大家好，我是张鹏远。
最近突然发现一个现象，那些民宿主，或者宾馆酒店的老板，甚至比景区更关注旅游形势。
一方面是因为他们主要吃旅游饭，且产业链条在旅游行为的末端，即游客先有了旅游的想法，然后通过旅游交通，到达旅游目的地，游览旅游景区，最后才开始住宿。
另一方面是民宿酒店多为个体存在，群体比较大，不像景区体量那么大，一个城市4A以上景区有5、6个都算得上旅游大市了，哪怕互相会有对比，基本上也算科学，谁排名第一谁排名第二，大家的认知基本上一样，宾馆酒店就不一样了，一个人口500万的旅游城市，哪怕在市区动不动就大几万个床位，一般规模的酒店也就几十间房，意味着有上千家宾馆酒店的老板。
这些宾馆酒店是很难排名的，排名最高的五星级没啥问题，但是排名中间的商务酒店、城市快捷酒店完全是一个级别，这就很尴尬了，如果今天我经营的酒店空无一人，隔壁老王的酒店住满了，甚至我觉得我的酒店品质比老王家的还好，那就很难接受这个结果了。
为什么同样级别的宾馆酒店，同样的时间内经营差距会很大，主要原因还是体量太小，数据没有参考价值。
一个50间房的酒店，可以接待100名游客，假设一个城市有1000个这样的酒店，意味着这个城市有100000张床位，在五一、十一黄金周的时期，游客量大于10万人，那么大概率说得过去的酒店都会住满，大家没啥比的，只能暗中盘算，旺季谁加价加的多，最终还没被投诉，下次争取提价再狠一点。
时间到了淡季，虽然是旅游城市，也跑不掉淡旺季的行业规律，一天达到这个城市仅有3万名游客，去选择10万张床位的酒店，自然就有了不同的选择。
有的游客通过ota，美团携程来找分值高的酒店；
有的游客就近原则，寻找距离景区、小吃街或者商业区更近的酒店；
有的游客是回头客，在某个民宿体验很好，直接联系老板再次入住；
有的游客跟团游，旅游社安排到哪里就到哪里...
各个宾馆酒店的老板也是各显神通：
有的老板放下身份，直接到车站门口或者景区门口去终端截流；
有的老板降价，每天都有低于平均价格的特价房；
有的老板擅长互联网营销，搞直播团购；
有的老板是社牛，通过当地的企业给予一定的接待价格来收获游客...
从概率上来讲，做的营销宣传工作越多，自然生意就会越好。
从哲学的理论来看，个体在集体中很难特立独行的，矛盾一直存在，会有人生意好，有人生意差，但是随着时间的拉长，最终整体还是回归到了平均线上。
也就意味着，经营宾馆酒店时间久了，比较在意全年的平均入住率，经营的心态会更稳健一些。
我写这篇文章的主要观点，是研究高中低档不同的宾馆酒店，在什么样的比例下，能够大部分赚钱，让旅游产业能够良性发展，偏向于政府部门的宏观调控。
当然，在文章的末尾，我会分享下我认为什么样的酒店最容易赚钱，这个可能只是一家之言。
第一个话题，高中低档宾馆酒店的比例。
在一个城市内，或者一个区域内，高中低档酒店的比例受两个因素的影响，一是市场的自然调控，二是政府的牵头引导。
市场调控很好理解，某个区域随着景区或者城市旅游的爆火，在某段时间内游客量大幅度增加，首先出现的现象是原有的宾馆住宿涨价，短期内甚至翻倍，日常200块一晚的房间，能够在几个月内提升到400块甚至500块，并且供不应求，这个现象在旅游产业发展的早期，很多城市都出现过。
这是市场给予原始旅游服务从业者的第一波红利。
紧接着是大众发现了商机，在短期内出现了大量的酒店，这个时间段在半年到一年之间，这个周期内，市场上的房价逐渐下降，已经从200块涨到500块的酒店，从400到300，甚至到220，但是一般回不到200块以下。跟股市的上涨后的回调一样，上涨趋势确定后，回调的低点高于早期的低点。当房间住宿价格能够持续翻倍的时候，说明旅游的供求关系已经发生了质变，旅游发展的趋势已经不可改变。
随后，是床位数的暴增，通过赚钱效应增加的业态速度是最快的，能够在不到两年时间内，不考虑质量问题，数量上快速超过游客饱和的数据，甚至会超出不少，供大于求，自然面临着大洗牌，要么降价猥琐发育，要么被市场淘汰。
这个阶段比较尴尬，市场上的各种观点是冲突的，泛旅游业态的景区相关，各种数据都在增长，甚至是加速增长，唯独宾馆酒店从业者唉声连连，生意不好做，旅游形势不好，游客不消费等等，经过市场的洗牌，会把不擅长酒店经营的投机老板给洗出局。
在这之前的过程中，市场上主要供给的住宿产品是中低端产品，相对比较内卷。
在市场洗牌的中后段，通常会有一批擅长经营高端民宿的老板进场，他们有充足的财力和丰富的经营经验，在建设过程中，采用高标准的建设和服务，能够做高客单价，做相对高端的民宿，这种中高端的产品对中低端的供给方是降维打击。
会持续一个短周期，在这个周期内，中高端的民宿客单价和入住率都高于市场上的其他产品，从投资收益的角度来讲，也是遥遥领先。
这是市场给予有经验的经营者的第二个红利。
在这种赚钱效应的引领下，市场开始二次升级，拆掉重建、重新装修，这个过程中快鱼吃慢鱼，谁进场早，谁享受早期的红利，装修标准300块一晚的酒店，甚至可以卖到2000块以上。
市场是公平的，溢价越高，红利期越短，在这个市场催生的酒店升级过程中，装修标准在不断提升，不再满足于装修标准300、500、1000，甚至会出现装修标准3000块一晚的顶级奢侈酒店，销售价格在8000到20000之间，快速和国内顶级、国际顶级接轨。
基本上市场到了这个阶段，就开始二次内卷。利好出尽，就是利空。
这次洗牌比第一次红利后的洗牌要残酷的多，和第一次相比，投资更大，红利期更短，回收成本的难度直接就是MAX级别，而且这个阶段不但本地的居民进场，还有外部的有实力、有品牌、有运营经验的旅游资本进场。
狭路相逢勇者胜。
住宿的发展速度远远超过游客量的增长速度之时，泡沫肯定会被市场挤干净，对于第二波升级改造周期后半段进场的民宿主来说，开局即巅峰，进场必赔钱。投资越多、规模越大、档次越高，死得越快。
这是站在单体经营的角度，如果有其他产业能够作为资金支持，苟过这个洗牌周期，仍是一条好汉。
到了这个阶段之后，后期就没有赚钱非常容易的红利期了，我所描述的红利期是指，6、7成以上的投资者能在2到3年内回收成本。
能够达到这个阶段，说明旅游产业依然在被做大做强，但是区域内的宾馆住宿行业进入衰退期，甚至是永久性的衰退期。
放眼全国范围，旅游发展较早的四川、云南，开发景区较早的江浙地带，旅游资源较发达的城市北京、西安、广州、重庆等等，最终都会无限接近于全国平均水平。
即区域范围内的床位数量基本保持不变，住宿价格下降，最终从投资收益的角度，回归到4到5年收回成本，这是经营水平中上等的老板，经营水平不太好的，被市场淘汰，换新的经营者。
一段话，描述了旅游快速发展的十年，通过市场调控出现的两波红利，再到最终的平均值。
政府调控手笔会大的多，从城市发展的角度，人口越多自然需求越多，可能招商引资一个富士康，一个30万的城市就拔地而起。
通过多个城市的调研，我认为政府调控主要分为四个方面：
一是度假区打造，即“景区+住宿”集合的打造，以前通过房地产企业打造，大规模的堪比再造一座城。
二是龙头景区打造，通过打造有影响力的龙头景区，带动地方经济发展，这个对景区的原始资源要求极高。
三是品牌连锁酒店引进，通过一系列招商引资的举措，引进国内大型连锁的品牌酒店，主要当作标杆，引领管辖范围内的酒店提升管理水平。
四是土地政策调控，通过用地审批等办法，控制宏观的床位数量。
这就意味着，政府可以通过宏观调控来控制床位数量和住宿产品品质。
但是，往往被政府部门忽略的是，住宿产品高中低端的比例。
如果调控科学，高中低档的比例分布适中，那么能让八成以上的住宿从业者能够赚到合适的利润，并且是一个稳定的力量，能够让旅游产业稳健发展。
如果调控节奏把握得不对，如高端酒店太多，中低端太少，当出现经济衰退、消费降级的时候，会发现背离了市场，高端被迫降价，中低端供不应求之后又涨价。
因此，高中低档住宿的比例，应当和当地的经济发展水平，当地旅游在国内发展的阶段，当地的游客属性完全匹配，沿海城市的比例和大西北某城市的比例自然不同。
具体是什么比例最科学，目前看需要一城一议。
最后一个问题，什么样的宾馆更容易赚钱？
这个问题比较简单，产品品质、区域位置、服务水平和住宿价格，能够匹配的群体越多，自然转化就越大。
即能够满足特种兵的住宿，有能够满足银发老人的住宿，价格都说得过去，其实终极答案是品质略高于当地平均水平，但是价格走大众消费的酒店。
没有一定的资本，不要做中高端民宿酒店，堪比经济的风向标；也不要做特别便宜的宾馆，住店的人群三六九流，总是会出现各种各样的非经营的事情。
能满足大众需求的是最好的，最终符合我提出要求的，大部分是有一定规模的城市快捷，或者本地的老牌宾馆，甚至在各种旅游相关的协会中，毫无存在感，但是他们经营的时间最久，经过口罩三年的洗牌，存活下来的，大都是这一类。
以上。
