政策及操作案例分享

4. 二级赎买一级模式与二级补偿一级模式：政策依据、操作要点及如何市场化融资

5. 反向委托（或反向购买）模式：如何实现一二级联动融资及案例

6. 认购基金+施工总承包模式

7. “基金+基地”双轮驱动的产业投资模式：基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还投向具有市场前景的科技型创新企业

（二）《公平竞争审查条例》出台后招商引资模式的转型

1. 最新“产业结构调整指导目录”对招商引资的启示

2. 产业基金投资，以投促引

3. 国企市场化投资建设高标准产业园区，市场化招商服务

4. 打造创新孵化平台

5. 财税奖励转化为产业发展服务费

6. 优化人才引进培育政策

7. 搭建科技成果转化平台

8. 出台“促进科学技术进步、增强国家自主创新能力”相关招商引资政策

（三）基金参与新质生产力招商项目的创新模式

1. 定增基金+上市公司招商模式及案例

2. 国资+基金+产业的运作模式及案例

3. 产业园区“基地+基金”运作思路及案例

4. 产业链基金+投贷联动招商模式

5. 并购基金+重组招商模式

6. 合肥、深圳、苏州资本招商模式分享

7. 区县级资本招商模式探讨及案例分享

模块五、综合开发项目政策联动自平衡模式介绍

1. 城市更新模式

2. TOD、EOD、IOD模式

3. 矿山生态修复自平衡模式

4. 砂石资源自平衡模式

5. 什么是M0用地？什么是M9用地？有哪些支持政策？如何融资

模块六、城中村改造及保障性住房项目融资模式及难点问题解决

（一）城中村改造政策要点

1. 城中村改造与棚改的区别

2. 城中村改造与房地产及房地产新模式构建的关系

3. 什么是低效用地再开发，171号文有哪些支持政策

4. 超大特大城市积极稳步推进城中村改造最新政策要点解读

5. 城中村改造的流程

6. 《关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发[2023]14号文)要点解读及再贷款等相关配套政策解读

（二）城中村改造投融资模式解析及案例分享

1. 通过做地模式推动城中村改造（包括做地工作如何分工、土地如何征收、资金如何支付、人员如何安置、如何合规融资）

2. 通过政府回购安置房推动城中村改造

3. 通过“房票安置”推动城中村改造

4. 通过一二级分段+联合开发模式推动城中村改造

5. 通过低效用地一二级联动推动城中村改造

6. 通过工业上楼推动城中村改造（一二级联动模式）

7. 通过大规模设备更新和消费品以旧换新推动城中村改造

（三）保障性住房投融资模式

1. 配售型保障房投融资的主要模式

（1）政府采购模式实务与案例解析

（2）授权模式及投资人+EPC自平衡投融资模式实务与案例解析

（3）专项债模式

（4）收购开发商的存量房或地用作配售型保障房投融资模式

2. 配租型保障房投融资的主要模式

（1）住房租赁开发建设贷款模式

（2）住房租赁团体购房贷款模式

（3）住房租赁经营性贷款模式

（4）房地产市场“卖旧买新、以旧换新”模式及案例

（四）城中村改造及保障房项目资金来源

1. 财政资金（包括中省补贴及超长特别国债）

2. 专项债

3. 城中村改造专项借款（央行投放PSL审贷的主要条件）

4. 保障性住房再贷款

5. 金监局对商业银行为城中村及保障房提供贷款的要点

6. “专项债+银行贷款”收购房企存量土地

7. 改造主体自筹

8. 社会资本出资及参与模式

9. 商业银行如何介入城中村改造及保障性住房项目

模块七、城市更新项目投融资实务

1. 城市更新项目政策梳理及63号、30号文的应对措施

2. 城市更新项目分类及操作流程分析

3. 企业参与城市更新项目的操作模式分析

4. 城市更新项目的收益构成及主要来源

5. 城市更新项目运作的核心及要点（人产城融资）

6. 城市更新项目“留改拆”的内涵和几个评判维度

7. 城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择

8. 城市更新片区级项目的策划要点（均一性）

9. 城市更新项目如何实现自平衡？平衡不了如何操作

10. 一级开发和无收入项目资金解决途径

11. 城市更新项目资本金的解决方式

12. 城市更新基金的设立及操作实务

13. 城市更新项目的征地拆迁资金如何解决

14. 地方政府如何筹划城市更新

15. 金融机构如何开展城市更新融资（分段融资还是一二级联动）

16. 建筑企业如何获取城市更新工程

17. 城市更新项目可采取的投融资模式及案例解析

（1）棚改自平衡模式

（2）二级带一级模式

（3）融资地块自平衡模式

（4）土地权利归宗模式

（5）权利人自主改造模式

（6）土地权利人与第三方企业合作模式

（7）存量用地房屋转型升级

（8）轻重资产并购更新模式

18. 城市更新项目收并购实务及案例

19. 城市更新项目融资模式案例分享

（1）城市更新项目融资的特征（一二级如何联动）

（2）银行在城市更新项目的审批要点

（3）城市更新项目各阶段商业化的融资方案设计

（4）资金的接续、滚动开发与峰值的设定

（5）案例分享

模块八、地方政府“股权财政”转型实务

1. 股权财政作为土地财政下滑的补充实践

2. 股权财政体现方式分析（产业发展引导专项资金、国有资本经营预算资金、注入资本金类项目资金、中央和省专项资金、政府投资基金、国资股权投资等）

3. 股权财政主要运作模式及实践案例

4. 股权财政投资注意的问题及风险防范

5. “拨改投”运作实务及案例分享

模块九、城投公司从“融资端”向“投资端”转型

1. 城投公司产业投融资的运作模式及案例

2. 城投公司产业基金的运行实务及案例解析

3. 城投公司母基金运行模式及实施案例

4. 城投公司产业基金的资金来源及合规融资渠道

5. 城投基金管理公司的运作模式、存在问题与解决思路

6. 城投公司跨省联合成立产业基金及案例

7. 各地城投公司参与产业基金运作典型案例分享

2024年11月21日-24日   成都市     （21日全天报到）

2024年12月18日-21日   深圳市     （18日全天报到）

2025年01月16日-19日   北京市     （16日全天报到）

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